부동산 경매

대여금 판결로 강제경매를 시작한 뒤 채무자가 죽으면 승계집행문이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 강제경매가 개시된 뒤 채무자가 사망했다면 승계집행문 없이 상속재산에 대해 경매를 계속 진행합니다. 민사집행법 제52조 제1항이 이렇게 정하고, 상속인이 없거나 있는 곳을 모르면 법원이 채권자 신청으로 특별대리인을 선임합니다. 지금은 채무자의 기본증명서와 가족관계증명서, 상속인들의 주민등록초본을 떼어 당사자표시 변경을 보정할 준비를 하십시오.

상속인을 상대로 판결을 다시 받거나 승계집행문을 새로 받을 필요는 없습니다. 이미 개시된 경매를 그대로 이어가면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023. 11. 지인에게 3,000만원을 빌려주었고, 2025. 8. 승소판결을 받아 2026. 2. 지인 소유 다세대주택에 강제경매를 신청했습니다. 경매개시결정 기입등기까지 마친 뒤인 2026. 6. 채무자가 사망했고, 매각기일 통지가 사망을 이유로 돌아왔습니다. M씨는 경매가 어떻게 되는지, 상속인을 상대로 무엇을 새로 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강제경매 개시 뒤 채무자가 사망하면 어떻게 진행되나요?

강제집행을 개시한 뒤 채무자가 사망하면 상속재산에 대해 강제집행을 계속 진행합니다. 경매개시결정이 송달되거나 압류 등기가 되어 압류 효력이 생겼다면 이미 집행이 개시된 것입니다. 그래서 이후 절차에서는 상속인에게 경매 관련 서류를 송달하되, 승계집행문은 요구하지 않습니다.

반대로 집행을 개시하기 전에 채무자가 사망했다면 상속인을 상대로 승계집행문을 받아야 하고, 집행 개시 전에 상속인에게 그 집행문을 송달해야 합니다. 사망 시점이 경매개시결정의 압류 효력 발생 전인지 후인지가 이 차이를 가릅니다.

상속인이 없거나 연락이 안 되면 어떻게 하나요?

채무자에게 알려야 할 집행행위를 해야 하는데 상속인이 없거나 있는 곳이 분명하지 않으면, 집행법원은 채권자 신청에 따라 상속재산이나 상속인을 위해 특별대리인을 선임해야 합니다. 이후 매각기일 통지 등은 특별대리인에게 합니다. 특별대리인에 관해서는 민사소송법의 특별대리인 규정이 준용됩니다.

상속인 전원이 상속을 포기해 상속인의 존부가 분명하지 않다면 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구하는 방법도 있습니다. 상속재산관리인이 선임되면 그 사람을 상대로 절차를 진행합니다.

상속인이 한정승인이나 상속포기를 하면 경매가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 이 경매는 처음부터 상속재산이 된 부동산을 대상으로 하므로, 상속인이 한정승인을 해도 상속재산에 대한 집행은 계속됩니다. 한정승인은 상속받은 재산의 한도에서만 갚겠다는 것이어서, 경매 대상 부동산이 그 상속재산이라면 영향이 없습니다.

상속인은 상속개시를 안 날부터 3개월 안에 승인이나 포기를 결정합니다. 채권자로서는 이 기간 동안 상속인의 선택을 기다리지 않고 경매를 진행하되, 매각 뒤 남는 채권을 누구에게 청구할지는 상속인의 선택을 확인한 뒤 정합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「민법」을 따른 설명입니다. 원안의 제적등본은 2008년 이후 사망한 경우 기본증명서와 가족관계증명서로 대신합니다.

강제경매 중 채무자 사망 대응 순서

• 사망 시점 확인 - 기본증명서로 사망일을 확인하고 압류 효력 발생일과 비교합니다. 승계집행문 필요 여부가 갈립니다.
• 상속인 확인 - 가족관계증명서와 주민등록초본으로 상속인과 주소를 확인합니다. 보정서의 첨부서류가 됩니다.
• 당사자표시 변경 보정 - 보정명령 기한 안에 상속인 표시로 보정합니다. 강제경매는 보정 전까지 멈출 수 있습니다.
• 특별대리인 신청 - 상속인이 없거나 주소를 모르면 집행법원에 특별대리인 선임을 신청합니다.
• 남은 채권 정리 - 매각 뒤 남는 대여금은 상속인의 한정승인·포기 여부를 확인해 청구 상대를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 경매개시결정 송달 전에 사망했거나 상속인이 미성년자인 경우라면 송달 기록과 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결에 기한 강제경매와 채무자 사망 후 상속재산 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집행이 개시됐다는 건 언제를 말하나요?
  경매개시결정에 따른 압류 효력이 생긴 때를 기준으로 봅니다. 민사집행법 제83조 제4항은 압류가 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때 효력이 생긴다고 정합니다. 둘 중 먼저 된 날 이후 사망이면 제52조 제1항에 따라 계속 진행합니다.
• 개시 전에 사망했다면 어떻게 하나요?
  상속인을 상대로 승계집행문을 받아야 합니다. 민사집행법 제31조 제1항은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 집행문을 내줄 수 있다고 정하고, 제39조 제2항은 그 집행문을 집행 개시 전에 승계인에게 송달하도록 합니다.
• 특별대리인은 누가 신청하나요?
  채권자가 집행법원에 신청합니다. 민사집행법 제52조 제2항은 채무자에게 알려야 할 집행행위를 하는데 상속인이 없거나 있는 곳이 분명하지 않으면 집행법원이 채권자 신청에 따라 특별대리인을 선임하도록 정합니다. 선임 비용은 채권자가 먼저 냅니다.
• 상속인이 상속포기를 하면 경매가 취소되나요?
  취소되지 않습니다. 경매는 민사집행법 제52조 제1항에 따라 상속재산에 대해 계속되므로, 상속인이 포기해도 대상 부동산이 상속재산이라는 점은 바뀌지 않습니다. 상속인이 모두 포기해 상속인이 분명하지 않으면 특별대리인이나 상속재산관리인을 상대로 진행합니다.
• 상속재산관리인은 어떻게 선임하나요?
  가정법원에 청구합니다. 민법 제1053조 제1항은 상속인의 존부가 분명하지 않을 때 법원이 친족 그 밖의 이해관계인이나 검사의 청구로 상속재산관리인을 선임하고 공고하도록 정합니다. 채권자도 이해관계인으로 청구할 수 있습니다.
• 매각 뒤 남은 대여금은 누구에게 청구하나요?
  단순승인한 상속인에게 상속분만큼 청구합니다. 한정승인한 상속인은 민법 제1028조에 따라 상속받은 재산 한도에서만 책임을 지므로, 경매로 상속재산이 모두 매각되었다면 남은 채권을 그 상속인의 고유재산에서 받기 어렵습니다.

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