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예식장 건물을 통째로 임대하면 소방안전관리자는 누가 선임하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

예식장 건물 전체를 임대해 임차인이 실제로 쓰고 있다면 소방안전관리자는 건물을 점유·사용하는 임차인이 선임해야 합니다. 대법원은 소유자 외에 현실적으로 건물을 점유·사용하는 사람이 따로 있으면 그 사람에게 선임 의무가 있다고 봤습니다. 지금은 임대차계약서에 소방안전관리 책임을 누가 지는지 적혀 있는지부터 확인하십시오.

기한

소방안전관리자를 선임하면 선임한 날부터 14일 이내에 소방본부장이나 소방서장에게 신고하고, 출입자가 쉽게 볼 수 있는 곳에 소방안전관리자의 성명 등을 게시해야 합니다. 기간 안에 신고하지 않으면 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

건물주가 임차인과 겹쳐 소방안전관리자를 따로 선임할 필요는 없습니다. 건물을 직접 관리하지 않는 단순한 소유자에게는 임차인과 중첩해 선임할 의무가 없다는 것이 판례입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 자동화재탐지설비가 설치된 예식장 건물 전체를 C씨에게 5년간 임대했습니다. C씨가 예식장을 운영하던 2025년 9월 소방서 점검에서 소방안전관리자가 선임되지 않은 사실이 드러났고, 소방서는 건물 소유자인 B씨에게도 경위를 물었습니다. B씨는 영업과 관리를 모두 임차인이 하는데 소유자인 자신이 처벌받는지를 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자와 임차인 중 누가 선임 의무를 지나요?

실제로 건물을 점유·사용하는 임차인이 선임합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률」은 소방안전관리대상물의 관계인에게 소방안전관리자 선임 의무를 지우고, 관계인은 소방대상물의 소유자·관리자 또는 점유자를 말합니다. 법문만 보면 소유자도 관계인이지만, 누가 선임해야 하는지는 누가 건물을 현실적으로 관리하는지로 정해집니다.

대법원은 소방안전관리 업무가 건물을 실제로 사용하는 사람이 해야 할 조치라는 점을 들어, 소유자 외에 점유·사용자가 따로 있으면 그 점유·사용자가 선임해야 한다고 봤습니다. 건물이 임대된 경우 임차인이 소방계획을 세우고 소방안전관리자를 선임해 운영할 책임이 있고, 현실적인 관리관계에 있지 않은 소유자는 선임 의무가 없다는 취지입니다. 이 판결은 구 소방법의 방화관리자에 관한 것이지만, 관계인의 범위를 같은 방식으로 정한 현행법에도 같은 논리가 적용됩니다.

예식장이면 모두 소방안전관리대상물인가요?

아닙니다. 소방안전관리자를 선임해야 하는 대상물은 건물의 층수·연면적과 설치된 소방시설로 등급이 정해지고, 그 범위에 들어야 선임 의무가 생깁니다.

소방안전관리대상물 등급 기준(2026. 10. 1. 기준)
특급
주요 기준(아파트 제외): 30층 이상, 높이 120m 이상, 연면적 10만㎡ 이상
1급
주요 기준(아파트 제외): 연면적 1만5천㎡ 이상 또는 지상 11층 이상
2급
주요 기준(아파트 제외): 옥내소화전·스프링클러·물분무등소화설비 설치 대상
3급
주요 기준(아파트 제외): 간이스프링클러·자동화재탐지설비 설치 대상

출처 - 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률 시행령 별표 4

  • 1급 - 연면적 1만5천제곱미터 이상이거나 지상 11층 이상인 특정소방대상물(아파트 제외)입니다.
  • 2급 - 옥내소화전설비, 스프링클러설비 또는 물분무등소화설비를 설치해야 하는 특정소방대상물입니다.
  • 3급 - 간이스프링클러설비(주택전용 제외)나 자동화재탐지설비를 설치해야 하는 특정소방대상물입니다.

예식장 건물 대부분은 자동화재탐지설비 이상을 갖춰야 해 3급 이상에 해당합니다. 등급에 따라 선임할 수 있는 자격이 다르므로, 건축물대장과 소방시설 현황으로 등급부터 확인합니다.

선임하지 않으면 어떤 처벌을 받나요?

선임 의무자가 소방안전관리자를 선임하지 않으면 300만원 이하의 벌금에 처해집니다. 과태료가 아니라 형사처벌이어서 벌금형이 선고되면 전과로 남습니다.

선임은 했지만 신고나 게시를 하지 않은 경우는 200만원 이하의 과태료 대상입니다. 소방안전관리자가 선임된 뒤 피난시설 관리나 소방훈련 같은 업무를 하지 않으면 관계인이나 소방안전관리자에게 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

임대차계약서에 무엇을 적어 두어야 하나요?

소방안전관리 책임을 누가 지는지, 선임과 해임을 서로 어떻게 알리는지를 적어 두는 편이 안전합니다. 임차인이 퇴거하면 그때부터는 소유자가 건물을 관리하게 되어 새로 선임해야 하므로, 퇴거일과 해임 시점을 맞추는 조항이 필요합니다. 소방안전관리자를 해임한 경우 관계인이나 해임된 사람은 소방서에 알려 해임 사실의 확인을 받을 수 있습니다.

소방안전관리자 선임 대응 순서

  • 대상물 등급 확인 - 건축물대장과 소방시설 현황으로 특급·1급·2급·3급 중 어디인지 봅니다. 선임 자격과 인원이 여기서 정해집니다.
  • 점유 관계 정리 - 건물을 누가 실제로 쓰고 관리하는지 임대차계약서와 사업자등록으로 확인합니다. 선임 의무자가 정해집니다.
  • 선임과 신고 - 자격을 갖춘 사람을 선임하고 14일 이내에 소방서에 신고합니다. 신고 지연은 과태료 사유입니다.
  • 게시 - 출입자가 쉽게 볼 수 있는 곳에 소방안전관리자 성명 등을 붙입니다. 게시 누락도 과태료 사유입니다.
  • 퇴거 시 인계 - 임차인이 나가면 해임 확인을 받고 소유자가 새로 선임합니다. 공백 기간이 생기지 않게 날짜를 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 임대했거나 소유자가 관리사무소를 두고 공용부분을 직접 관리하는 경우에는 임대차계약서와 건물 관리 방식을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소방 관련 행정처분 대응과 형사 사건 변론을 수행합니다.

실무상 착안점

건물을 통째로 임대한 소유자들은 「내 건물이니 소방 책임도 내게 있다」고 걱정하고, 임차인들은 「소방은 건물주 몫」이라고 생각합니다. 판례는 누가 건물을 실제로 쓰고 관리하는지를 봅니다. 서로 미루는 사이에 선임 공백이 생기는 것이 가장 흔한 적발 사유입니다.

그래서 임대차계약서와 인도 시점 기록이 중요합니다. 건물을 넘겨준 날, 임차인이 영업을 시작한 날, 소방안전관리자를 선임하고 신고한 날, 임차인이 퇴거한 날이 모두 문서로 남아야 합니다. 소방서 점검 때 소유자가 관리사무소를 따로 운영했는지도 확인 대상이 됩니다.

이 기록은 벌금 사건에서 선임 의무자가 누구였는지를 가르는 증거가 됩니다. 인도 이후 관리 권한이 임차인에게 넘어갔다는 자료가 있으면 소유자는 책임에서 벗어나고, 퇴거 뒤 새 선임까지의 기간이 짧았다는 자료는 과태료 감경 사유로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 회사·사업

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 소방 관련 행정처분 대응과 형사 사건 변론을 수행해 왔으며, 임대차계약서와 인도·퇴거 시점을 먼저 정리해 선임 의무자를 특정한 뒤 벌금·과태료 대응 방향을 정하는 방식으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 형사 공판 변론
  • 명도·임대차 분쟁
  • 업무정지처분 취소소송

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건축물대장·소방서 점검 결과 통지서를 준비해 주시면, 선임 의무자가 소유자인지 임차인인지·대상물 등급·벌금과 과태료 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.10.01 기준으로 조문을 확인했습니다.

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