조세
형제끼리 상속등기를 마친 뒤 집 지분을 다시 나누면 증여세가 생기나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
각 상속인의 지분이 등기로 확정된 뒤 재협의해 특정 상속인이 당초 지분보다 더 받으면, 줄어든 지분을 가진 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세가 문제 될 수 있습니다. 다만 상속세 신고기한까지 분할한 경우와 최초 분할의 무효·취소 등 정당한 사유가 있는 경우에는 법정 예외가 있으므로 재분할 사유와 시기를 확인해야 합니다.
처음 등기와 다시 바꾼 등기의 차이를 봅니다
부모 사망 뒤 형제들이 아파트를 각 2분의 1로 상속등기하고, 몇 년 뒤 한쪽 단독명의로 바꾸었다고 가정해 보겠습니다. 두 번째 등기는 단순한 최초 상속분할과 다를 수 있습니다. 다른 형제의 확정 지분이 줄고 한쪽 지분이 늘었다면 법은 그 증가분을 증여로 볼 수 있습니다. 돈을 주고 지분을 샀는지, 가족 채무를 대신 갚은 대가인지도 확인해야 합니다. 유상거래라면 양도소득세 등 다른 세목의 문제로 바뀔 수 있습니다.
반면 첫 등기가 실제 분할 의사와 달라 무효이거나, 신고기한 안에 재분할이 완료되었을 수 있습니다. 현행 제4조 제3항은 이런 예외를 두지만, 단지 '가족끼리 다시 합의했다'는 설명만으로 정당한 사유가 인정되지는 않습니다. 국세청 해석도 최초 지분 확정 등기 후의 재협의와 최초 협의분할을 구별합니다.
등기 두 번의 원인과 시기를 비교하십시오
사망일, 최초 협의서·등기일, 재협의서·변경등기일, 상속세 신고기한을 한 표에 놓습니다. 지분 증가액과 대가 지급·채무 정산 내역을 확인합니다. 기존 등기의 무효·취소를 주장한다면 그 사유를 입증할 판결·합의자료를 모아야 합니다. 지방세·양도세 문제는 증여세와 별도로 검토합니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
최초·변경 등기와 두 합의서, 돈이 오간 내역을 모아 보십시오.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
출처
2026.09.27 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성