부동산·건설
반환보증에 가입했는데 집을 아직 넘기지 않았습니다. 보증공사가 늦게 지급하면 지연손해금을 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
임차인의 주택 인도 또는 인도 제공이 먼저 확인되어야 합니다. 대법원은 임차인의 임대인에 대한 주택 인도의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무가 별개의 계약에서 생겼더라도 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있다고 판단했습니다. 임차인이 인도하거나 적절히 인도를 제공하기 전에는 보증공사가 지급하지 않았다는 이유만으로 지체책임을 지는 것은 아닙니다. 반환보증에 가입했다는 사실과 지연손해금 청구 가능성을 구별해야 합니다.
실제 인도와 ‘인도 제공’을 나눠 봅니다
대법원 2026년 6월 24일 선고 2026다201978 판결의 쟁점은 보증금 지급과 임차주택 반환의 관계였습니다. 대법원은 보증공사의 보증채무가 실질적으로 임대인의 보증금 반환의무를 대신하는 점과 사건 약관을 종합해, 임차인이 인도하거나 인도할 준비와 의사를 적절히 표시할 때까지 보증공사가 지연손해금을 부담하지 않는다고 보았습니다. 보증공사가 별도로 ‘동시이행 항변’을 말하지 않았다는 사정만으로 면책이 사라지는 것도 아니라고 했습니다. 판결은 지연손해금 부분을 파기환송했으므로 개별 금액까지 확정한 것은 아닙니다.
임차인은 ‘보증금을 받기 전 집을 비워줄 수 없다’고 주장할 수 있고, 공사는 ‘인도 제공 없이 현금을 먼저 달라는 청구에는 지체가 없다’고 맞설 수 있습니다. 실무에서는 임차인의 열쇠 반환 의사, 이사·점유 이전, 남은 짐, 임대인 또는 공사에 보낸 인도 제안, 인도와 지급을 동시에 처리할 방법을 확인해야 합니다. 형식적인 문자 한 통이 언제나 충분한 이행 제공이 되는 것은 아닙니다. 다른 한편 공사가 청구를 받은 뒤 서류보완을 늦게 요구한 사례의 지연손해금 판결과도 사실관계가 다릅니다. 인도·제공 여부를 먼저 대사해야 두 쟁점을 올바르게 연결할 수 있습니다.
증거와 다음 절차
임대차 종료 통지, 반환보증서·당시 약관, 이사·점유 이전 기록, 열쇠·출입수단 인계 제안과 회신, 임대인·공사와의 연락, 청구 접수일과 지급일을 보존하십시오. 주택을 계속 점유해야 하는 사정이 있으면 그 이유와 인도를 제공할 수 있는 조건을 구체적으로 적으십시오. 주택 인도와 보증금 수령을 동시에 실행하는 방법을 협의하되, 대항력·우선변제권과 관련한 조치는 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다. 보증채무 원금 지급 문제와 지연손해금 발생 문제도 나눠 검토하십시오.
이 상황에서 자주 묻는 것
종료일, 인도·인도 제안일, 반환보증 청구일, 보증금 지급일을 한 줄로 놓고 당시 약관을 붙여 보십시오.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성