이혼·재산분할

사실혼이 깨진 뒤 건물값이 올랐다면 재산분할은 언제 시세로 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

사실혼 재산분할은 재판이 끝날 무렵 시세가 아니라 사실혼이 해소된 날의 시세로 건물 등 재산 가액을 계산합니다. 대법원 2022므11027 판결은 해소일 기준 자료가 없으면 해소일과 가장 가까운 시점의 감정 결과를 써야 한다고 보았습니다. 지금은 헤어진 날짜와 그 무렵 재산 시세 자료부터 확인해 두십시오.

소송이 길어져 집값이 크게 올랐다고 해서 그 오른 값으로 나눠 달라고 따로 주장할 필요는 없고, 거꾸로 상대방이 오른 시세를 근거로 내 몫을 줄이자고 해도 그대로 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년부터 B씨와 혼인신고 없이 함께 살며 B씨 명의로 상가 건물을 사서 같이 관리했습니다. 두 사람은 2023년 3월 헤어졌고, A씨는 그해 가을 재산분할을 청구했습니다. 1심에서는 2024년 기준 감정가 4억원으로 계산됐는데, 항소심 도중 다시 감정하자 5억 2천만원이 나왔고 법원은 이 금액을 기준으로 나누려 했습니다. B씨는 「헤어진 뒤 오른 값까지 나누는 것은 맞지 않다」며 다투고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사실혼 재산분할은 어느 날 시세로 계산하나요?

사실혼 재산분할은 사실혼이 해소된 날을 기준으로 나눌 재산과 그 가액을 정합니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022므11027 판결은 항소심이 변론종결일에 가까운 감정 결과로 건물 값을 정한 것을 잘못이라고 보고 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송했습니다. 이 판결은 대법원 2023. 7. 13. 선고 2017므11856 판결의 기준을 그대로 따랐습니다.

따라서 법원에 감정을 신청할 때도 「감정일 현재 시가」가 아니라 「사실혼 해소일 기준 시가」를 묻도록 해야 합니다. 판결 사안에서 법원은 감정을 맡기면서 해소일 기준 시가를 묻지 않았고, 대법원은 이 점을 먼저 지적했습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」 제839조의2도 재산분할의 액수는 쌍방의 협력으로 이룩한 재산과 그 밖의 사정을 참작해 정한다고만 정하고 있어, 기준 시점은 판례로 정해집니다.

해소일 기준 감정 자료가 없으면 어떻게 하나요?

해소일 기준 가액을 보여 주는 자료가 없으면, 제출된 자료 가운데 해소일과 가장 가까운 시점의 가액으로 계산해야 합니다. 판결 사안은 2018년 8월 해소, 1심 감정은 2019년 11월 기준 2억 6,100만원, 항소심 감정은 2021년 12월 기준 3억 5,700만원이었습니다. 대법원은 적어도 1심 감정 결과에 따라 재산분할을 명했어야 한다고 보았습니다.

이 사건은 파기환송된 것이어서 최종 분할 금액이 얼마로 정해졌는지는 이 판결만으로 알 수 없습니다. 대법원이 정한 것은 어느 시점 가액을 써야 하는지라는 법리까지입니다.

헤어진 뒤 오른 집값을 반영하는 예외도 있나요?

있습니다. 해소 뒤 재판이 끝날 때까지 부동산에 외부적이고 후발적인 사정이 생겨, 그 이익이나 손해를 한쪽에만 돌리는 것이 공평한 청산이라는 재산분할 목적에 현저히 맞지 않는 특별한 사정이 있으면 가액 산정에 참작할 수 있습니다. 다만 이런 사정은 주장하는 쪽이 밝혀야 하고, 단순히 시세가 올랐다는 사정만으로는 부족하다는 것이 판결의 취지입니다.

사실혼 재산분할을 청구하면서 위자료도 함께 받을 수 있나요?

함께 청구할 수 있습니다. 판결 사안도 사실혼 파기에 따른 위자료와 재산분할을 한 소송에서 다뤘습니다. 위자료는 사실혼을 깨뜨린 책임이 누구에게 있는지를 따지고, 재산분할은 함께 모은 재산을 나누는 것이어서 증거도 따로 준비합니다.

사실혼 재산분할 대응 순서

• 해소일 특정 - 짐을 뺀 날, 별거를 시작한 날, 연락을 끊은 날 가운데 언제 사실혼이 끝났는지 정리합니다. 기준 시점과 2년 기간이 모두 이 날짜에서 시작합니다.
• 재산 목록 작성 - 해소일 당시 상대방 명의 부동산·예금·채무를 적습니다. 해소 뒤 새로 생긴 재산은 원칙적으로 빠집니다.
• 감정 신청 문구 확인 - 감정을 신청할 때 「사실혼 해소일 기준 시가」를 명시합니다. 문구가 빠지면 감정을 다시 해야 할 수 있습니다.
• 가장 가까운 시점 자료 확보 - 실거래가, 공시가격, 대출 담보평가처럼 해소일과 가까운 시점의 가액 자료를 모읍니다. 감정이 늦어지면 이 자료가 기준이 됩니다.
• 특별한 사정 검토 - 재개발 지정처럼 해소 뒤 생긴 외부 사정이 있는지 봅니다. 있으면 참작을 주장하고, 없으면 해소일 기준을 고수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사실혼 성립 자체를 상대방이 부인하거나 해소 시점이 여러 번 오간 경우에는 주민등록·생활비 이체 내역 등을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사실혼 해소에 따른 위자료·재산분할 등 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사실혼도 법률혼처럼 재산분할을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원은 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할을 인정하면서, 그 대상과 액수를 사실혼이 해소된 날을 기준으로 정한다고 보았습니다. 혼인신고가 없더라도 함께 살며 재산을 모은 사실이 증명되면 상대방 명의 재산도 나눌 대상이 됩니다. 다만 사실혼 관계였다는 점 자체를 먼저 증명해야 합니다.
• 감정을 다시 하면 언제 기준으로 해야 하나요?
  사실혼이 해소된 날을 기준으로 해야 합니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022므11027 판결은 항소심이 감정을 맡기면서 해소일 기준 시가를 묻지 않고 감정일 현재 시가만 물은 것을 잘못이라고 지적했습니다. 감정신청서에 기준일을 분명히 적어 두어야 감정을 다시 하는 일을 막을 수 있습니다.
• 해소일 기준 감정이 없으면 어느 값을 쓰나요?
  제출된 자료 가운데 해소일과 가장 가까운 시점의 가액을 씁니다. 판결 사안에서 1심 감정은 해소 약 1년 3개월 뒤, 항소심 감정은 약 3년 4개월 뒤 기준이었는데, 대법원은 적어도 1심 감정 결과에 따랐어야 한다고 보았습니다. 실거래가나 공시가격 자료도 함께 내는 편이 좋습니다.
• 헤어진 뒤 집값이 많이 오르면 오른 값을 나눌 수 있나요?
  원칙적으로는 어렵습니다. 해소 뒤 생긴 외부적이고 후발적인 사정으로 그 이익을 한쪽에만 돌리는 것이 공평한 청산이라는 목적에 현저히 맞지 않는 특별한 사정이 있을 때만 가액 산정에 참작할 수 있습니다. 시세가 올랐다는 것만으로는 이 특별한 사정이 인정되기 어렵습니다.
• 사실혼 재산분할은 언제까지 청구해야 하나요?
  헤어진 날부터 2년 안에 청구하는 편이 안전합니다. 민법 제839조의2 제3항은 이혼한 날부터 2년이 지나면 재산분할청구권이 소멸한다고 정하고, 실무는 사실혼 해소에도 이 기간을 같이 보는 경우가 많습니다. 해소일을 언제로 보느냐에 따라 기간 계산이 달라지므로 해소일 증거를 먼저 정리해 두십시오.
• 파기환송되면 분할 금액이 바로 바뀌나요?
  바로 바뀌지는 않습니다. 파기환송은 원심 판단에 법리 잘못이 있으니 다시 심리하라는 뜻이어서, 환송받은 법원이 해소일 기준 가액으로 다시 계산해 판결해야 금액이 정해집니다. 그 과정에서 새로운 감정이나 자료 제출이 다시 이루어질 수 있어 최종 금액을 미리 단정할 수는 없습니다.
• 해소 뒤 상대방이 대출을 갚았다면 반영되나요?
  원칙적으로 해소일 당시 남아 있던 채무를 기준으로 계산합니다. 사실혼 재산분할은 해소일을 기준으로 적극재산과 함께 그 형성에 따른 채무를 정하기 때문입니다. 다만 해소 뒤 상대방이 자기 돈으로 갚은 부분을 어떻게 볼지는 갚은 돈의 출처와 경위에 따라 다툼이 있을 수 있어 자료를 보고 따로 판단합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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