이사·경영권

공동대표이사 겸 주주가 회사 부동산 이전등기를 회사 대신 말소 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대표이사의 업무집행권이나 주주권을 근거로 회사가 제3자에게 가지는 등기말소 청구권을 직접 또는 대위해 행사할 수는 없고, 말소 청구는 회사 이름으로 해야 합니다. 대법원은 업무집행권은 개인의 재산상 권리가 아니고 주주권도 특정된 구체적 청구권이 아니어서 대위의 근거가 되지 않는다고 봅니다. 지금은 회사가 적법한 대표 방법으로 소를 낼 수 있는지, 공동대표 정함과 이사회 구성부터 확인하십시오.

회사 내분이 있다고 해서 개인 이름으로 먼저 소송을 내야 하는 것은 아닙니다. 회사가 소를 낼 수 있는 구조부터 정비하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 비상장회사 B사의 공동대표이사이자 지분 20%를 가진 주주입니다. 2024년 전임 대표이사 C씨는 이사회 결의 없이 B사 소유 상가 건물을 자기 조카 D씨에게 넘겨 소유권이전등기를 해 주었고, D씨는 이사회 결의가 없었다는 사정을 잘 알고 있었습니다. 2025년 A씨가 이 사실을 알고 등기를 되돌리려 했지만, 다른 공동대표이사가 C씨 편에 서서 회사 명의 소송에 협조하지 않자 A씨는 자기 이름으로 D씨를 상대로 등기말소를 청구하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대표이사 업무집행권으로 대위할 수 없는 이유는?

채권자대위권을 쓰려면 채무자의 재산으로 담보될 재산적 가치가 있고 특정된 구체적인 청구권이 있어야 합니다. 대표이사의 업무집행권은 회사를 위해 일할 권한일 뿐 대표이사 개인의 재산상 권리가 아닙니다. 주주권도 어떤 특정한 청구권을 내용으로 하지 않습니다.

그래서 대법원은 특별한 사정이 없는 한 대표이사의 업무집행권이나 주주권에 기초해 회사가 제3자에게 가지는 물권적 청구권 같은 재산상 청구권을 직접 또는 대위해 행사할 수 없다고 했습니다.

이사회 결의 없이 넘긴 부동산 거래는 무효인가요?

상대방이 결의가 없었다는 사실을 알았거나 중대한 과실로 몰랐다면 무효입니다. 중요한 자산의 처분은 이사회 결의 사항이지만 이는 회사 내부의 의사결정이어서, 거래 상대방이 선의이고 중대한 과실이 없으면 거래는 유효합니다. 상대방의 악의나 중과실은 무효를 주장하는 회사가 증명합니다.

대법원은 2021년 전원합의체 판결로 상대방이 「알 수 있었을」 경우까지 무효로 보던 종전 판례를 바꿔, 경과실만 있는 상대방은 보호하기로 했습니다. 원안이 인용한 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결의 기준은 이 판결로 변경되었습니다. 사례의 D씨처럼 결의가 없다는 사정을 잘 아는 친척이라면 무효를 주장할 수 있습니다.

회사가 소를 내려면 어떻게 해야 하나요?

회사 이름으로 소를 내야 하고, 회사를 적법하게 대표해야 합니다. 여러 대표이사가 공동으로 회사를 대표하기로 정했다면 공동대표이사 전원이 함께 소송행위를 해야 하므로, A씨 혼자서는 회사를 대표해 소를 낼 수 없습니다.

다른 공동대표이사가 협조하지 않으면 이사회에서 대표이사를 다시 정하거나 공동대표 정함을 바꾸는 방법을 씁니다. 이사회가 열리지 않으면 발행주식 100분의 3 이상을 가진 주주는 임시주주총회 소집을 청구하고, 이사회가 소집하지 않으면 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다.

주주가 쓸 수 있는 다른 방법은?

2026. 9. 29. 기준 현행 「상법」에서 주주는 회사의 거래에 직접 끼어들 수는 없지만, 이사에게 책임을 묻는 길은 있습니다. 발행주식 100분의 1 이상을 가진 주주는 회사에 이사의 책임을 추궁하는 소를 내라고 서면으로 청구하고, 회사가 30일 안에 소를 내지 않으면 회사를 위해 직접 대표소송을 낼 수 있습니다.

대표소송의 상대방은 부동산을 받은 D씨가 아니라 이사회 결의 없이 부동산을 넘긴 전임 대표이사 C씨입니다. 법령에 위반한 행위로 회사에 손해를 입힌 이사는 회사에 손해배상 책임을 집니다.

회사 부동산 무단 처분 대응 순서

• 등기부·거래 경위 확인 - 이전등기 원인과 날짜, 대금 지급 여부를 확인합니다. 상대방의 악의·중과실을 증명할 자료를 모읍니다.
• 이사회 의사록 확인 - 처분 당시 이사회 결의가 있었는지 의사록과 소집 기록을 봅니다. 결의가 없었다는 증거가 됩니다.
• 회사 대표 구조 정비 - 공동대표 정함과 이사회 구성을 확인하고 필요하면 대표이사 재선임을 추진합니다. 회사가 소를 낼 수 있어야 합니다.
• 처분금지가처분 - 회사 명의로 부동산 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 말소 청구·대표소송 - 회사 이름으로 등기말소를 청구하고, 전임 대표이사에게는 손해배상 또는 대표소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관에 대표 방법에 관한 특별한 규정이 있거나 거래 상대방이 대금을 실제로 치른 사정이 있으면 정관과 거래 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 내분에 따른 주주대표소송과 임시총회 소집허가 신청 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주주가 회사 계약의 무효를 직접 주장할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 없습니다. 주주는 회사 재산에 대해 사실상·경제상 이해관계만 가질 뿐 구체적인 법률상 이해관계를 가진다고 보기 어렵습니다. 그래서 주주는 이사에 대한 유지청구나 대표소송 등 상법이 정한 방법으로만 회사 경영에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 이사회 결의가 없으면 거래는 모두 무효인가요?
  아닙니다. 이사회 결의는 회사 내부 절차여서, 거래 상대방이 결의가 없었다는 것을 알았거나 중대한 과실로 몰랐을 때만 무효입니다. 가벼운 과실만 있는 상대방은 보호됩니다. 상대방의 악의나 중과실은 무효를 주장하는 회사가 증명해야 합니다.
• 공동대표이사 한 명이 혼자 소를 내면요?
  공동대표 정함이 있으면 공동대표이사 전원이 함께 회사를 대표해야 합니다. 한 사람만 회사를 대표해 낸 소는 대표권 흠결로 부적법해질 수 있습니다. 다른 공동대표가 협조하지 않으면 이사회에서 대표 방법을 바꾸거나 대표이사를 새로 정해야 합니다.
• 이사회가 열리지 않으면 어떻게 하나요?
  발행주식총수의 100분의 3 이상을 가진 주주는 회의 목적과 이유를 적은 서면을 이사회에 내 임시총회 소집을 청구할 수 있습니다. 이사회가 지체 없이 소집하지 않으면 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있고, 총회에서 이사를 새로 선임합니다.
• 처분을 미리 막을 수는 없었나요?
  이사가 법령이나 정관에 위반한 행위를 해 회사에 회복할 수 없는 손해가 생길 염려가 있으면 감사나 발행주식 100분의 1 이상을 가진 주주가 그 행위를 멈추라고 유지청구를 할 수 있습니다. 이미 등기가 넘어간 뒤라면 유지청구로는 되돌릴 수 없습니다.
• 전임 대표이사에게는 무엇을 청구하나요?
  이사회 결의 없이 회사 부동산을 넘겨 회사에 손해를 입혔다면 전임 대표이사는 회사에 손해배상 책임을 집니다. 회사가 청구하지 않으면 요건을 갖춘 주주가 대표소송을 낼 수 있습니다. 부동산이 회복되면 손해 액수가 줄어들 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대표이사에서 해임됐는데 다툴 수 있나요?
• 공동대표인 동업자가 도장을 안 찍어 회사가 멈췄습니다
• 주주는 회계장부 열람을 어떻게 청구하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성