조세
자녀가 전세 낀 아파트를 살 때 부모가 매수 차액과 보증금 반환금을 보태주면 증여인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
전세보증금이 낀 아파트를 산다고 해서 부모가 보탠 돈이 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다. 매수 시 부족한 대금과 나중에 세입자에게 돌려줄 보증금은 서로 다른 시점의 자금 제공입니다. 각각 증여인지, 실제로 갚을 차용금인지, 부모가 자녀의 채무를 대신 갚은 것인지를 구별해야 합니다. 계약서 몇 장으로 '증여세 0원'이나 세무조사 종결을 보장할 수 없습니다.
처음에는 매매대금 차액의 출처가 문제됩니다
가령 8억 원 아파트에 기존 임차인 보증금 5억 원이 있다면 매수자가 계약에 따라 실제 지급하는 돈과 인수하는 보증금 반환채무를 구분해야 합니다. 부모가 부족한 현금을 매도인에게 직접 보냈든 자녀 계좌를 거쳐 보냈든, 그 돈으로 자녀가 아파트를 취득했다면 자금의 법적 성격을 설명해야 합니다. 성인 자녀에게 적용되는 증여재산공제는 과거 증여와 증여일을 함께 보아야 하고, 혼인·출산 공제 역시 별도의 요건이 있습니다.
차용했다면 돈의 이전 시점뿐 아니라 자녀의 상환 능력과 실제 변제를 확인해야 합니다. 무이자 대여의 이익이 과세 기준에 못 미친다는 주장만으로 원금 채무가 진짜라고 인정되는 것은 아닙니다. '2억 1,700만 원까지 무조건 안전'이라는 금액 공식도 쓰지 않습니다.
만기에는 임차인에게 누가 보증금을 돌려줬는지 봅니다
새 임차인을 구하지 못해 부모가 기존 임차인에게 돈을 보내면 자녀의 보증금 반환채무가 어떻게 처리됐는지를 따져야 합니다. 자녀가 부모에게 같은 금액을 실제로 갚아야 한다면 대여와 상환 구조를 확인합니다. 갚을 계획도 이행도 없이 부모가 최종 부담했다면 채무 변제로 인한 이익이 문제될 수 있습니다.
원문의 '보증금 반환채권 양도담보'라는 표현도 계약관계에 맞춰 점검해야 합니다. 세입자가 집주인에게 갖는 보증금 반환채권과, 집주인이 새 세입자로부터 받을 수도 있는 자금은 서로 다릅니다. 자녀가 갖지 않은 세입자의 채권을 자녀가 부모에게 양도할 수는 없습니다. 부모 대여금을 담보할 권리를 정하려면 실제 존재하는 권리와 그 이전 방식, 임차인 권리·기존 담보를 확인해야 합니다.
매매·임대차계약, 보증금 승계 내역, 부모 송금과 자녀 상환계좌, 보증금 반환일의 지급증빙을 시간순으로 놓습니다. 부모가 처음 매수 차액을 빌려준 뒤 만기 보증금도 다시 빌려줬다면 두 채무를 합치지 말고 약정과 이행을 각각 확인하십시오.
이 상황에서 자주 묻는 것
매수 당시 대금·보증금 승계와 만기 반환자금을 두 시점으로 나눠 적어 보십시오.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
2026.09.27 기준으로 조문을 확인했습니다.
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