조세

부모가 전세보증금을 자녀 대신 임대인에게 바로 보내면 증여세를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신

송금 대상을 자녀가 아닌 임대인으로 바꾼다고 증여 여부가 달라지는 것은 아닙니다. 부모 돈으로 자녀의 전세보증금 반환채권을 취득하게 했다면 실질적으로 누가 그 권리와 경제적 이익을 갖는지 살펴야 합니다. 부모가 자녀에게 돈을 준 것인지, 진짜로 빌려준 것인지, 부모 자신도 임차인이나 보증금 권리자인지에 따라 결론이 달라집니다. 임대인에게 직접 송금했다는 사실은 자금의 사용처를 보여주지만, 비과세를 보장하지 않습니다. 재산 취득자금 출처와 채무 상환 자금에 관한 상속세 및 증여세법 제45조를 관련 쟁점으로 검토해야 합니다.

계약서에서 보증금을 돌려받을 사람이 누구인지 봅니다

임차인이 자녀 한 사람이고 만기 때 보증금을 자녀에게 돌려주기로 했다면, 부모가 임대인에게 직접 이체해도 자녀에게 귀속되는 권리가 생길 수 있습니다. 반대로 부모가 공동 임차인으로서 자기 몫의 반환채권을 보유한다면 그 권리의 내용과 실제 자금 부담을 따로 확인해야 합니다. 단순히 계약서에 부모 이름을 넣었다고 부모의 몫이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 보증금 반환청구의 당사자, 지분 또는 내부 정산 약정, 임대인이 누구에게 반환할 의무를 지는지가 맞아야 합니다.

부모가 자녀에게 빌려준 돈이라면 원금·이자·만기와 상환 방법을 실제로 정했는지 확인합니다. 차용증을 쓰고도 수년간 상환 의사가 없거나 자녀 소득으로 갚기 어려운 구조라면 대여의 진정성이 쟁점이 될 수 있습니다. 진짜 대여라 하더라도 무이자·저리 대여에 따른 이익은 별도로 검토해야 합니다. 반면 반환 의무 없이 지원했다면 일반 직계존속 증여재산 공제나 혼인·출산 공제의 적용 여부를 각 증여일과 이전 사용 내역으로 확인해야 합니다. 공제가 가능하다는 것과 처음부터 증여가 아니라는 것은 다른 설명입니다.

송금 경로보다 자금과 권리의 일치를 기록합니다

임대차계약서, 부모의 이체확인증, 임대인의 입금 확인, 자녀가 낸 나머지 보증금, 만기 시 반환 계좌를 한 장의 자금표로 묶습니다. 부모와 자녀 사이에 증여계약이나 대여계약이 있다면 이체 전후에 무엇을 약정했고 실제로 어떻게 이행했는지 적습니다. 전세보증금을 돌려받아 부모에게 갚을 계획이라면, 임대인으로부터 받은 뒤 상환하는 경로와 그 사이 권리관계를 분명히 해 두어야 합니다. 보증금 반환채권을 부모에게 담보로 양도했다면 임대인에 대한 통지·승낙 등 민사상 요건도 별개입니다.

이미 계약과 송금이 끝났는데 세무서에서 자금출처를 묻는다면 사후에 처음부터 부모가 임차인이었다고 고쳐 쓰기보다 실제 계약·송금·상환 내역을 제시해야 합니다. 부모에게 되돌린 돈이 있다면 언제 얼마를 어떤 계좌로 반환했는지를 기록하십시오. 계약 명의, 입금자, 만기 반환받을 사람이 어긋날수록 설명해야 할 거래가 늘어납니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 부모 돈이라는 사실을 알고 받았으면 증여가 아니죠?
  임대인의 인식만으로 부모와 자녀 사이의 법률관계가 확정되지는 않습니다. 반환받을 권리와 자녀의 상환 의무를 확인해야 합니다.
• 부모가 계약서에 공동 임차인으로 들어가면 안전한가요?
  부모의 실제 권리와 부담이 계약·송금·반환 구조에 반영되어야 합니다. 명의만 추가하는 것으로 세무 판단이 끝나지 않습니다.
• 만기에 보증금을 부모에게 돌려드리면 처음부터 대여로 인정되나요?
  실제 상환은 중요한 자료지만, 최초 자금 이전 당시의 약정과 이후 이행을 함께 봅니다. 만기 때의 한 번의 송금만으로 모든 문제가 자동 해소되지는 않습니다.

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