민사
매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
중개사가 채무인수의 법적 성격을 분석해 설명하지 않았다는 사정만으로 곧바로 배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 2024년 9월 12일 선고된 2024다239364 판결은 중개행위와 법률사무를 구별했습니다. 다만 중개사에게 일반적인 선관주의·성실의무가 없다는 뜻은 아닙니다.
매매대금 정산과 보증금 반환책임은 다릅니다
이 사건에서는 매수인이 보증금을 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제했지만, 이후 매도인이 보증보험사의 구상금 청구를 받았습니다. 매도인은 중개사 등의 책임을 물었습니다. 매매 당사자의 정산 약정만 보고 임차인에 대한 책임도 없어졌다고 전제해서는 안 되는 이유입니다.
법적 성격을 설명하지 않았다는 주장만으로는 부족합니다
대법원은 채무인수의 요건을 분석하여 법적 성격을 가리는 것은 법률사무라고 보았습니다. 이를 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 중개사의 주의의무 위반을 인정한 원심의 피고들 패소 부분을 파기환송했습니다.
다만 판결은 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달한 경우 등 특별한 사정을 별도로 남겨 두었습니다. 법적 성격을 설명하지 않은 것과, 실제로 채무가 면제됐다는 잘못된 정보를 제공한 것은 구별해야 합니다.
실제로 어떤 설명과 약속이 있었는지 정리합니다
매매계약서의 보증금 인수 조항, 중개대상물 확인·설명서, 임차인과의 협의 및 동의 관련 자료를 구분하십시오. 중개사가 단순히 계약을 연결했는지, 특정한 결과를 별도로 설명하거나 약속했는지는 당시 문자나 문서로 확인하는 것이 좋습니다. 손해 발생 경위와 지급 자료도 함께 보관합니다.
모든 보증금 승계 사건에 같은 결론을 적용하지 않습니다
법률에 따른 임대인 지위 승계와 당사자 사이의 채무인수 약정은 구별해야 합니다. 이 판결은 중개사의 책임을 다룬 것으로, 모든 임차인에 대해 반드시 동의를 받아야 한다는 일반 안내로 확대해서는 안 됩니다. 개별 배상책임은 실제 의뢰 내용과 행위, 손해의 관계를 검토해야 합니다.
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출처
- 대법원 2024.9.12. 2024다239364
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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