조세
20억 원 아파트를 자녀에게 넘길 때 증여·부담부증여·매매 중 무엇을 먼저 비교해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
세 방법 중 어느 하나가 항상 세금을 가장 적게 만드는 것은 아닙니다. 아파트 시가와 취득가액, 임대보증금·담보대출의 실제 채무자, 부모의 주택 보유와 거주 이력, 자녀의 대금·세금 납부 능력을 같은 기준일로 놓고 비교해야 합니다. 증여세만 낮춰도 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세가 늘 수 있습니다. '20억 원 아파트를 쪼개면 몇 억 원 절세'라는 결과는 개별 자료 없이 확정할 수 없습니다.
부담부증여는 채무를 실제로 넘겨야 합니다
상속세 및 증여세법은 증여재산에 담보된 채무 등으로 수증자가 인수한 금액을 증여세 과세가액에서 뺄 수 있도록 합니다. 그러나 부모와 자녀 사이에서는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하는 규정도 있으므로 실제 채무 인수와 이후 상환을 객관적으로 입증해야 합니다. 전세보증금 10억 원이 붙은 아파트라는 숫자만으로 증여세 과세가액이 자동으로 10억 원 줄지 않습니다. 자녀가 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 실제로 지고, 만기에 누구 돈으로 갚는지도 중요합니다.
채무를 실제로 인수한 부분은 부모에게 유상 이전으로 보아 양도소득세가 문제될 수 있습니다. 부모가 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 고가주택에는 비과세 제외·과세 부분을 따로 계산하는 규정이 있으므로, '부모 양도세는 0원'이라고 미리 말할 수 없습니다. 자녀가 나중에 보증금을 못 갚아 부모가 대신 갚으면 그 시점의 자금 제공 성격도 다시 검토해야 합니다.
가족 간 저가매매도 가격차를 그대로 비과세받는 방식은 아닙니다
부모가 시가보다 낮게 자녀에게 매도하면 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 가격차에서 일정 기준금액을 뺀 이익에 증여세가 문제될 수 있습니다. 별도로 양도자 측에는 특수관계인 간 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다. 따라서 시가 20억 원의 집을 17억 원에 팔면 '3억 원을 세금 없이 이전한다'는 식의 설명은 정확하지 않습니다. 아파트의 시가 산정, 대금 전액의 실제 지급, 부모의 양도세, 자녀의 취득세를 함께 계산해야 합니다.
자녀 부부가 공동으로 받는 방안도 지분·증여자와 수증자 관계·각자의 자금부담에 따라 별도로 판단합니다. 사위·며느리에게 주는 지분은 친자녀에게 주는 지분과 공제 범주가 다를 수 있습니다. 지분만 둘로 나누면 같은 집에 대한 과세가 언제나 절반이 되는 것도 아닙니다.
계약 전에 세 가지 계산표를 만드십시오
먼저 증여안, 채무승계안, 매매안을 같은 평가일과 동일한 시가로 각각 계산합니다. 부모의 취득계약서·취득가액·거주와 주택 보유 이력, 현재 임대차계약·대출잔액·채무자, 자녀의 소득·대금 지급 경로와 미래 보증금 반환 재원을 확인합니다. 부모가 자녀의 증여세까지 내줄 계획이라면 그 납부자금도 별도로 검토해야 합니다. 계산서에는 증여세, 양도소득세, 취득세 및 거래비용을 각각 적고, 법적 요건이 확인되지 않은 공제·비과세는 예정 금액에 넣지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
시가와 취득가액, 보증금·대출 채무자, 부모의 주택 이력, 자녀의 지급·상환 가능 금액을 먼저 적어 보십시오.
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출처
2026.09.27 기준으로 조문을 확인했습니다.
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