소멸시효

빌려준 돈 담보로 받은 집을 이자 대신 쓰고 있으면 시효가 중단되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자가 이자 지급에 갈음해 담보 부동산을 쓰게 했다면 채권자가 그 부동산을 사용·수익하는 동안 피담보채권의 소멸시효는 중단됩니다. 대법원은 그 기간 동안 채무자가 이자를 계속 갚는 것으로 보아 채무 승인이 있다고 판단했습니다. 지금은 이자 대신 쓰기로 한 합의 내용과 사용 시작일을 문서로 확인하십시오.

채무자에게 매년 확인서를 받아 두지 않았다고 불안해할 필요는 없습니다. 이자 대신 부동산을 쓰도록 한 합의가 있고 실제로 쓰고 있다면 그 기간에는 시효가 계속 중단된 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015. 3. 지인에게 8,000만원을 빌려주고 지인 소유 상가에 근저당권을 설정했습니다. 지인은 이자를 낼 형편이 안 되자 2015. 9.부터 이자 대신 상가를 쓰라고 했고, A씨는 그때부터 2026. 1.까지 그 상가에서 가게를 운영했습니다. 2026. 8. 지인이 빌린 날부터 10년이 지났다며 근저당권 말소를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이자 대신 부동산을 쓰게 하면 시효가 중단되나요?

네, 채무자가 담보로 제공한 부동산을 인도하고 이자나 지연손해금 지급에 갈음해 채권자가 사용·수익하도록 했다면, 채권자가 사용·수익하는 동안에는 채무자가 이자를 계속 갚고 있는 것으로 보아 피담보채권의 소멸시효가 중단됩니다. 이자를 갚는 것은 채무의 일부 변제이고, 일부 변제는 채무 전부에 대한 승인이 되기 때문입니다.

채무 승인은 소멸시효 중단 사유 가운데 하나입니다. 채무자가 채무가 있음을 알고 있다는 뜻을 행동으로 보인 것이면 따로 문서가 없어도 승인이 됩니다.

담보 부동산을 점유만 해도 시효가 중단되나요?

아니요, 채권자가 담보 부동산을 넘겨받아 점유하고 있다는 사실만으로는 시효가 중단되지 않습니다. 대법원도 담보가등기를 마친 부동산을 인도받아 점유하는 것만으로는 시효중단이 되지 않는다는 전제에서, 이자 지급에 갈음한 사용·수익 합의가 있을 때만 중단을 인정했습니다.

그래서 채권자로서는 「이자 대신 쓰기로 했다」는 합의 내용을 계약서나 문자로 남겨 두는 것이 중요합니다. 원안은 근저당권 사안으로 설명했지만, 판결의 사안은 담보가등기였고 판단 이유가 일부 변제로 인한 승인이어서 근저당권을 설정한 경우에도 같은 논리가 적용될 수 있습니다.

사용을 멈추면 시효는 언제부터 다시 흐르나요?

시효가 중단되면 중단까지 흐른 기간은 계산에 넣지 않고, 중단 사유가 끝난 때부터 새로 진행합니다. 채권자가 사용·수익을 그만두면 그때부터 원래의 시효기간이 처음부터 다시 흐릅니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 시효 중단 조문은 원안 당시와 같습니다. 채권자가 부동산을 비워 준 날이 새 기산점이 되므로 그 날짜를 정확히 남겨야 합니다. 사용을 끝낸 뒤에는 새로 흐르는 시효기간 안에 대여금 청구나 담보권 실행을 해야 하고, 그 사이 채무자가 다시 원금 일부를 갚거나 채무를 인정하면 그때 또 시효가 중단됩니다.

담보 부동산 사용과 시효 관리 순서

• 합의 문서화 - 이자 대신 부동산을 쓰기로 한 내용을 서면으로 남깁니다. 시효중단을 주장하는 근거가 됩니다.
• 사용 시작일 기록 - 인도받은 날과 실제 입주·영업 시작일을 남깁니다. 중단 기간의 시작점이 됩니다.
• 사용 실태 보관 - 관리비 납부 내역, 사업자등록 등 사용 증거를 모읍니다. 사용·수익이 계속됐다는 증명 자료가 됩니다.
• 사용 종료일 기록 - 부동산을 비워 준 날을 확인서로 받습니다. 시효가 다시 흐르기 시작하는 날입니다.
• 본안 청구 준비 - 사용 종료 뒤 시효기간 안에 등기 청구나 대여금 청구를 냅니다. 늦으면 다시 시효 문제가 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용·수익 가치가 이자보다 훨씬 크거나 채무자가 사용 합의를 부인한다면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 부동산 관련 대여금·가등기 본등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빌려준 돈의 소멸시효는 몇 년인가요?
  개인 사이에 빌려준 돈처럼 일반 민사 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 상행위로 생긴 채권이면 5년이 적용될 수 있으므로 돈을 빌려준 경위와 당사자가 상인인지를 먼저 확인해야 합니다.
• 이자 대신 집을 쓰면 왜 시효가 중단되나요?
  채권자가 이자 지급에 갈음해 부동산을 사용·수익하는 동안에는 채무자가 이자를 계속 갚고 있는 것으로 보기 때문입니다. 이자 지급은 채무의 일부 변제이고 일부 변제는 채무 전부에 대한 승인이 되어 시효가 중단됩니다.
• 담보 부동산을 점유만 해도 되나요?
  점유만으로는 시효가 중단되지 않습니다. 이자나 지연손해금 지급에 갈음해 사용·수익하기로 한 합의가 있어야 채무 승인으로 볼 수 있으므로, 합의 내용을 계약서나 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 채무 승인은 문서로 해야 하나요?
  문서가 없어도 됩니다. 채무자가 채무가 있다는 사실을 알고 있다는 뜻을 표시하면 되고, 이자 지급이나 일부 변제, 담보 제공 같은 행동으로도 승인이 됩니다. 다만 소송에서 증명해야 하므로 기록이 남아 있는 편이 유리합니다.
• 사용을 멈추면 시효는 어떻게 되나요?
  중단 사유가 끝난 때부터 시효가 새로 진행합니다. 채권자가 부동산 사용·수익을 그만둔 날부터 원래의 시효기간이 처음부터 다시 흐르고, 중단 전에 지난 기간은 계산에 넣지 않습니다.
• 근저당권을 설정한 경우도 같나요?
  같은 논리가 적용될 수 있습니다. 판결은 담보가등기 사안이었지만 시효중단의 이유를 이자 지급에 갈음한 사용·수익이라는 일부 변제에서 찾았으므로, 근저당권을 설정하고 같은 합의로 부동산을 사용하게 한 경우에도 사용 기간 동안 시효 중단을 주장할 수 있습니다.

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• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
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