소멸시효

분양 잔금 기일을 미뤄 줬다면 잔금 채권 시효는 언제부터 다시 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

미뤄 준 새 이행기부터 다시 셉니다, 이행기가 지난 뒤 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의하면 이행기가 바뀌어 소멸시효도 변경된 이행기부터 진행합니다. 대법원은 이런 기한 유예 합의가 명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도 가능하다고 보았습니다. 지금은 기한을 미뤄 준 문자나 확인서와 새 지급 조건이 충족된 날을 확인해 두십시오.

원래 잔금 기일부터 계산하면 시효가 지났더라도 바로 포기할 필요는 없습니다. 이행기를 미뤄 주기로 한 합의가 있었다면 계산이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

상가를 분양한 I사는 2020년 6월이 잔금 기일이었던 수분양자에게서 잔금 1억 2,000만원을 받지 못했습니다. 수분양자가 임차인을 구하면 그 보증금으로 갚겠다고 해, I사는 2021년 3월 「임대차계약 체결 후 1개월 안에 지급」하기로 문자로 합의했고 임대차는 2022년 5월에 맺어졌습니다. 2026년 9월 I사가 잔금을 청구하자 수분양자는 원래 잔금 기일부터 5년이 지나 시효가 끝났다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이행기를 미뤄 주면 시효는 언제부터 다시 진행하나요?

변경된 이행기가 온 때부터 다시 진행합니다. 기한이 있는 채권의 시효는 이행기가 온 때부터 진행하지만, 이행기가 지난 뒤 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의하면 유예된 때로 이행기가 바뀝니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결은 이 경우 시효가 변경된 이행기부터 다시 진행한다고 판단하고, 원래 잔금 기일을 기준으로 시효 완성을 인정한 원심을 파기했습니다.

소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 기한을 미뤄 준 동안에는 채권자가 이행을 청구할 수 없으므로 그 기간은 시효 계산에서 빠지는 것과 같은 결과가 됩니다.

말로만 미뤄 줬어도 기한 유예로 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 판례는 기한 유예 합의가 명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도 가능하다고 봅니다. 묵시적 합의가 있었는지는 계약 체결 경위와 내용, 이행 경과, 기한 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지를 종합해 판단합니다. 채무자가 먼저 기한을 미뤄 달라고 요청했다면 채무자의 이익에 맞는 유예로 인정되기 쉽습니다.

다만 묵시적 합의는 다툼이 생기면 증명이 어렵습니다. 기한을 미뤄 달라는 채무자의 문자, 새 지급 조건을 적은 메일, 구두 약속 뒤 남긴 확인 문자처럼 날짜가 남는 자료가 필요합니다.

기한 유예와 채무 승인은 어떻게 다른가요?

기한 유예는 이행기 자체를 바꾸고, 채무 승인은 진행 중인 시효를 중단시킵니다. 채무자가 기한을 미뤄 달라고 요청하는 행위는 채무가 있다는 것을 전제로 하므로 승인에도 해당할 수 있습니다. 승인이 인정되면 그때까지 지난 기간은 빼고 승인한 때부터 시효가 새로 진행합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제168조·제178조는 원안 당시와 같은 내용입니다.

회사가 영업으로 분양한 상가의 잔금 채권은 상행위로 생긴 채권이어서 5년 시효가 적용될 수 있습니다. 변경된 이행기나 승인일부터 5년을 계산해 만료 전에 청구해야 합니다.

기한 유예 후 시효 계산 대응 순서

• 원래 이행기 확인 - 계약서의 잔금 기일을 확인합니다. 채무자는 이 날을 기준으로 시효를 주장합니다.
• 유예 합의 자료 수집 - 기한을 미뤄 준 문자, 메일, 확인서를 날짜순으로 모읍니다. 명시적 합의가 없으면 묵시적 합의를 뒷받침할 이행 경과를 정리합니다.
• 변경된 이행기 특정 - 새 지급 조건이 언제 충족되었는지 확인합니다. 조건부 유예라면 조건 성취일이 새 이행기입니다.
• 시효기간 적용 - 민사채권 10년, 상사채권 5년 가운데 해당 기간으로 변경된 이행기부터 만료일을 계산합니다.
• 청구와 중단 조치 - 만료 전에 소를 내거나 가압류를 신청하고, 채무자의 시효 항변에는 유예 합의 자료로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유예 합의가 여러 번 있었거나 연대보증인이 있다면 보증인에게도 효력이 미치는지 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금·매매대금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기한을 미뤄 주면 시효는 어디서부터 다시 세나요?
  변경된 이행기가 온 때부터 셉니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결은 이행기가 지난 뒤 기한을 유예하기로 합의하면 유예된 때로 이행기가 바뀌어 시효가 변경된 이행기부터 다시 진행한다고 판단했습니다.
• 유예 합의서를 따로 쓰지 않았는데도 되나요?
  될 수 있습니다. 판례는 기한 유예 합의가 묵시적으로도 가능하다고 보고, 계약 체결 경위와 내용, 이행 경과, 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지를 종합해 판단합니다. 다만 증명 부담은 채권자에게 있으므로 문자와 메일을 모아 두어야 합니다.
• 조건을 붙여 미뤄 줬다면 새 이행기는 언제인가요?
  그 조건이 충족된 때입니다. 「임대차계약 체결 후 1개월 안에 지급」처럼 조건을 붙였다면 그 조건이 성취된 뒤 약정한 날이 새 이행기가 됩니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로 조건 성취 전에는 시효가 진행하지 않습니다.
• 기한 유예 요청도 채무 승인인가요?
  승인으로 볼 수 있습니다. 채무자가 기한을 미뤄 달라고 요청하는 것은 채무가 있다는 인식을 드러내는 행위여서 민법 제168조의 승인에 해당할 수 있습니다. 승인이 인정되면 그때까지 지난 기간은 빼고 승인한 때부터 시효가 새로 진행합니다.
• 분양대금 잔금 시효는 몇 년인가요?
  분양회사가 영업으로 분양했다면 5년이 적용될 수 있습니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권의 시효를 5년으로 정합니다. 개인 사이의 매매대금이라면 민법상 10년이 원칙이므로, 거래 당사자가 누구인지부터 확인해야 합니다.
• 유예 합의가 연대보증인에게도 효력이 있나요?
  보증인의 부담을 늘리는 방향이면 보증인의 동의가 문제 됩니다. 주채무자와 채권자 사이의 기한 유예는 주채무의 이행기를 바꾸지만, 보증인에 대한 시효와 책임 범위는 보증계약 내용과 보증인의 동의 여부를 보고 따로 판단해야 합니다. 보증인에게도 별도로 확인서를 받아 두는 편이 안전합니다.

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