조세
부모 집을 시가보다 3억 원 싸게 사면 증여세와 양도세가 모두 없나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
그렇지 않습니다. 자녀에게 적용될 수 있는 저가양수 이익에 대한 증여세 기준과 집을 파는 부모의 양도소득세 계산은 서로 다릅니다. 현행 상속세 및 증여세법 시행령은 특수관계인 간 저가양수의 기준금액을 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액으로 정하지만, 이는 가족 간 매매에서 '3억 원 할인까지 모든 세금이 0원'이라는 허가가 아닙니다. 자녀가 실제 매매대금을 지급했는지, 시가가 무엇인지, 부모의 양도세와 자녀의 취득세를 따로 살펴야 합니다.
증여세 기준은 가격차만 보는 계산이 아닙니다
예를 들어 시가가 적법하게 10억 원으로 평가된 집을 자녀가 7억 원에 산다고 가정해 보겠습니다. 3억 원의 가격차는 현행 시행령의 기준금액과 맞닿아 있어 자녀의 저가양수 이익 과세 여부를 계산할 출발점이 됩니다. 하지만 실제 시가가 10억 원이 아니라면 계산이 달라지고, 매매대금 7억 원을 자녀가 부모에게 실제로 지급하지 않았다면 저가매매 자체가 다른 성격으로 평가될 수 있습니다. 계약서의 가격 한 줄로 결론을 낼 수 없습니다.
또한 가격차가 이 기준 안에 든다고 해서 부모가 시가가 아닌 낮은 계약가격 그대로 양도세를 계산할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 특수관계인 거래에는 양도소득의 부당행위계산 규정이 따로 있습니다. 부모가 1세대 1주택이라고 하더라도 보유·거주요건, 양도가액 및 고가주택 해당 여부를 확인해야 합니다. 자녀의 취득세도 별도로 산정합니다.
대금 출처와 시가 자료를 먼저 확보하십시오
비슷한 면적의 최근 거래가, 감정평가 등 법정 시가 판단에 필요한 자료를 확인하고 계약 시점과 대금 청산 시점을 표시합니다. 자녀의 소득·예금·은행대출·부모 외 다른 사람에게 받은 증여 또는 차용을 구분합니다. 자녀가 부모에게 보낸 7억 원이 얼마 후 다시 돌아왔다면 진정한 매매대금 지급이었는지도 문제가 됩니다. 자금 흐름과 관계를 설명할 자료 없이 '3억 할인 공식'만 적용하지 마십시오.
거래 전에 부모의 양도세를 시가 적용 가능성까지 포함해 계산하고, 자녀의 증여세·취득세와 계약비용을 함께 비교해야 합니다. 증여와 저가매매 중 어느 쪽이 유리한지도 그때 판단할 수 있습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
시가 근거, 계약가격, 부모 취득가액, 자녀의 대금 원천과 실제 지급일을 먼저 적어 보십시오.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
2026.09.27 기준으로 조문을 확인했습니다.
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