부동산·건설
집합건물 대지만 경매로 샀는데 건물 소유자에게 철거를 요구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
경매로 대지 소유권이전등기를 했다는 사실만으로 철거를 요구할 수는 없습니다. 구분소유와 대지사용권이 이미 성립한 뒤 대지에만 설정된 근저당권이라면, 대지사용권의 분리처분 금지에 어긋나 근저당권과 그 경매 매각이 무효가 될 수 있습니다. 반면 근저당권이 구분소유 성립 전에 설정됐다면 결론이 달라집니다. 권리의 선후관계를 건물별·토지 부분별로 따져야 합니다.
등기 날짜와 건물의 실제 완성 시점이 모두 필요합니다
대법원 2026년 8월 13일 선고 2025다218240·218241 판결은 집합건물 대지의 경매 매수인이 건물 철거와 토지 인도를 구한 사건을 다뤘습니다. 구분소유는 구분하려는 의사가 외부에 표시되었다는 것만으로 바로 생기지 않고, 그에 맞는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되어야 성립합니다. 구분소유가 성립하면 그 전유부분을 위한 대지사용권도 문제 되고, 대지사용권이 성립한 뒤 대지에만 설정한 근저당권은 분리처분 금지에 반할 수 있습니다. 이 판결은 원심을 파기환송했으며, 세 건물동 가운데 일부에 대해서는 결론이 달라질 여지를 남겼습니다.
매수인은 대지에 선행 체납처분압류등기가 있었고 경매에서 그 압류가 말소됐으니 매각은 유효하다고 주장할 수 있습니다. 대법원은 그 사정만으로 후순위의 무효인 근저당권 경매를 선행 압류에 기한 유효한 처분처럼 볼 수 없다고 했습니다. 건물 소유자 쪽도 단순히 ‘아파트 부지이므로 대지 경매는 모두 무효’라고 주장해서는 부족합니다. 근저당권 설정 당시 각 건물동의 구분소유가 이미 성립했는지, 해당 토지 부분이 어느 건물의 대지사용권인지 밝혀야 합니다.
증거와 다음 절차
토지·건물 등기부의 압류·근저당·경매·이전등기 날짜, 건축허가·사용승인·분양계약, 당시 공사 사진과 준공자료, 건물동별 구분등기·대지권 관계, 경매 매각물건명세서와 배당 자료를 모으십시오. 시간표를 ‘구분 의사 표시-구분건물 물리적 완성-대지사용권 성립-근저당권 설정-경매 매각’ 순으로 작성하고 토지 부분을 건물동별로 나누십시오. 철거·인도 청구와 소유권이전등기 말소 청구는 서로 다른 청구이므로 현재 소송 단계의 청구취지를 확인해야 합니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
각 건물동의 완성 시점과 토지 권리의 등기일을 한 연표에 놓아 보십시오.
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