조세
1세대 1주택 비과세, 집 한 채만 있으면 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
집 한 채를 보유했다는 이유만으로 양도소득세가 모두 비과세되지는 않습니다. 일반적으로 세대 전체의 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주요건을 확인해야 합니다. 고가주택·분양권·입주권과 각종 특례도 별도로 검토합니다.
세대·주택 수·기간을 순서대로 확인합니다
이 글은 2026년 9월 21일 현재의 일반요건을 설명합니다. 먼저 양도소득세상 세대 구성원을 정리하고, 그 세대의 주택과 관련 권리 보유 내역을 확인합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항의 일반 보유요건은 2년이며, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태에서 거주자로 전환된 경우에는 같은 조 제8항 제2호에 따라 보유·거주기간을 통산하는 3년 기준이 적용됩니다. 본인 명의 한 채만 확인한 뒤 계약을 확정하는 것은 피하는 편이 좋습니다.
조정대상지역은 취득 당시 상태가 중요합니다
취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주요건도 확인해야 합니다. 현재 해당 지역에서 해제되었다는 사정만으로 취득 당시 기준을 지우지 않습니다. 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되며, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 제154조 제1항 제5호의 거주기간 예외를 검토합니다. 수용·해외이주 등 다른 예외도 별도 요건이 있으므로 계약일·계약금 지급일·취득일·실제 입주일을 함께 정리해야 합니다.
12억원 기준은 매매가액과 연결됩니다
소득세법 제89조는 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택을 일반 비과세 대상에서 제외합니다. 공시가격과 혼동하지 마십시오. 이 경우의 과세소득 계산과 공제는 별도 검토가 필요하며, 이 글은 전체 차익이 그대로 과세된다는 뜻이 아닙니다.
다른 주택이나 권리가 있으면 특례를 확인합니다
대체취득·상속·혼인·동거봉양 등으로 두 채 이상이 된 경우에도 법정 특례 검토의 여지가 있습니다. 반대로 주택 외에 분양권이나 조합원입주권이 있으면 별도 제한과 예외를 확인해야 합니다. 각각의 취득·발생일을 표시한 재산 목록을 준비하십시오.
매도 전 검토와 이미 신고한 뒤 검토는 다릅니다
매도 전이라면 예정 잔금일과 입주·거주 내역을 비교하여 부족한 조건이 있는지 확인합니다. 신고 후라면 신고서의 적용 특례와 실제 사실이 일치하는지 살펴야 합니다. 취득·양도계약서, 등기, 주소 이력, 임대차 자료가 기본 출발점입니다. 법정 예외를 모두 적용한 개별 세액 산정은 별도 검토 대상입니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
취득일·거주기간·매도 예정일로 궁금한 점 정리하기.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성