규제·허가 기준

시 땅을 대부받아 판매장 건물을 지을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 지을 수 없고, 준공과 동시에 기부하거나 기간 뒤 자진철거하는 조건처럼 시행령이 정한 예외에 해당할 때만 지을 수 있습니다. 공유재산법 제13조가 영구시설물 축조를 막고, 시행령 제9조가 예외 사유를 한정합니다. 지금은 어떤 예외 사유로 지을지 정하고 착공 전에 축조 계획서를 시에 내십시오.

대부받은 땅에 건물을 지으면 그 건물이 무조건 시 소유가 된다고 걱정할 필요는 없습니다. 어떤 예외 사유로 짓느냐에 따라 기부, 철거, 매입 중 하나로 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2025년 3월 시 소유 일반재산인 공터 300제곱미터를 5년간 대부받아 농산물 직판장을 운영하려 합니다. 판매장 건물을 세우려고 시청에 문의했더니, 영구시설물은 원칙적으로 지을 수 없고 자진철거 조건의 가설건축물만 검토할 수 있다는 답을 들었습니다. H씨는 어떤 경우에 건물을 지을 수 있는지, 조건은 무엇인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유재산에 영구시설물을 지을 수 없나요?

원칙적으로 지을 수 없습니다. 해당 지방자치단체의 장 외의 자는 공유재산에 건물, 도랑·다리 같은 구조물, 그 밖의 영구시설물을 축조할 수 없습니다. 다만 공유재산의 사용과 이용에 지장이 없는 경우로서 시행령이 정한 경우에는 예외가 인정됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」은 예외를 아홉 가지로 한정합니다. 목록에 없는 사유로는 축조할 수 없고, 시 담당자의 구두 승낙만으로 짓는 것도 허용되지 않습니다.

예외적으로 지을 수 있는 경우는 무엇인가요?

준공과 동시에 시설물을 지방자치단체에 기부하는 조건, 사용허가·대부기간 동안 쓰고 자진철거하며 철거비용을 착공 전에 예치하는 조건, 일정한 수의계약 대부를 받은 사람이 대부기간이 끝나면 그 재산을 매입하는 조건으로 짓는 경우가 대표적입니다.

다른 법률로 지방자치단체에 소유권이 귀속되는 공공시설, 매각·교환 계약 후 소유권 이전 전에 사용 승낙을 받은 경우(분할 납부면 대금 2분의 1 이상 납부), 일반재산 신탁·위탁 개발, 기준에 맞는 공중·지상·지하 공작물, 다른 지방자치단체의 공립학교 복합시설과 공용·공공용 시설도 예외입니다.

자진철거 조건으로 지으려면 무엇을 지켜야 하나요?

사용·대부기간 안에 쓰고 철거하겠다는 확약과 함께 원상회복 비용을 이행보증금으로 예치하거나 이행보증보험에 가입해야 합니다. 행정안전부 운영기준은 예상 원상회복 비용을 공사원가계산서상 총 공사비의 10% 이상으로 잡고, 대상을 가설건축물처럼 기간 안에 철거할 수 있는 시설로 한정합니다.

철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 건축물, 주거용 시설, 전기·수도·가스 간선 공급설비가 새로 필요한 시설은 자진철거 조건으로도 허용되지 않습니다. 다만 컨테이너를 활용한 창업지원 시설처럼 지방자치단체의 장이 인정하는 경우는 간선 설비가 필요해도 허용될 수 있습니다.

휴대전화 기지국이나 지하 관로도 영구시설물인가요?

지상권이 설정되는 건물이 아닌 지하매설관로, 공중선로, 건물에 부착하는 휴대전화 기지국 같은 공작물은 공유재산의 현재·장래 사용에 지장이 없는 범위에서 설치할 수 있는 예외에 해당합니다. 이 경우에도 사용허가나 대부 절차는 따로 밟아야 합니다.

공유재산 영구시설물 축조 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 행정재산인지 일반재산인지, 사용허가인지 대부인지 확인합니다. 예외 사유의 적용 방식이 달라집니다.
• 예외 사유 특정 - 기부·자진철거·매입 조건 중 어느 사유로 지을지 정합니다. 목록에 없는 사유로는 축조할 수 없습니다.
• 계획서 제출 - 축조 계획서와 원상회복 계획서를 시에 냅니다. 제출 없이 착공하면 무단 축조가 됩니다.
• 철거비용 예치 - 자진철거 조건이면 착공 전에 이행보증금 예치나 보증보험 가입을 마칩니다. 총 공사비의 10% 이상이 기준입니다.
• 건축 인허가 진행 - 가설건축물 신고 등 건축법 절차를 대부받은 사람 책임으로 밟습니다. 공유재산 승낙과 건축 허가는 별개입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매입 조건 축조나 다른 법률에 따른 공공시설 귀속이 얽혀 있으면 대부계약서와 사업 인허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산 대부·원상회복과 변상금 부과를 둘러싼 행정·민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유재산에 컨테이너 창고도 못 두나요?
  영구시설물이 아니라면 사용허가나 대부 범위에서 둘 수 있지만, 건물로 볼 수 있는 시설은 공유재산 및 물품 관리법 제13조의 축조 금지 대상입니다. 컨테이너를 창업지원 시설로 쓰는 경우처럼 지방자치단체의 장이 인정하면 자진철거 조건의 예외로 허용될 수 있으므로 시와 미리 협의해야 합니다.
• 자진철거 조건으로 지을 때 비용은 언제 맡기나요?
  착공 전에 맡겨야 합니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제9조 제1항 제3호는 사용허가·대부기간 동안 사용하기 위해 자진철거와 철거비용 예치 등을 조건으로 축조하는 경우를 예외로 인정하면서, 철거비용 예치는 영구시설물 착공 전에 하도록 정합니다.
• 철거비용은 얼마를 맡겨야 하나요?
  행정안전부 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 별표 2는 원상회복에 드는 예상비용을 공사원가계산서상 총 공사비의 10% 이상으로 잡아 이행보증금으로 예치하거나 이행보증보험을 체결하게 합니다. 구체적인 금액은 시가 공사 규모를 보고 정합니다.
• 매입하기로 계약했는데 대금을 다 안 냈어도 지을 수 있나요?
  대금을 나눠 내는 매각이나 교환이면 2분의 1 이상을 낸 뒤 사용 승낙을 받아 지을 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제9조 제1항 제7호가 정한 예외이며, 운영기준은 잔금에 대한 지급보증 등 채권 확보장치를 마련한 뒤 허용하게 합니다.
• 축조하려면 어떤 서류를 내야 하나요?
  영구시설물의 축조 또는 원상회복 등에 관한 계획서를 내야 합니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제9조 제2항은 예외 사유로 영구시설물을 축조하려는 사람이 이 계획서를 해당 지방자치단체의 장에게 제출하게 합니다. 건축법상 허가·신고 절차는 별도로 밟아야 합니다.
• 휴대전화 기지국 설치도 금지되나요?
  예외로 허용될 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제9조 제1항 제9호는 현재·장래 사용에 지장을 주지 않는 범위에서 공중·지상·지하에 공작물을 설치하는 경우를 예외로 두고, 운영기준 별표 2는 지하매설관로·공중선로·건물 부착 기지국을 그 예로 듭니다.

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