은행·대출

전세보증금을 부풀린 계약서로 대출받으면 보증공사 보증이 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 전세보증금을 실제보다 부풀린 계약서로 받은 전세자금대출은 주택도시보증공사가 허위의 전세계약을 이유로 보증 책임을 면할 수 있습니다. 대법원 2025년 5월 판결(2023다244871)은 계약 일부의 허위도 포함되고, 보증 여부나 범위에 영향을 주는 중요 사항의 허위면 면책된다고 보았습니다. 지금은 계약서 금액과 실제 낸 보증금이 같은지부터 확인하십시오.

계약서 금액이 실제와 조금이라도 다르면 무조건 보증이 무효가 된다고 겁낼 필요는 없습니다. 대법원은 사소한 차이가 아니라 보증 여부나 범위에 영향을 주는 중요 사항의 허위만 면책 사유로 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 빌라 전세계약을 하면서 실제 보증금은 2억 3천만원인데 계약서에는 2억 6천4백만원으로 적었습니다. 그 계약서로 은행에서 주택도시보증공사 보증부 전세자금대출 2억 1천만원을 받았고, 확정일자도 받았습니다. 대출 만기에 D씨가 원리금을 갚지 못하자 은행이 보증공사에 보증금을 청구했지만, 보증공사는 허위의 전세계약으로 받은 대출이라며 보증 책임이 없다고 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세보증금을 부풀린 계약서로 대출을 받으면 보증공사 보증이 빠지나요?

빠질 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결은 전세보증금을 실제보다 부풀려 적은 계약서로 받은 대출은 전세금안심대출보증약관의 「허위의 전세계약」 면책사유에 해당한다고 보았습니다. 계약 전부가 허위일 필요는 없고 일부 허위도 포함된다고 했습니다.

이 사건은 계약서상 보증금이 2억 6,400만원이었지만 실제로 낸 돈은 대출금 2억 1,000만원에 2,000만원을 더한 2억 3,000만원이었습니다. 원심은 2억 3,000만원 범위에서는 진짜 전세계약이니 허위가 아니라고 보았지만, 대법원은 이 판단에 약관 해석을 잘못한 위법이 있다며 파기환송했습니다.

계약서 금액이 조금만 달라도 면책되나요?

아니요, 사소한 부분이 사실과 다른 정도로는 면책되지 않고, 보증계약 체결 여부나 보증 범위에 영향을 줄 수 있는 중요 사항에 허위가 있어야 합니다. 사소한 차이로 면책을 인정하면 보증을 믿고 대출한 금융회사가 예상하지 못한 손해를 입기 때문입니다.

전세보증금 액수는 중요 사항으로 보았습니다. 대출 한도를 넘겨 더 빌리려고 보증금을 부풀렸고, 보증공사는 구상금 담보로 임차인의 전세보증금반환채권을 양수했기 때문에 보증금 액수가 구상금 회수와 바로 연결된다는 것이 이유입니다.

보증이 빠지면 대출은 누가 갚아야 하나요?

대출받은 임차인의 상환 의무는 그대로 남습니다. 보증공사의 보증은 은행이 대출금을 회수하지 못할 때를 대비한 것이고, 보증공사가 면책되면 은행은 보증금을 받지 못하는 대신 임차인에게 직접 원리금을 청구합니다. 보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 대신 이행하는 지위일 뿐입니다.

이 판결은 은행과 보증공사 사이의 보증금 청구 사건이고, 대법원은 파기환송했으므로 이 사건 은행이 보증금을 받을 수 있는지는 환송 후 다시 판단됩니다. 같은 소송에서 예비적으로 청구된 다른 회사에 대한 부분도 함께 파기됐습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택도시기금법」도 주택도시보증공사의 보증업무를 정하고 있고, 개별 보증의 면책 범위는 보증약관을 따릅니다.

보증금을 부풀린 계약서는 형사 문제도 되나요?

될 수 있습니다. 실제보다 부풀린 계약서를 내고 대출 한도보다 많은 돈을 빌렸다면 금융회사를 속여 재산상 이익을 얻은 것으로 보아 사기죄 수사 대상이 될 수 있습니다. 임대인이나 중개인이 계약서 작성을 주도했더라도 서명한 임차인이 책임을 피하기 어렵습니다.

다만 형사책임은 대출 경위, 부풀린 금액, 인식 여부에 따라 달라지므로 이 판결만으로 결론을 낼 수는 없습니다. 보증금 반환은 실제 낸 보증금을 기준으로 다투게 되고, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권도 실제 보증금 범위에서 문제 됩니다.

전세대출 허위계약 대응 순서

• 실제 보증금 확인 - 이체 내역과 영수증으로 임대인에게 실제 낸 보증금을 확인합니다. 계약서 금액과 차이가 다툼의 출발점입니다.
• 계약서 작성 경위 정리 - 누가 금액을 부풀리자고 했는지, 문자나 녹음이 있는지 정리합니다. 민사·형사 책임을 나누는 근거가 됩니다.
• 보증 거절 통지 확인 - 보증공사나 은행이 보낸 면책·거절 통지의 사유를 확인합니다. 어떤 약관 조항을 근거로 했는지 봅니다.
• 대출 상환 협의 - 은행의 기한이익 상실 통지와 상환 요구를 확인하고 분할 상환 등을 협의합니다. 지연손해금이 계속 늘어납니다.
• 보증금 반환 청구 - 임대인에게 실제 보증금 반환을 청구하고, 필요하면 임차권등기명령과 반환 소송을 진행합니다. 은행에 넘어간 반환채권이 있는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증약관의 문언이 판결 사안과 다르거나 중개인이 계약서 작성을 주도했다면 약관과 작성 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환과 전세대출 보증 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허위의 전세계약은 계약 전부가 가짜여야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2023다244871 판결은 전세금안심대출보증약관의 허위의 전세계약이 계약 내용 전부가 허위인 경우만이 아니라 일부 허위가 있는 경우도 포함한다고 보았습니다. 실제 임대차가 있더라도 보증금 액수를 부풀렸다면 해당할 수 있습니다.
• 계약서의 사소한 오기도 면책 사유인가요?
  아닙니다. 대법원은 사소한 부분이 사실과 다르다는 이유로 면책을 인정하면 보증을 믿은 금융회사에 예상치 못한 손해가 생긴다고 보았습니다. 그래서 허위는 보증계약 체결 여부나 보증 범위에 영향을 줄 수 있는 중요 사항에 관한 것이어야 한다고 했습니다.
• 보증공사가 면책되면 은행은 어떻게 하나요?
  보증공사에서 보증금을 받지 못하면 은행은 대출받은 임차인에게 직접 원리금과 지연손해금을 청구합니다. 보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 대신 이행하는 지위이므로, 보증이 빠져도 임차인의 대출 상환 의무는 그대로 남습니다.
• 보증공사는 왜 전세보증금반환채권을 양수하나요?
  전세자금대출을 보증한 보증공사는 나중에 은행에 대신 갚은 돈을 임차인에게서 회수해야 하므로, 그 담보로 임차인의 전세보증금반환채권을 넘겨받는 구조를 씁니다. 그래서 계약서의 보증금 액수가 부풀려지면 구상금 회수 가능성이 직접 영향을 받습니다.
• 부풀린 계약서를 쓰면 사기죄가 되나요?
  될 수 있습니다. 실제보다 높은 보증금을 적은 계약서를 내고 대출 한도보다 많이 빌렸다면 금융회사를 기망해 재산상 이익을 얻은 것으로 수사받을 수 있습니다. 다만 허위 기재를 알았는지, 누가 주도했는지에 따라 판단이 달라지므로 작성 경위를 정리해 두어야 합니다.
• 임대인에게는 얼마를 돌려받을 수 있나요?
  계약서 금액이 아니라 실제로 낸 보증금을 기준으로 반환을 청구하는 것이 원칙입니다. 경매에서 우선변제를 받을 때도 대항요건과 확정일자를 갖춘 범위에서 실제 보증금이 문제 됩니다. 보증금반환채권이 보증공사나 은행에 양도돼 있는지도 함께 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 사업자대출로 집을 샀다면 대출 회수와 세무 검증은 어떻게 되나요?
• 고수익 코인 투자를 권유한 지인에게도 손해배상을 받을 수 있나요?
• 실손보험사가 병원 소송에 쓸 채권양도서를 달라는데 써 줘야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기