채권압류·추심

세입자 보증금에 전부명령이 세 건 들어왔는데 임대인은 누구에게 얼마를 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임대인은 각 전부명령이 송달될 당시 압류 경합이 없었다면 먼저 송달된 전부채권자들에게 전부금액 전액을, 나중 전부채권자에게는 송달 당시 남아 있던 보증금만큼을 주면 됩니다. 전부명령이 확정되면 송달 때로 소급해 채권이 넘어가고, 경합 여부는 송달 당시 계약상 보증금을 기준으로 판단하기 때문입니다. 누구에게 줄지 불안하면 지금은 집행공탁이나 변제공탁을 검토하십시오.

전부채권자들이 서로 합의할 때까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 법이 정한 방법으로 지급하거나 공탁해 책임을 벗을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 J씨는 2024년 아파트를 보증금 3억원에 전세로 주었습니다. 2026년 5월 세입자의 채권자 두 명이 보증금에 1억원, 1억 5,000만원의 채권압류 및 전부명령을 차례로 송달했고, 6월에는 다른 채권자의 1억원 전부명령이 송달되었습니다. 계약 만료를 앞두고 J씨는 세 사람에게 각각 얼마를 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전부명령이 여러 건이면 누가 먼저 받나요?

송달된 순서대로 봅니다. 전부명령이 확정되면 압류된 채권은 제3채무자에게 송달된 때로 소급해 전부채권자에게 넘어가므로, 먼저 송달된 전부명령이 가져간 부분은 뒤에 송달된 전부명령의 대상이 되지 않습니다.

전부명령이 송달될 때까지 다른 압류·가압류·배당요구가 겹쳐 경합이 생기면 그 전부명령은 효력이 없습니다. 이미 넘어간 부분을 뺀 나머지 보증금 범위 안에서 전부명령을 받았다면 경합이 아니므로 유효합니다.

나중에 온 전부명령은 얼마를 받을 수 있나요?

나중 전부명령이 송달될 당시 남아 있던 보증금만큼만 받을 수 있습니다. 보증금 3억원에 1억원, 1억 5,000만원 전부명령이 먼저 송달되었다면 남은 보증금은 5,000만원이고, 그 뒤 1억원 전부명령이 들어와도 5,000만원만 청구할 수 있습니다.

경합 여부는 나중에 확정되는 보증금 반환액이 아니라 전부명령이 송달된 당시의 계약상 보증금을 기준으로 판단합니다. 공사대금처럼 금액이 나중에 확정되는 채권에서도 같은 기준이 적용됩니다.

밀린 월세를 빼서 보증금이 줄면 어떻게 나누나요?

각 전부명령이 송달 당시 경합 없이 유효하다면, 각 전부채권자는 확정된 보증금 반환액 범위 안에서 자기 전부금액 전액을 청구할 수 있습니다. 임대인은 그중 누구에게 지급해도 다른 전부채권자에 대한 관계에서 책임을 면합니다.

전부채권자끼리 확정액을 비율로 나누는 방식이 아니어서, 먼저 청구한 전부채권자에게 지급하면 그 금액만큼 다른 전부채권자는 받을 몫이 줄어듭니다. 임대인이 순서와 금액을 잘못 판단하면 이중으로 지급할 위험이 생기는 이유입니다.

임대인이 이중지급을 피하려면 어떻게 하나요?

공탁하면 됩니다. 대법원은 제3채무자가 이중지급 위험이 있을 때 채권자를 알 수 없는 경우의 변제공탁 규정을 유추 적용해 변제공탁을 할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 채권자가 경합하지 않더라도 제3채무자가 압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있다고 정하므로 집행공탁도 가능합니다. 공탁하면 법원 절차에서 전부채권자들의 몫이 정해집니다.

보증금 여러 전부명령 대응 순서

• 송달일 정리 - 전부명령 결정문과 송달일을 순서대로 표로 만듭니다. 각 송달 당시 남은 보증금을 계산합니다.
• 확정 여부 확인 - 각 전부명령이 확정되었는지 확인합니다. 확정되지 않은 명령에는 아직 지급 의무가 없습니다.
• 공제 채권 정산 - 명도일까지의 연체 월세와 원상복구 비용을 공제해 반환할 보증금을 확정합니다. 공제는 모든 전부채권자에게 주장할 수 있습니다.
• 지급 또는 공탁 결정 - 순서와 금액이 분명하면 계산대로 지급하고, 다툼이 예상되면 전액을 공탁합니다. 공탁 뒤에는 사유를 법원에 신고합니다.
• 명도와 동시 처리 - 세입자가 집을 비우는 날에 맞춰 지급이나 공탁을 합니다. 명도 전에는 보증금 반환 의무가 생기지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 소액임차인이어서 보증금 일부가 압류금지 금액에 해당하거나 가압류가 섞여 있으면 배분이 달라지므로 결정문과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 압류·전부명령에 대한 제3채무자 대응과 공탁 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전부명령은 송달 순서가 왜 중요한가요?
  전부명령이 확정되면 송달된 때로 소급해 채권이 전부채권자에게 넘어가기 때문입니다. 먼저 송달된 전부명령이 가져간 부분은 더 이상 세입자의 채권이 아니므로 뒤 전부명령의 대상이 되지 않습니다. 송달 당시 경합 여부도 이 순서로 판단합니다.
• 나중 전부명령은 무효인가요?
  송달 당시 남은 보증금보다 큰 금액을 전부받았더라도 남은 범위 안에서는 유효합니다. 먼저 넘어간 부분은 세입자의 채권이 아니어서 경합이 생기지 않기 때문입니다. 다만 그 사이 다른 가압류나 배당요구가 끼어 있었다면 경합으로 무효가 될 수 있습니다.
• 한 사람에게 먼저 주면 다른 사람에게 또 줘야 하나요?
  각 전부명령이 유효하다면 임대인은 확정된 보증금 범위 안에서 전부채권자 중 누구에게 지급해도 다른 전부채권자에 대한 관계에서 책임을 면합니다. 다만 한 사람에게 그 사람의 전부금액을 넘어 지급하면 그 초과분은 면책되지 않습니다.
• 변제공탁과 집행공탁은 무엇이 다른가요?
  변제공탁은 채권자를 과실 없이 알 수 없을 때 채무를 면하려고 하는 공탁이고, 집행공탁은 압류된 금전채권 전액을 법원 집행절차에 맡기는 공탁입니다. 압류가 관련된 보증금이라면 집행공탁이 가능하고, 공탁 뒤에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다.
• 보증금에서 밀린 월세를 먼저 빼도 되나요?
  뺄 수 있습니다. 보증금은 명도할 때까지 임대인이 가진 채권을 담보하므로 전부명령이 있어도 연체 월세와 원상복구 비용을 공제한 잔액만 반환 대상입니다. 공제 뒤 금액이 전부금액 합계보다 적으면 확정된 범위 안에서 지급합니다.
• 소액 전세 보증금이면 계산이 달라지나요?
  주택 세입자가 「주택임대차보호법」에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금은 압류할 수 없습니다. 이 부분에는 전부명령의 효력이 미치지 않으므로 세입자에게 돌려주어야 하고, 나머지 보증금만 전부채권자들에게 배분합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 공탁을 요구했는데 다른 채권자에게 지급했다면 손해배상을 받나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성