민사
밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면, 나중에 갚아 갱신 요구 당시 잔액이 줄었어도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 계약해지는 해지 당시의 연체액을 따로 보며, 법률상 연체액에서 제외되는 임시 특례가 있는지도 확인해야 합니다.
갱신거절은 과거 연체 사실도 봅니다
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 대법원 2021년 5월 27일 선고 2020다263635·263642 판결도 갱신 요구 당시 연체액이 줄었다는 이유만으로 과거 연체 사실이 없어지는 것은 아니라고 보았습니다. 구법에 관한 판결이지만 현재 제10조 제1항 제1호에도 같은 요건이 규정되어 있습니다.
해지는 현재의 연체액과 구별하여 판단합니다
제10조의8은 차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 위 판결은 해지 당시 3기 차임액에 달해야 하는 계약해지와 과거 연체 사실을 보는 갱신거절을 구별했습니다. 따라서 임대인이 보낸 문서가 즉시 해지를 통보하는 것인지, 만료 때 갱신하지 않겠다는 것인지 먼저 확인해야 합니다. 같은 연체 내역이라도 무엇을 요구하는지에 따라 검토가 달라집니다.
연체 횟수보다 금액의 변화를 정리합니다
매월 지급하기로 한 차임, 약정 지급일, 실제 입금일과 입금액을 표로 나누면 어느 시점에 얼마가 남았는지 확인하기 쉽습니다. 관리비나 다른 정산금을 차임과 섞지 말고 별도 항목으로 정리하십시오. 일부 입금이 어느 달 차임에 충당되는지 다툼이 있다면 송금 메모와 당사자의 합의도 필요합니다. 이 글만으로 관리비 포함 여부나 변제충당의 개별 결론을 정하지는 않습니다.
오래된 연체는 임시 특례를 먼저 확인합니다
제10조의9는 법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간에 연체한 차임을 갱신거절·권리금 회수기회 보호·해지 관련 규정의 연체액으로 보지 않는 특례를 두고 있습니다. 그 밖의 임대인의 권리는 영향을 받지 않습니다. 따라서 오래된 거래내역을 검토할 때에는 모든 미납액을 그대로 합산하지 말고 해당 특례 기간의 금액을 구별해야 합니다. 이는 현재 발생하는 모든 연체를 면제하는 규정이 아닙니다.
임차인과 임대인이 준비할 자료가 다릅니다
임차인은 입금 누락이나 차임 감액·지급 유예 합의가 계산에 반영됐는지 살펴볼 수 있습니다. 임대인은 연체가 3기분에 도달했던 시점과 근거 자료, 갱신 요구와 거절 통지의 경위를 정리하는 것이 좋습니다. 양쪽 모두 계약서와 계좌 내역을 같은 기간으로 맞추면 숫자의 차이가 어디서 생겼는지 확인하기 쉽습니다. 차임을 정산하는 합의와 계약을 갱신하는 합의도 나누어 기록하십시오.
만료일과 요구·통지일을 함께 확인합니다
제10조 제1항의 갱신 요구 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 연체 사유 외에도 갱신 요구권의 행사 범위와 계약관계의 경위가 쟁점이 될 수 있으므로, 연체 내역만 확인하고 모든 갱신 요건이 충족됐다고 단정하지 않습니다. 근거 확인일은 2026년 9월 21일입니다. 이 글은 상가 갱신거절과 해지의 연체 요건을 설명하며 주택임대차, 개별 권리금 손해배상과 인도 집행의 결론을 대신하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임차인 또는 임대인 중 어느 쪽인지, 계약 만료일과 차임 내역부터 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
- 대법원2020다263635·263642
- 상가건물 임대차보호법 제10조
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성