부동산·건설
임대차를 중개한 공인중개사가 보증금 반환 명목으로 돈을 빼갔습니다. 협회 공제금도 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
중개사의 손해배상책임이 성립할 만한 중개행위와 불법행위가 연결된다면, 공제약관에 ‘관리대행 업무 손해는 제외한다’는 문구가 있다는 이유만으로 협회의 공제책임을 모두 배제할 수는 없습니다. 반대로 중개와 무관한 순수한 부동산 관리대행 과정의 손해라면 약관상 면책이 문제 됩니다. 돈이 빠져나간 방식뿐 아니라 중개 이후 어떤 업무를 맡아 처리했는지 입증해야 합니다.
중개와 관리가 섞여 있었다면 행위를 쪼개서 봅니다
대법원 2026년 8월 13일 선고 2025다217842 판결에서 소유자는 중개사를 통해 오피스텔 임대차계약을 체결했습니다. 이후 중개사는 임차인들이 월세 전환을 원한다며 소유자를 속이고 보증금 반환 명목의 돈을 편취했습니다. 협회는 ‘부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’를 보상하지 않는다는 공제약관을 들어 면책을 주장했습니다. 대법원은 그 조항이 순수한 관리대행 손해를 제외하는 취지이며, 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법상 손해배상책임이 성립하는 경우에까지 적용할 수는 없다고 판단해 원심을 파기환송했습니다. 소유자의 청구액이나 공제금 지급을 최종 확정한 판결은 아닙니다.
소유자는 임대차 체결과 이후 보증금·차임 변경 연락이 하나의 중개 업무 흐름이었다고 주장할 수 있습니다. 협회는 임대차 중개는 이미 끝났고 그 뒤의 돈 관리·반환은 별도로 맡은 관리대행이라고 다툴 수 있습니다. 실제 업무 위임 내용, 임차인과의 연락 주체, 계약 변경 서류를 누가 만들었는지에 따라 결론이 달라집니다. 약관 한 문장을 떼어 보기보다 전체 공제 목적과 보상 대상의 체계를 함께 읽어야 합니다.
증거와 다음 절차
최초 임대차계약서·중개대상물 확인설명서, 중개수수료 지급내역, 관리 위임계약 유무, 월세 전환 요청의 진위, 임차인·중개사와의 메시지, 송금 내역, 공제증서와 사고 당시 약관을 확보하십시오. 피해금 각 건별로 누가 어떤 설명을 했고 소유자가 무엇을 믿고 송금했는지 적은 뒤, 그 행위가 중개업무에 어떻게 이어졌는지 표시해야 합니다. 중개사 개인에 대한 손해배상·형사 절차와 협회 공제금 청구의 요건·기한은 따로 확인하십시오.
이 상황에서 자주 묻는 것
계약 체결일, 업무 위임 내용, 중개사의 변경 설명, 송금일, 손해 발생일을 시간순으로 적어 보십시오.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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