민사
시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
시효가 지났다는 이유만으로 보증금 공제까지 당연히 배제되지는 않습니다. 2025년 3월 27일 선고된 2024다302217 판결은 상계가 허용되지 않는 경우라도 임대차보증금의 담보 기능에 따른 공제는 별도로 살펴야 한다고 판단했습니다.
상계와 공제는 같은 판단이 아닙니다
상계는 서로 부담하는 채무를 대등액에서 소멸시키는 문제입니다. 보증금 공제는 임대차에서 발생한 채무를 정산한 잔액을 반환하는 문제입니다. 임대차 존속 중 차임채권의 시효가 완성된 경우, 그 전에 임대인이 보증금 반환채무의 기한의 이익을 실제로 포기한 경우 등의 특별한 사정이 없다면 상계적상이 인정되지 않습니다. 판결은 이처럼 민법 제495조에 따른 상계가 어렵더라도, 보증금에 의한 정산을 기대해 온 양측의 관계를 고려하여 같은 조를 유추적용한 공제를 검토해야 한다고 보았습니다.
갱신하면서 보증금을 그대로 둔 경우가 중요합니다
이 사건에서는 계약을 여러 차례 체결하면서 기존 보증금을 다음 계약의 보증금으로 갈음했습니다. 실제 목적물 인도나 보증금 반환 없이 임대차가 이어졌는지, 연체차임을 공제하지 않기로 별도 약정했는지가 문제 됐습니다. 새 계약서를 썼다는 이유만으로 과거 연체분이 모두 정리됐다고 볼 수는 없습니다.
월별 정산표에서 시작합니다
약정 지급일, 실제 입금액, 미납액과 충당 내역을 월별로 구분하십시오. 갱신 계약서뿐 아니라 당시 정산합의, 보증금 반환 내역, 최종 인도일을 함께 확인하면 좋습니다. 임대인은 어떤 금액을 공제하려는지, 임차인은 이미 지급했거나 정산한 항목이 무엇인지 구체적으로 제시해야 합니다.
시효 계산과 반환액을 따로 확인합니다
판결은 차임채권의 시효가 원칙적으로 약정 지급기일부터 진행한다고 설명합니다. 다만 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때 보증금에서 일괄 공제해 정산하기로 약정한 경우 등은 구별합니다. 그러나 실제 시효 완성과 공제 가능한 금액은 계약·정산 경위에 따라 검토해야 합니다. 이 사건은 공제를 판단하지 않은 원심 일부를 파기환송한 것이며, 모든 오래된 차임을 무조건 공제하라는 결론은 아닙니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
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출처
- 대법원 2025.3.27. 2024다302217
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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