규제·허가 기준

시청이 관리하는 도로 부지와 내 밭을 맞바꿀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 시가 내 땅을 행정재산으로 관리하려는 목적이라면 처분이 제한되는 행정재산도 개인 땅과 교환할 수 있습니다. 공유재산법 제19조 제1항 제2호가 이 예외를 두고, 개인과의 교환은 유사한 재산끼리 가격 비율 4분의 3 이상일 때만 허용됩니다. 지금은 내 땅이 공익사업 보상 대상인지부터 확인하십시오.

행정재산은 처분이 막혀 있으니 국가나 다른 지방자치단체만 교환 상대가 된다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 개인도 교환 상대가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨의 밭 500제곱미터 한가운데로 2024년에 시가 관리하는 마을 진입로가 나 있었습니다. 시는 이 진입로를 넓히려고 G씨 밭의 일부를 행정재산으로 확보하고 싶어 했고, G씨는 대신 밭 옆에 붙은 시 소유 옛 공원 부지와 맞바꾸기를 원했습니다. G씨는 처분이 제한되는 행정재산을 개인 땅과 교환할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

행정재산을 개인 땅과 교환할 수 있나요?

교환할 수 있습니다. 행정재산은 원칙적으로 매각·교환 대상이 아니지만, 해당 지방자치단체 외의 자가 가진 재산을 행정재산으로 관리하기 위해 교환하는 경우는 예외로 허용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」도 이 예외를 유지합니다.

법제처는 「해당 지방자치단체 외의 자」가 교환하려는 행정재산을 가진 지방자치단체를 뺀 모든 소유자를 뜻하고, 법 어디에도 상대방을 국가나 다른 지방자치단체로 한정하지 않았으므로 개인도 포함된다고 해석했습니다(법제처 2009. 11. 27. 회신 09-0356 해석례). 다만 교환으로 받은 재산은 행정재산으로 관리할 목적이어야 합니다.

어떤 재산끼리 교환할 수 있나요?

개인과 교환할 때는 서로 유사한 재산이어야 합니다. 토지는 토지와, 건물은 건물과 교환해야 하고, 건물이 있는 토지는 주된 재산(전체 가액의 2분의 1 이상인 재산)이 서로 같아야 합니다. 전·답·도로·잡종지는 지목이 달라도 모두 토지로 봅니다.

가격 차이에도 한도가 있습니다. 교환하는 재산 중 한쪽 가격이 다른 쪽의 4분의 3 미만이면 교환할 수 없고, 가격이 같지 않으면 차액을 금전으로 내야 합니다.

교환이 제한되는 경우는 언제인가요?

공익사업 보상 대상 토지는 교환 대신 손실보상으로 처리합니다. 법제처는 토지보상법상 보상 대상인 개인 재산과는 행정재산을 교환할 수 없다고 해석했습니다(법제처 2022. 11. 4. 회신 22-0646 해석례). 상대방에게 건물을 새로 짓게 한 뒤 그 건물을 교환으로 받는 경우, 교환 후 남는 공유재산의 효용이 뚜렷하게 줄어드는 경우도 제한됩니다.

인근 재산의 효용을 크게 떨어뜨리는 경우, 장래 도로 등 공용·공공용으로 쓸 수 있어 보존할 필요가 있는 경우도 교환이 제한됩니다.

교환 가격은 어떻게 정하나요?

행정재산 교환 가격은 공유재산 처분 가격 결정 규정을 준용해 정합니다. 가격 차이가 나면 차액을 현금으로 정산하고, 교환 계약 전에 등기사항증명서·토지대장·평정조서 등 권리 확인 서류를 갖춥니다.

행정재산 교환 대응 순서

• 보상 대상 여부 확인 - 내 땅이 공익사업 보상 대상인지 봅니다. 보상 대상이면 교환 대신 손실보상 절차를 밟습니다.
• 유사 재산 여부 점검 - 토지는 토지, 건물은 건물과 맞는지 확인합니다. 종류가 다르면 교환 대상이 되지 않습니다.
• 가격 비율 계산 - 양쪽 평정가격을 비교해 4분의 3 이상인지 봅니다. 미만이면 교환이 불가합니다.
• 관리 목적 확인 - 시가 받을 땅을 행정재산으로 관리할 계획인지 확인합니다. 목적이 없으면 행정재산 교환 예외가 적용되지 않습니다.
• 차액 정산 준비 - 가격 차이만큼 금전 정산 방법을 협의합니다. 계약서에 정산 시기를 적어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 교환 대상에 건물이 섞여 있거나 도시계획시설 결정이 걸려 있으면 토지이용계획과 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산 처분과 공익사업 손실보상을 둘러싼 행정·민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 행정재산은 원래 팔거나 바꿀 수 없지 않나요?
  원칙은 그렇습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제19조 제1항 본문은 행정재산을 대부·매각·교환·양여 대상에서 제외합니다. 다만 같은 항 제2호는 해당 지방자치단체 외의 자가 가진 재산을 행정재산으로 관리하기 위해 교환하는 경우를 예외로 허용합니다.
• 개인도 행정재산 교환 상대가 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 법제처 2009. 11. 27. 회신 09-0356 해석례는 「해당 지방자치단체 외의 자」가 그 지방자치단체를 뺀 모든 소유자를 뜻하고, 법이 교환 상대를 국가나 다른 지방자치단체로 한정하지 않았다는 이유로 개인 재산과의 교환을 인정했습니다.
• 땅과 건물을 서로 바꿀 수도 있나요?
  개인과는 어렵습니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제11조의2 제1항은 국유재산이나 다른 지방자치단체 재산과 교환하는 경우를 빼고는 유사한 재산끼리 교환하게 하고, 운영기준 제18조 제1항은 토지는 토지와, 건물은 건물과 교환하는 경우를 유사한 재산으로 봅니다.
• 가격 차이가 크면 교환할 수 없나요?
  한쪽 가격이 다른 쪽의 4분의 3 미만이면 교환할 수 없습니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제11조의2 제2항이 정한 기준입니다. 이 비율 안이라도 가격이 같지 않으면 같은 법 제19조 제4항에 따라 차액을 금전으로 내야 합니다.
• 공익사업에 편입되는 땅도 교환할 수 있나요?
  행정재산과는 교환할 수 없습니다. 법제처 2022. 11. 4. 회신 22-0646 해석례는 운영기준 제18조 제2항 제1호가 토지보상법을 적용받는 토지를 손실보상으로 처리하게 하므로, 보상 대상인 개인 재산과 행정재산을 교환할 수 없다고 보았습니다.
• 교환 계약 전에 무엇을 확인하나요?
  권리 확보 서류를 확인합니다. 지방자치단체 공유재산 운영기준 제18조 제4항은 교환계약 전에 등기사항증명서·건축물대장·토지대장 등 공적 장부, 같은 시점의 평정가격과 평정조서, 교환차금과 결제방법, 토지이용계획 확인서를 확인하게 합니다. 환지 예정지라면 확정 증명 서류도 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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