상속재산분할

상속 토지 값이 분할 때까지 크게 올랐으면 어느 시점 가격으로 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

구체적 상속분 비율은 상속개시 때 가격으로 정하고, 땅을 한 사람이 갖고 돈으로 정산하는 대상분할의 정산금은 분할 때 가격으로 다시 평가합니다. 대법원은 특별수익을 반영한 구체적 상속분은 상속개시 때를 기준으로, 대상분할 정산은 분할 때를 기준으로 평가해야 한다고 보았습니다. 지금은 상속개시 당시와 현재의 감정가 또는 시세 자료를 함께 준비하십시오.

값이 오른 뒤라고 해서 상속개시 때 가격으로만 나눠야 한다며 손해를 감수할 필요는 없습니다. 정산금은 분할 때 가격으로 다시 따집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2023년 토지(당시 시가 약 5억원)를 남기고 사망했고, 상속인은 A씨와 형 두 사람입니다. 형은 아버지 생전에 2억원을 증여받았습니다. 분할 협의가 늦어지는 사이 주변 개발로 토지 값이 2026년 약 9억원까지 올랐고, 형은 토지를 자기가 갖는 대신 상속개시 때 가격으로 정산하자고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속재산은 상속개시 때와 분할 때 중 언제 가격으로 평가하나요?

두 시점을 나누어 씁니다. 특별수익을 고려해 상속인별 구체적 상속분을 정할 때는 상속개시 때를 기준으로 상속재산과 특별수익재산을 평가합니다.

다만 법원이 상속재산 중 특정 재산을 한 사람에게 주고 상속분과의 차액을 돈으로 정산하게 하는 대상분할을 할 때는, 분할 대상 재산을 분할 때 기준으로 다시 평가해 그 값으로 정산해야 합니다. 대법원 1997. 3. 21.자 96스62 결정이 이 두 단계 기준을 밝혔습니다. 원안은 분할 때만 기준으로 설명했으나, 상속분 비율을 정하는 단계는 상속개시 때가 기준입니다.

형이 받은 생전 증여는 어떻게 계산에 넣나요?

상속개시 때 가격으로 상속재산에 더해 구체적 상속분을 계산합니다. 사례에서는 토지 5억원에 형의 증여 2억원을 더한 7억원을 두 사람이 2분의 1씩 나누어 각 3억 5,000만원이 되고, 형은 이미 받은 2억원을 빼 1억 5,000만원이 남습니다.

그래서 남은 토지 5억원에 대한 두 사람의 구체적 상속분 비율은 형 1억 5,000만원 대 A씨 3억 5,000만원, 곧 3 대 7이 됩니다. 이 비율은 상속개시 때 가격으로 정한 뒤 그대로 유지하는 것이 실무의 계산 방식입니다.

땅을 가져가는 사람은 얼마를 정산해야 하나요?

분할 때 가격에 구체적 상속분 비율을 곱해 정산합니다. 사례에서 형이 토지를 갖는다면 분할 때 시가 9억원의 10분의 7인 6억 3,000만원을 A씨에게 정산금으로 주어야 합니다.

형의 주장처럼 상속개시 때 가격으로 정산하면 A씨는 3억 5,000만원만 받게 되어, 개발로 오른 이익이 모두 토지를 가져간 사람에게 돌아갑니다. 판례가 대상분할 정산을 분할 때 기준으로 하도록 한 것은 이런 불공평을 막기 위해서입니다. 반대로 값이 떨어졌다면 정산금도 그만큼 줄어듭니다.

아버지를 모신 기여분도 같은 방식으로 정하나요?

기여분은 상속개시 당시 피상속인의 재산가액을 기준으로 정합니다. 상당한 기간 동거·간호로 특별히 부양하거나 재산의 유지·증가에 특별히 기여한 상속인이 있으면, 상속개시 당시 재산가액에서 기여분을 뺀 것을 상속재산으로 보고 상속분을 계산한 뒤 기여분을 더합니다.

기여분은 상속개시 때 재산가액에서 유증 가액을 뺀 금액을 넘지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 틀을 유지하고 있어, 기여분을 반영한 비율을 먼저 정한 뒤 분할 때 가격으로 정산하는 순서는 같습니다.

상속재산 평가 시점 대응 순서

• 두 시점 시세 확보 - 상속개시일과 현재의 감정가 또는 실거래가 자료를 모읍니다. 비율과 정산금에 각각 쓰입니다.
• 특별수익 정리 - 생전 증여를 받은 사람과 금액, 증여 재산의 상속개시 당시 가격을 정리합니다. 구체적 상속분이 달라집니다.
• 기여분 자료 정리 - 아버지를 모시거나 재산 증가에 기여한 기간과 내용을 정리합니다. 기여분이 있으면 비율이 바뀝니다.
• 분할 방법 선택 - 현물분할, 대상분할, 경매분할 가운데 원하는 방법을 정합니다. 대상분할이면 정산금 계산이 결론을 가릅니다.
• 심판에서 감정 신청 - 가정법원에 두 시점 모두에 대한 감정을 신청합니다. 한 시점만 감정하면 계산이 한쪽으로 기웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시 뒤 한 상속인이 토지에 건물을 짓거나 개발비를 들여 값이 오른 경우라면 오른 이익을 누구에게 돌릴지 따로 따져야 하므로 공사 자료와 감정서를 보고 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산분할심판에서 특별수익·기여분 계산과 대상분할 정산을 다투는 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구체적 상속분은 어느 시점 가격으로 정하나요?
  상속개시 때 가격으로 정합니다. 특별수익이 있는 경우 상속재산과 특별수익재산을 모두 상속개시 때 기준으로 평가해 상속인별 구체적 상속분을 계산합니다. 이 비율이 이후 분할의 기준이 됩니다.
• 대상분할 정산금은 어느 시점 가격인가요?
  분할 때 가격입니다. 법원이 특정 재산을 한 사람에게 주고 차액을 돈으로 정산하게 할 때는 분할 대상 재산을 분할 시점으로 다시 평가해 그 값으로 정산합니다. 그래서 개발 등으로 오른 가격이 정산금에 반영됩니다.
• 생전 증여는 증여받을 때 가격으로 계산하나요?
  아닙니다. 구체적 상속분을 정할 때 특별수익재산도 상속개시 때 기준으로 평가합니다. 오래전에 받은 부동산이라면 상속개시 무렵의 시세로 환산해야 하므로 그 시점의 실거래가나 감정 자료가 필요합니다.
• 값이 떨어졌으면 정산금도 줄어드나요?
  줄어듭니다. 대상분할 정산금은 분할 때 가격에 구체적 상속분 비율을 곱해 정하므로, 분할 때 가격이 떨어졌다면 정산금도 그만큼 줄어듭니다. 가격 변동의 이익과 위험을 비율대로 나누는 셈입니다.
• 기여분은 얼마까지 인정되나요?
  기여분은 상속이 개시된 때 피상속인의 재산가액에서 유증 가액을 뺀 금액을 넘지 못합니다. 그 범위 안에서 공동상속인의 협의로 정하고, 협의가 안 되면 가정법원이 기여의 시기·방법·정도와 상속재산 액수를 참작해 정합니다.
• 상속세 신고가액으로 분할해도 되나요?
  상속인 전원이 합의하면 상속세 신고가액을 기준으로 나눌 수 있습니다. 협의가 안 되어 심판으로 가면 법원은 감정을 거쳐 상속개시 때와 분할 때 가격을 따로 정하므로, 신고가액이 시세보다 낮았다면 결과가 달라질 수 있습니다.

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