신탁

수탁자의 개인 채권자가 신탁한 부동산을 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 수탁자의 개인 채권자는 신탁재산인 부동산에 강제집행을 할 수 없습니다. 2026년 현행 신탁법 제22조 제1항은 신탁 전의 원인이나 신탁사무 처리상 생긴 권리가 아니면 신탁재산에 대한 강제집행을 금지합니다. 지금은 등기부에 신탁등기가 되어 있는지부터 확인하십시오.

수탁자 명의로 등기돼 있다고 해서 수탁자의 개인 빚까지 그 부동산으로 갚게 되는 것은 아닙니다. 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 따로 취급됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 상가 건물 관리를 맡기며 부동산을 지인 B씨에게 신탁하고 신탁등기를 마쳤습니다. B씨가 개인 사업에서 물품대금 3,000만원을 갚지 않자 거래처 C씨는 2025년 승소판결을 받고 2026년 여름 B씨 명의로 된 A씨의 상가를 압류했습니다. A씨는 신탁한 부동산인데도 경매가 진행되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수탁자의 개인 채권자가 신탁한 부동산을 압류할 수 있나요?

압류할 수 없습니다. 신탁재산에 대해서는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분을 할 수 없습니다. 수탁자가 개인적으로 물품대금을 갚지 않아 판결을 받은 채권자라도, 그 판결로 수탁자 명의의 신탁 부동산을 경매에 넘길 수는 없습니다. 원안 당시 조문은 구 신탁법 제21조였고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「신탁법」에서는 제22조가 같은 내용을 정합니다.

신탁재산은 위탁자의 재산에서 분리되고, 수탁자의 고유재산과도 구별돼 관리됩니다. 수탁자가 파산하거나 회생절차에 들어가도 신탁재산은 파산재단이나 회생 채무자의 재산을 구성하지 않습니다.

신탁재산에 강제집행할 수 있는 채권자는 누구인가요?

신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무의 처리상 생긴 권리를 가진 채권자는 신탁재산에 강제집행할 수 있습니다. 예를 들어 신탁 전부터 그 부동산에 설정돼 있던 근저당권자, 수탁자가 신탁 건물을 관리하면서 공사를 맡긴 업체가 여기에 해당합니다. 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결은 신탁사무 처리상 채권을 가진 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에도 강제집행할 수 있고, 수탁자의 고유재산에도 책임을 물을 수 있다고 보았습니다.

이미 압류가 들어왔다면 어떻게 막나요?

위탁자, 수익자, 수탁자 누구든 이의를 제기할 수 있고, 절차는 제3자이의의 소를 준용합니다. 집행 대상 부동산이 신탁재산이라는 점을 들어 압류 채권자를 상대로 소를 내고, 그와 함께 강제집행정지를 신청합니다. 소를 내는 것만으로는 경매가 멈추지 않습니다.

제3자이의의 소는 집행법원이 관할하고, 강제집행 정지와 집행처분 취소는 청구이의의 소 규정을 준용합니다. 매각기일 전에 정지결정을 받아 집행법원에 내야 합니다.

신탁등기를 하지 않았다면 어떻게 되나요?

신탁재산이라는 사실을 제3자에게 주장할 수 없습니다. 등기할 수 있는 재산은 신탁등기를 해야 신탁재산에 속한다는 점을 제3자에게 대항할 수 있습니다. 부동산을 신탁했는데 소유권이전등기만 하고 신탁등기를 빠뜨렸다면, 수탁자의 채권자는 그 부동산을 수탁자의 고유재산으로 보고 압류할 수 있고 이의로 막기 어렵습니다.

신탁재산 압류 대응 순서

• 신탁등기 확인 - 등기부 갑구에 신탁등기와 신탁원부 번호가 있는지 봅니다. 대항력의 전제입니다.
• 채권 원인 확인 - 압류 채권자의 채권이 수탁자 개인 채무인지, 신탁사무 처리상 채무인지 나눕니다. 이에 따라 결론이 갈립니다.
• 신탁원부 발급 - 신탁 목적과 수익자, 수탁자의 권한을 확인합니다. 소송에서 신탁재산임을 증명합니다.
• 제3자이의의 소 제기 - 집행법원에 압류 채권자를 상대로 냅니다. 위탁자·수익자·수탁자 모두 원고가 될 수 있습니다.
• 강제집행정지 신청 - 소와 함께 신청해 매각을 멈춥니다. 정지결정 정본을 집행법원에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁이 채권자를 해치려는 사해신탁이라는 주장이 나오거나 담보신탁의 우선수익권이 얽혀 있다면 신탁계약서와 신탁원부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신탁재산에 대한 강제집행 이의와 사해신탁 취소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수탁자의 빚으로 신탁 부동산이 경매될 수 있나요?
  수탁자의 개인 빚으로는 경매될 수 없습니다. 신탁법 제22조 제1항 본문은 신탁재산에 대한 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분을 금지합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무 처리상 생긴 권리에 기한 경우는 예외입니다.
• 수탁자가 파산하면 신탁재산은 어떻게 되나요?
  파산재단에 들어가지 않습니다. 신탁법 제24조는 신탁재산이 수탁자의 파산재단, 회생절차 관리인이 관리하는 채무자 재산, 개인회생재단을 구성하지 않는다고 정합니다. 수탁자의 파산채권자들이 신탁재산에서 배당받을 수 없다는 뜻입니다.
• 신탁등기를 안 했으면 어떻게 되나요?
  제3자에게 신탁재산이라고 주장할 수 없습니다. 신탁법 제4조 제1항은 등기할 수 있는 재산권은 신탁등기를 해야 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 신탁등기 없이 소유권만 넘겼다면 수탁자의 채권자가 압류해도 막기 어렵습니다.
• 신탁재산을 압류하면 누가 이의를 제기하나요?
  위탁자, 수익자, 수탁자 모두 이의를 제기할 수 있습니다. 신탁법 제22조 제2항은 제1항을 위반한 강제집행에 대해 이들이 이의를 제기할 수 있고, 그 절차는 민사집행법 제48조의 제3자이의의 소를 준용한다고 정합니다. 강제집행정지도 함께 신청해야 합니다.
• 신탁 건물 공사업체는 신탁재산에 집행할 수 있나요?
  신탁사무 처리상 생긴 채권이면 할 수 있습니다. 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883 판결은 신탁사무 처리상 채권을 가진 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 강제집행할 수 있고, 수탁자의 고유재산에도 책임을 물을 수 있다고 보았습니다.
• 제3자이의의 소는 어느 법원에 내나요?
  집행법원에 냅니다. 민사집행법 제48조 제2항은 제3자이의의 소를 집행법원이 관할하되 소송물이 단독판사 관할을 넘으면 집행법원 소재지 지방법원 합의부가 관할한다고 정합니다. 강제집행정지와 집행처분 취소는 같은 조 제3항에 따라 청구이의 규정을 준용합니다.

비슷한 상황

• 신탁한 건물 임대료에 대한 부가세를 누가 내는 건가요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성