소멸시효

변호사 보수로 받을 농지에 가등기해 뒀는데 3년 시효가 지났다면 끝인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부동산등기법상 가등기가처분으로 가등기를 해 두어도 소멸시효는 중단되지 않아 3년이 지나면 청구권이 소멸합니다. 대법원 93다16758 판결은 가등기가처분이 민법 제168조 제2호의 가처분에 해당하지 않는다고 보았습니다. 지금은 가등기일부터 3년이 지났는지 먼저 계산하십시오.

가등기를 해 두었다고 해서 소멸시효가 멈춘다고 믿고 기다릴 필요는 없습니다. 시효를 멈추려면 따로 청구나 가처분 같은 조치를 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

R변호사는 2022년 의뢰인의 소송을 맡으면서 이기면 보수로 의뢰인 소유 농지의 소유권을 넘겨받기로 약정했습니다. 2023년 5월 사건에서 이겼지만 농지취득자격증명을 받지 못해 소유권이전등기를 하지 못했고, 농지를 넘겨받아 쓰지도 않았습니다. 의뢰인이 농지를 팔 것 같아 2023년 6월 부동산등기법에 따른 가등기가처분 결정을 받아 가등기를 해 두었습니다. 2026년 7월 소유권이전을 요구하자 의뢰인은 3년 시효가 지났다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기가처분으로 가등기를 하면 소멸시효가 중단되나요?

중단되지 않습니다. 부동산등기법상 가등기를 명하는 가처분은 통상의 민사집행법상 가처분과 성질이 달라, 소멸시효 중단사유인 「가처분」에 해당하지 않습니다. 대법원 1993. 9. 14. 선고 93다16758 판결이 구 부동산등기법 제37조 제2항의 가등기가처분에 대해 이렇게 판단했고, 같은 제도를 이어받은 현행 부동산등기법 제90조의 가등기가처분도 같은 성질로 봅니다.

가등기가처분은 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인사실을 소명하면 부동산 소재지 지방법원이 명하는 절차입니다. 순위를 보전하는 효력은 있지만 권리를 행사한 것으로 보지는 않습니다.

변호사 보수로 받기로 한 부동산 청구권의 시효는 몇 년인가요?

3년입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 변호사의 직무에 관한 채권을 3년 단기소멸시효 대상으로 정하고, 위 93다16758 판결은 보수로 부동산 소유권을 이전받기로 한 청구권도 변호사의 직무에 관한 채권으로 보았습니다. 금전 보수든 부동산 보수든 기간은 같습니다.

농지취득자격증명을 못 받은 기간에도 시효가 진행하나요?

진행합니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하는데, 여기서 말하는 장애는 법률상 장애만을 뜻합니다. 위 판결은 변호사가 농지 매매증명을 받을 수 없었던 사정은 법률상 장애가 아니라고 보고, 가등기를 마친 때부터 본등기청구권의 시효가 진행한다고 판단했습니다. 부동산을 넘겨받아 점유하지도 않았다면 시효 진행을 막을 사정도 없습니다.

시효를 중단시키려면 무엇을 해야 하나요?

소를 제기하는 등 재판상 청구를 하거나, 민사집행법상 처분금지가처분을 하거나, 상대방에게서 채무 승인을 받아야 합니다. 내용증명으로 이행을 요구한 것은 민법상 최고로 보는데, 그 뒤 6개월 안에 재판상 청구나 가처분을 해야 시효중단 효력이 유지됩니다.

가등기 소멸시효 대응 순서

• 기산점 확인 - 가등기를 마친 날과 보수 약정의 이행기를 확인합니다. 시효 3년의 시작점이 됩니다.
• 시효 완성 여부 계산 - 기산점부터 3년이 지났는지 계산합니다. 지나지 않았다면 즉시 중단 조치를 합니다.
• 재판상 청구 - 소유권이전등기청구 소송을 냅니다. 소 제기일에 시효가 중단됩니다.
• 처분금지가처분 - 민사집행법상 처분금지가처분을 신청합니다. 가등기가처분과 달리 시효중단 효력이 있습니다.
• 승인 자료 확보 - 상대방이 의무를 인정하는 문서나 문자를 받습니다. 승인도 시효를 중단시킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산을 넘겨받아 사용하고 있거나 상대방이 시효 완성 뒤 채무를 인정했다면 결론이 달라질 수 있으므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 청구와 가처분, 소멸시효 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기가처분과 처분금지가처분은 무엇이 다른가요?
  근거 법률과 효력이 다릅니다. 가등기가처분은 부동산등기법 제90조에 따라 가등기를 명하는 절차이고, 처분금지가처분은 민사집행법상 보전처분입니다. 대법원 1993. 9. 14. 선고 93다16758 판결은 가등기가처분이 통상의 가처분과 성질이 달라 시효중단사유가 아니라고 보았습니다.
• 변호사 보수 채권 시효는 왜 3년인가요?
  민법이 단기소멸시효로 정했기 때문입니다. 민법 제163조 제5호는 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사의 직무에 관한 채권을 3년간 행사하지 않으면 시효가 완성된다고 정합니다. 보수를 부동산으로 받기로 한 소유권이전등기청구권도 직무에 관한 채권으로 봅니다.
• 시효 기산점은 언제인가요?
  권리를 행사할 수 있는 때입니다. 93다16758 판결 사안에서는 가등기를 마친 때부터 본등기청구권의 시효가 진행한다고 보았습니다. 농지취득자격증명을 받지 못한 사정은 사실상 장애일 뿐 법률상 장애가 아니어서 기산점을 늦추지 못합니다. 민법 제166조 제1항이 이 원칙을 정합니다.
• 내용증명을 보냈으면 시효가 중단되나요?
  6개월 안에 후속 조치를 해야 중단됩니다. 내용증명으로 이행을 요구하는 것은 민법상 최고로 보고, 민법 제174조는 이 요구 후 6개월 안에 재판상 청구, 압류·가압류·가처분 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없다고 정합니다. 이행 요구만 반복해서는 시효를 막을 수 없습니다.
• 상대방이 이전해 주겠다고 한 적이 있으면요?
  승인으로 시효가 중단될 수 있습니다. 민법 제168조 제3호는 승인을 시효중단사유로 정합니다. 시효 완성 전에 상대방이 소유권 이전 의무를 인정하는 말이나 문자를 했다면 그때부터 시효가 새로 진행하므로, 그 날짜와 내용을 증거로 남겨야 합니다.
• 시효가 지나면 가등기는 어떻게 되나요?
  상대방이 말소를 청구할 수 있습니다. 가등기로 보전하던 청구권이 시효로 소멸하면 가등기는 근거를 잃어, 소유자는 가등기권리자를 상대로 가등기 말소를 청구합니다. 부동산등기법 제90조의 가등기가처분으로 한 가등기라도 청구권이 사라지면 같은 결과가 됩니다.

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