민사
상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
대항력 있는 상가임대차라면 계약기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물을 양수한 사람이 임대인 지위를 승계할 수 있습니다. 2023다307116 판결은 계약이 먼저 끝났다는 이유만으로 새 소유자의 보증금 반환책임을 부정할 수 없다고 보았습니다.
계약기간 만료와 보증금 반환은 다릅니다
이 사건에서는 상가임대차 기간이 만료된 뒤 재건축조합이 건물을 취득했습니다. 대법원은 임차인에게 대항력이 있다면, 보증금이 반환될 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정에 따라 새 소유자가 반환채무를 면책적으로 인수한다고 설명했습니다. 이는 기존 소유자가 해당 반환채무를 면한다는 의미입니다. 다만 이 사건에서는 대항력 유무를 따져보지 않고 계약기간 만료만을 이유로 청구를 배척한 원심을 파기한 것이므로, 보증금 지급이 확정된 판결로 읽어서는 안 됩니다.
대항력이 있다는 전제를 먼저 확인합니다
건물이 팔렸다는 사실만으로 모든 임차인에게 같은 결론이 적용되는 것은 아닙니다. 계약서, 건물 인도와 사업자등록의 이력, 등기사항증명서와 보증금 지급 내역을 맞춰 보십시오. 계약 종료와 소유권 이전, 점유 변동이 각각 언제 있었는지 정리하면 청구 상대방을 판단하는 데 도움이 됩니다.
보증금과 권리금·영업손실은 구별합니다
이 사건에서 보증금 반환청구 부분은 파기환송됐지만 권리금 회수방해와 영업손실 관련 손해배상청구는 받아들여지지 않았습니다. 보증금 책임을 인정한 판결을 모든 손해의 배상책임까지 인정한 것으로 설명해서는 안 됩니다.
매수인도 임대차 종료 여부만 확인해서는 부족합니다
상가를 취득하려는 사람은 보증금이 실제 반환됐는지와 임차인의 대항력·점유 상태를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 매매대금 정산에 관한 약정과 임차인이 누구에게 반환을 청구할 수 있는지는 구별해 검토해야 합니다. 이 글은 해당 판결의 보증금 승계 쟁점을 설명합니다.
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출처
- 대법원 2026.4.9. 2023다307116 판결
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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