집행 막기

관리회사 위탁계약이 끝나면 예전 관리비 판결로 강제집행을 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 관리회사 위탁계약이 끝났다는 사정만으로는 그 회사가 받은 관리비 판결의 강제집행을 청구이의의 소로 막을 수 없습니다. 대법원 2023다225979 판결은 관리비 채권이 처음부터 관리단에 속하므로 위탁계약 종료로 채권 귀속이나 집행당사자 적격이 바뀌지 않는다고 보았습니다. 지금은 판결 뒤에 갚은 돈이나 감면 합의가 있는지 확인하십시오.

관리회사가 바뀌었다는 사실만으로 예전 판결이 효력을 잃는다고 기대할 필요는 없습니다. 오히려 그 판결에 맞설 다른 사유, 예를 들어 판결 뒤에 갚은 돈이 있는지를 확인하는 편이 실익이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 어머니는 상가 1층 점포를 갖고 있다가 관리비를 오래 내지 않아, 2022년 상가 관리를 맡은 위탁관리회사로부터 관리비 5천만원을 지급하라는 판결을 받았고 그 판결은 확정됐습니다. 2024년 어머니가 돌아가시자 관리회사는 자녀인 C씨 등에게 승계집행문을 받아 상속받은 점포에 강제집행을 준비했습니다. 그런데 그사이 상가 관리단이 그 관리회사와의 위탁계약을 끝내고 다른 회사로 바꿨습니다. C씨는 「계약이 끝난 회사가 무슨 권리로 집행하느냐」며 청구이의의 소를 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집합건물 관리비 채권은 원래 누구의 것인가요?

공용부분 관리에 쓰일 관리비 채권은 원칙적으로 관리단에 속하고, 위탁관리회사는 관리단에게서 받은 권한으로 이를 청구할 뿐입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 관리단에 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사할 의무를 지우고, 관리인에게 관리비용을 각 구분소유자에게 청구·수령할 권한을 줍니다.

관리단이나 관리인이 관리비 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 맡기면, 위탁관리회사는 체납 관리비를 자기 이름으로 소송을 내 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 임의적 소송신탁이 집합건물 관리의 현실에 비추어 특별한 사정이 없으면 허용되고, 위탁관리회사에 당사자적격이 있다고 보았습니다.

관리회사와의 위탁계약이 끝나면 청구이의 사유가 되나요?

되지 않습니다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2023다225979 판결은 체납관리비 채권은 처음부터 관리단에 속하므로, 위탁계약이 끝났다고 해서 채권의 주인이 바뀌거나 관리회사가 채권을 잃은 것으로 볼 수 없다고 했습니다. 따라서 위탁계약 종료만으로는 확정판결에 대한 청구이의의 이유가 생기지 않습니다.

또 관리회사가 관리단에게서 받은 재판상 청구 권한으로 확정판결을 받은 이상 집행당사자 적격이 있고, 관리단이 그 판결에 승계집행문을 받지 않는 한 그 적격이 없어지지도 않는다고 보았습니다. 원심은 반대로 판단해 강제집행을 불허했지만 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 돌려보냈습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않았으므로 환송 뒤 최종 결과는 따로 정해집니다.

청구이의의 소는 어떤 사유가 있어야 낼 수 있나요?

청구이의의 소는 판결로 확정된 청구 자체에 대한 이의이고, 그 이유는 변론이 끝난 뒤에 생긴 것이어야 합니다. 판결 뒤 관리비를 갚았거나, 관리단과 감면 합의를 했거나, 상계할 채권이 생긴 경우가 대표적입니다.

이의이유가 여러 가지면 한 소송에서 함께 주장해야 하고, 나중에 다른 이유로 다시 소를 내기 어렵습니다. 판결로 확정된 관리비 채권의 소멸시효는 원래 짧은 시효가 적용되던 채권이라도 판결 확정 때부터 10년입니다.

관리단이 직접 집행하거나 새 관리회사가 넘겨받으려면 무엇이 필요한가요?

관리단이 예전 관리회사 이름으로 받은 판결로 직접 집행하려면 승계집행문을 받아야 합니다. 승계집행문은 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명된 때에만 내어 줍니다.

소송이 진행 중일 때 위탁계약이 끝나면 사정이 다릅니다. 이 경우 관리회사는 일정한 자격으로 남을 위해 당사자가 된 사람이어서 소송절차가 중단되고, 새 위탁관리회사나 관리단이 절차를 이어받아야 합니다. 다만 소송대리인이 있으면 중단되지 않습니다.

관리비 판결 강제집행 대응 순서

• 판결·집행문 확인 - 판결 원고, 확정일, 승계집행문을 받은 사람을 확인합니다. 집행권자가 누구인지에 따라 다툴 상대가 달라집니다.
• 이의 사유 정리 - 판결 변론종결 뒤 갚은 돈, 감면 합의, 상계 사유를 모읍니다. 위탁계약 종료만으로는 이의 사유가 되지 않습니다.
• 청구이의의 소 - 이의 사유가 있으면 판결을 한 제1심 법원에 소를 냅니다. 여러 사유는 한꺼번에 주장합니다.
• 집행정지 신청 - 소를 내도 집행은 계속되므로 잠정처분을 함께 신청합니다. 법률상 정당한 이유와 소명이 있어야 합니다.
• 관리단과 협의 - 새 관리회사나 관리단과 분할 납부나 감면을 협의합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리위탁계약에 관리비 청구 권한이 빠져 있었거나 관리단이 판결 채권을 따로 정산한 사정이 있으면 계약서와 관리단 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리비 청구와 청구이의 소송, 강제집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리회사가 자기 이름으로 관리비 소송을 낼 수 있나요?
  낼 수 있습니다. 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다229516 판결은 관리비 부과·징수를 포함한 포괄적 관리업무를 맡은 위탁관리업자가 체납 관리비를 자기 이름으로 청구하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되고 당사자적격도 있다고 보았습니다. 다만 위탁계약에서 그 권한을 뺐다면 달라질 수 있습니다.
• 위탁계약이 끝났으니 판결은 무효 아닌가요?
  무효가 아닙니다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2023다225979 판결은 관리비 채권이 처음부터 관리단에 속하므로 위탁계약이 끝나도 채권 귀속 주체가 바뀌지 않고, 관리단이 승계집행문을 받지 않는 한 관리회사의 집행당사자 적격도 없어지지 않는다고 했습니다.
• 청구이의의 소는 어떤 이유로 낼 수 있나요?
  판결로 확정된 청구에 대한 이의로서, 그 이유가 변론이 끝난 뒤에 생겨야 합니다. 민사집행법 제44조 제2항이 정한 요건입니다. 판결 뒤 변제, 관리단과의 감면 합의, 상계 같은 사유가 해당하고, 판결 전에 이미 있던 사정은 이의이유가 되지 않습니다.
• 청구이의의 소를 내면 집행이 멈추나요?
  저절로 멈추지 않습니다. 민사집행법 제46조 제1항은 이의의 소가 강제집행 진행에 영향을 주지 않는다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 이의 사유에 법률상 정당한 이유가 있고 사실에 대한 소명이 있을 때 법원이 담보를 조건으로 집행정지를 명할 수 있으므로 함께 신청해야 합니다.
• 부모님 관리비 판결로 자녀에게 집행이 오나요?
  상속인에게 승계집행문이 부여되면 집행을 받을 수 있습니다. 민사집행법 제31조 제1항은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 승계가 명백하거나 증명된 때 집행문을 내어 줄 수 있다고 정합니다. 상속포기나 한정승인을 했다면 그 사실로 따로 다툴 수 있습니다.
• 판결 받은 관리비도 시효로 소멸하나요?
  소멸합니다. 다만 민법 제165조 제1항에 따라 판결로 확정된 채권은 원래 단기 소멸시효가 적용되던 채권이라도 시효가 10년입니다. 판결 확정일부터 10년이 지났는지, 그사이 압류 등으로 시효가 중단된 적이 있는지 확인해야 합니다.
• 소송 도중 관리회사가 바뀌면 어떻게 되나요?
  소송절차가 중단되고 새 위탁관리회사나 관리단이 절차를 이어받아야 합니다. 민사소송법 제237조 제1항에 따른 자격상실 중단이고, 대법원 2019다229516 판결도 같은 취지입니다. 다만 소송대리인이 있으면 중단되지 않고 그대로 진행됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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