인허가·신고

댐 바로 옆 땅에 민박집을 지으려면 무엇을 확인해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

댐 바로 옆 땅이 위험저수지·댐 정비지구 안에 있다면 민박 건물을 짓기 전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하므로, 땅을 사기 전에 정비지구 여부부터 확인해야 합니다. 저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률 제17조가 정비지구 안의 건축과 형질변경을 허가 대상으로 정합니다. 지금은 시·군·구청에 정비지구 고시 여부를 서면으로 물어 보십시오.

매도인이 건축에 문제가 없다고 한 말만 믿고 계약할 필요는 없습니다. 정비지구 여부와 허가 대상인지는 관할 관청의 고시와 회신으로 확인할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 가을 경치가 좋은 댐 바로 아래 밭을 살 생각으로 계약을 앞두고 있었습니다. 땅을 사서 2026년에 민박집을 지으려 하는데, 장마철에 물이 넘칠 위험은 없는지와 댐 옆이라 건축에 제한이 있는지 물었습니다. 매도인은 건축에 아무 문제가 없다고만 말했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위험저수지·댐 정비지구 안에서는 민박을 지을 수 있나요?

위험저수지·댐 정비지구 안에서는 건축물을 짓거나 토지 형질을 바꾸려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이는 민박 건물을 지을 수 없습니다. 허가를 받은 뒤 내용을 바꿀 때도 다시 허가가 필요합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」은 정비지구 안에서 토지형질 변경, 건축물 건축, 공작물 설치, 토석·사력 채취 같은 행위를 허가 대상으로 정합니다. 정비사업이 진행되는 곳이므로 허가가 나오지 않을 수 있고, 허가가 나오더라도 조건이 붙을 수 있습니다.

정비지구로 지정·고시될 때 이미 다른 법령에 따라 허가를 받아 공사에 착수한 사람은 신고를 한 뒤 공사를 계속할 수 있습니다. 그래서 땅을 산 뒤 곧바로 허가를 받아 착공해 두었는지가 나중에 지정이 될 때 결과를 가를 수 있습니다.

위험저수지·댐과 정비지구는 어떻게 정해지나요?

시장·군수·구청장은 안전점검 결과 재해위험성이 높은 저수지·댐을 위험저수지·댐으로 지정·고시하고 안전조치를 해야 합니다. 이렇게 지정되면 자연재해대책법상 자연재해위험개선지구로 지정된 것으로 봅니다.

그다음 단계가 정비지구입니다. 시장·군수·구청장이 관리하는 저수지·댐의 안전성 확보를 위해 정비사업이 시급하거나, 저수지·댐이 본래 기능을 잃어 재해예방을 위해 다른 용도로 바꿔야 할 때 정비기본계획을 세워 행정안전부장관의 승인을 받아 정비지구로 지정·고시합니다. 일정 규모 미만이면 시·도지사의 승인을 받습니다.

원안은 이 구역을 「정비구역」으로 불렀지만 현행 법률의 용어는 「위험저수지·댐 정비지구」입니다. 고시문을 찾을 때도 정비지구라는 이름으로 검색해야 합니다.

큰 댐 주변 땅이면 정비지구만 확인하면 되나요?

정비지구 제도는 시장·군수·구청장이 관리하는 저수지·댐을 대상으로 합니다. 한국수자원공사나 한국수력원자력주식회사가 관리하는 큰 댐 주변이라면 정비지구보다 다른 법령의 구역 지정을 따로 확인해야 합니다.

댐 아래 저지대는 하천구역, 홍수관리구역, 상수원보호구역처럼 다른 법률로 건축을 제한하는 구역에 걸려 있을 수 있습니다. 토지이용계획확인서에 이런 구역이 표시되는지 보고, 밭이라면 농지전용 허가도 필요합니다. 장마철 침수 이력은 시·군·구의 재해 기록과 인근 주민 이야기로 함께 확인합니다.

댐 주변 민박 부지 대응 순서

• 토지이용계획 확인 - 토지이용계획확인서를 떼어 지정된 구역을 봅니다. 모르는 구역명이 있으면 담당 부서에 묻습니다.
• 정비지구 여부 조회 - 시·군·구에 위험저수지·댐 정비지구 고시 여부를 서면으로 묻습니다. 회신을 보관합니다.
• 댐 관리자 확인 - 댐을 시·군이 관리하는지 한국수자원공사 등이 관리하는지 봅니다. 관리자에 따라 확인할 규제가 달라집니다.
• 계약 조건 정리 - 건축허가가 나오지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣습니다. 계약금 반환 조건도 적습니다.
• 허가와 착공 - 허가 대상이면 허가를 받고, 받은 뒤에는 착공 시점을 기록합니다. 나중에 지정되어도 신고로 계속할 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 매매계약을 했거나 건축허가가 거부된 경우에는 계약서와 고시문, 허가 거부 사유를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 거부처분 취소소송과 토지 매매계약 해제·계약금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정비지구 안이면 건축이 아예 금지되나요?
  아예 금지되는 것은 아니고 허가 대상입니다. 정비지구 안에서 건축물을 짓거나 토지형질을 바꾸려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 다만 정비사업 목적에 맞지 않으면 허가가 거부될 수 있습니다.
• 이미 허가받아 짓고 있는데 지정되면 어떻게 되나요?
  정비지구로 지정·고시될 때 이미 관계 법령에 따라 허가를 받아 공사나 사업에 착수했다면 행정안전부령에 따라 신고한 뒤 계속할 수 있습니다. 허가만 받고 착수하지 않았다면 이 예외에 들지 않을 수 있습니다.
• 위험저수지·댐은 어떤 기준으로 지정되나요?
  시장·군수·구청장이 저수지·댐의 안전점검 결과 재해위험성이 높다고 판단하면 위험저수지·댐으로 지정·고시하고 필요한 안전조치를 해야 합니다. 관리자가 시장·군수·구청장이 아니면 그 관리자와 미리 협의합니다.
• 정비지구 지정은 누가 승인하나요?
  시장·군수·구청장이 정비기본계획을 세워 행정안전부장관의 승인을 받아 지정·고시합니다. 대통령령으로 정하는 일정 규모 미만의 정비지구라면 시·도지사의 승인을 받습니다. 고시문에서 지정 구역과 날짜를 확인합니다.
• 위험저수지로 지정되면 다른 효과도 있나요?
  시장·군수·구청장이 관리하는 저수지·댐이 위험저수지·댐으로 지정·고시되면 자연재해대책법에 따른 자연재해위험개선지구로 지정·고시된 것으로 봅니다. 그 지구의 행위제한도 함께 확인해야 합니다.
• 농어촌공사 저수지 옆 땅도 해당되나요?
  이 법의 저수지·댐에는 농어촌정비법에 따른 저수지도 들어가고, 한국농어촌공사도 저수지·댐관리자에 포함됩니다. 다만 정비지구 지정은 시장·군수·구청장이 관리하는 저수지·댐이 대상이므로 관리 주체를 먼저 확인합니다.

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