조세
부모에게 토지를 증여받아 3년 뒤 팔면 증여 당시 시가를 취득가액으로 쓰나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.27 갱신
현행 소득세법 제97조의2의 이월과세 요건에 해당하면, 자녀가 증여받은 날의 시가를 그대로 양도세 취득가액으로 쓰는 계산은 맞지 않을 수 있습니다. 직계존속에게서 증여받은 토지를 양도일부터 소급하여 10년 이내에 팔 때에는 원칙적으로 부모의 종전 취득가액을 기준으로 삼습니다. 다만 적용 제외 사유와 실제 증여·양도일의 법령을 함께 확인해야 합니다.
증여세 평가액과 양도세 취득가액은 다를 수 있습니다
부모가 오래전에 산 토지를 자녀에게 증여했고 자녀가 3년 뒤 판다면, 증여세 신고에 사용한 당시 평가액과 양도소득세에서 공제할 취득가액을 혼동하기 쉽습니다. 현행 이월과세가 적용되면 부모가 토지를 샀을 때의 취득가액과 부모가 지출한 법정 필요경비를 검토합니다. 자녀가 증여받으면서 낸 증여세 상당액은 법이 정한 범위에서 필요경비에 산입할 수 있습니다. 그러나 원래 취득가액 증빙이 없다는 이유로 증여 당시 시가를 자동 적용할 수는 없습니다.
예외도 있습니다. 일정한 협의매수·수용, 이월과세 적용 시 결정세액이 오히려 적은 경우 등은 제97조의2 제2항의 적용 제외 대상입니다. 토지의 권리관계와 양도 방식, 비교 세액을 확인해야 합니다. 토지가 주택부수토지인지 순수 나대지인지에 따라 다른 규정도 연결되므로 '3년만 보유하면 안전하다'는 식의 단정은 피해야 합니다.
부모의 취득 서류까지 거슬러 올라가십시오
부모의 원래 매매계약서·취득세 자료, 토지 등기부, 증여계약서와 증여세 신고서, 자녀의 매도계약서와 중개비·개량비 자료를 모읍니다. 취득일·증여일·양도일을 표로 적고, 이월과세 적용 계산과 예외 계산을 따로 비교합니다. 오래전 증여라면 당시의 기간 규정과 부칙을 먼저 대사해야 합니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
부모의 취득일·가액, 증여일·평가액, 예정 매도일·가액을 적어 보십시오.
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출처
2026.09.27 기준으로 조문을 확인했습니다.
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