조세

부모님 도움으로 12억 원 전셋집을 구하면 증여세가 1,940만 원으로 정해지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신

아닙니다. 1,940만 원은 특정 가정을 쌓아 계산한 증여세 예시액일 뿐입니다. 누가 누구에게 얼마를 증여했는지, 지난 10년간 받은 돈이 있는지, 혼인·출산 공제 요건을 충족하는지, 부모님 돈이 실제로 갚을 차용금인지에 따라 세금이 달라집니다. 전세대출 가능액과 부부의 보증금 반환권도 별도로 확인해야 합니다.

먼저 사람별로 돈의 성격을 나눕니다

부부가 함께 전세 계약을 하더라도 증여세 계산은 각 수증자를 기준으로 출발합니다. 성인 자녀가 직계존속에게 받는 증여에는 일정한 공제가 있고, 혼인 전후 또는 출산·입양 후 법정 기간에 해당하면 별도의 공제를 검토할 수 있습니다. 시부모·장인장모에게 받는 돈은 직계존속 증여와 관계가 다르므로 같은 공제 칸에 넣어서는 안 됩니다. 각 공제에는 지난 10년 동안 사용한 내역과 관계별 한도가 영향을 줍니다. 아버지와 어머니가 나누어 보냈다는 이유만으로 같은 자녀에게 공제가 두 번 생기는 것도 아닙니다.

예컨대 부부가 각각 자기 부모에게서 공제 요건을 갖춘 증여를 받고, 공제를 다 쓴 뒤 각자 추가로 1억 원을 증여받았다면, 그 추가 증여의 과세표준이 실제로 각 1억 원에 머무르는 경우에 한하여 10% 세율과 기한 내 신고세액공제 3%를 적용한 세액이 각 970만 원, 합계 1,940만 원으로 계산될 수 있습니다. 앞선 증여의 합산, 공제 사용 내역, 다른 과세가액·세액 조정이 있으면 계산은 달라집니다. 이것은 전세자금 전체의 세금이나 가족 전체의 금융비용을 확정한 숫자도 아닙니다.

무이자 차용의 ‘기준금액’은 원금 면제 한도가 아닙니다

부모님에게 이자 없이 돈을 빌릴 때에는 적정 이자율로 계산한 이익이 법령상 기준금액에 미치는지 따집니다. 현행 시행령의 기준금액은 1,000만 원이지만, 이는 일정한 이자 이익을 증여재산가액에서 제외하는 기준입니다. ‘그 이하 원금은 증여가 아니다’라는 뜻이 아닙니다. 적정 이자율의 적용 시점, 대여일과 기간, 나누어 빌린 자금, 실제 상환 여부도 확인해야 합니다. 차용증과 내용증명은 거래 경위를 보여 주는 자료일 뿐, 갚을 의사와 능력·상환 사실까지 대신하지는 못합니다.

공동임차 지분과 대출 명의를 한 표에서 맞춥니다

보증금이 12억 원이고 부부의 계약상 반환권을 절반씩 정했다면, 각자 부담할 6억 원의 출처를 설명할 수 있어야 합니다. 예시처럼 부부가 부모님 자금으로 각 4억 7,700만 원을 마련하고 은행대출 2억 4,600만 원을 남편 혼자 빌려 전액 납입했다면, 납입액은 남편 7억 2,300만 원, 아내 4억 7,700만 원입니다. 단지 아내가 공동임차인으로 서명하거나 담보 제공에 동의했다는 이유만으로 대출금 절반이 곧바로 아내의 차입금·자금출처가 되는 것은 아닙니다. 누가 대출채무를 지는지, 실제로 누가 얼마를 보증금에 넣었는지, 반환 때 누가 얼마를 받고 대출을 갚는지를 계약과 금융거래로 맞춰야 합니다. 공동임차 지분과 자금 부담이 어긋나면 부부 사이 별도의 금전이전 문제도 검토해야 합니다.

은행의 전세대출 승인·한도·공동임차 허용 여부는 상품과 심사 조건에 따릅니다. 계약서가 50:50이라고 해서 원하는 대출이 자동으로 실행되거나 배우자의 자금출처가 자동으로 인정되지는 않습니다. 상속세 및 증여세법 제45조의 취득·상환자금 소명 규정도 염두에 두어야 합니다.

계약 전과 만기 때 확인할 자료

부부별 지난 10년 증여·공제 내역, 혼인·출산일과 가족관계 서류, 증여자·수증자별 이체 내역, 차용계약과 실제 상환 계획, 은행 대출약정과 차주·담보 조건, 임대차계약의 공동임차 내용, 잔금 지급 계좌를 한 표에 정리하십시오. 증여세 신고가 필요한 경우 원칙적으로 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내라는 신고기한을 확인해야 합니다. 만기에는 보증금 반환과 대출 상환의 실제 흐름을 남겨야 합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차용증에 원금과 상환일을 쓰면 증여세 문제가 끝나나요?
  아닙니다. 문서와 실제 자금 이동·상환 가능성·상환 이행을 함께 봐야 합니다.
• 혼인 공제와 출산 공제를 각각 1억 원씩 받을 수 있나요?
  두 공제에는 통합 한도가 있으므로 혼인과 출산을 이유로 같은 수증자가 2억 원을 중복 공제받는다고 전제해서는 안 됩니다.
• 아내가 소득이 없으면 공동임차인이 될 수 없나요?
  소득 유무만으로 공동임차 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 아내 명의의 보증금 반환권과 실제 출자·채무 부담을 설명할 자료는 필요합니다.
• 부모님께 이자를 지급하면 오히려 항상 손해인가요?
  부모님의 소득세·건강보험료와 가족 전체의 금융비용은 실제 소득·보험 자격·대출 조건에 따라 달라집니다. 일률적인 세율이나 ‘항상 유리한’ 방식을 제시할 수 없습니다.

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