국유재산 담당 직원은 국유재산을 아예 못 사나요?

원칙적으로 그 처리하는 국유재산을 취득하거나 자기 재산과 교환할 수 없습니다. 다만 해당 총괄청이나 중앙관서의 장의 허가를 받은 경우에는 예외입니다. 허가 없이 한 취득은 무효이고, 명의를 다른 사람으로 해도 실제 취득자가 직원이면 같은 결론입니다.

명의를 빌려준 지인은 처벌받나요?

민사상으로는 지인 명의 취득이 무효가 되어 등기가 말소됩니다. 형사책임은 직원의 직무 관련 범죄나 명의신탁 관련 처벌 규정에 해당하는지에 따라 따로 판단합니다. 명의를 빌려준 사람도 수사 대상이 될 수 있으므로 진술 전에 경위를 정리해 두십시오.

등기부만 믿고 샀는데도 보호받지 못하나요?

보호받기 어렵습니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다43207 판결은 국유재산법이 무효를 주장할 상대방을 제한하는 규정을 두지 않았으므로 무효는 누구에게나 주장할 수 있고 제3자의 전득도 당연무효라고 했습니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않는다는 점도 같은 결론으로 이어집니다.

부동산실명법처럼 제3자 보호는 없나요?

없습니다. 부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 정합니다. 그러나 국유재산법 제20조 위반은 국유재산법 자체가 무효를 정하고 제3자 보호 규정을 두지 않았으므로 판례는 전득자에게도 무효를 주장할 수 있다고 봅니다.

매도인에게 대금을 돌려받을 수 있나요?

매수인이 사정을 몰랐다면 타인 권리 매매의 담보책임을 물어 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제하면 지급한 매매대금은 원상회복으로 반환을 구합니다. 매도인에게 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어려우므로 가압류를 먼저 검토하십시오.

중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

중개사가 권리관계 확인과 설명 의무를 게을리했다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 국유재산 직원의 명의대여 사실은 등기부로 드러나지 않는 경우가 많아 중개사의 과실이 인정되기 쉽지 않습니다. 중개대상물 확인서와 설명 내용을 보관해 두십시오.

행정·복지 가이드 목록

규제·허가 기준

국유재산 담당 공무원이 지인 명의로 산 국유지를 사면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 국유재산 사무를 맡은 직원이 지인 명의로 국유재산을 취득한 것은 탈법행위로 무효이고, 그 땅을 산 제3자의 취득도 무효가 됩니다. 국유재산법은 직원의 취득을 금지하고 위반 행위를 무효로 하며 제3자 보호 규정을 두지 않았습니다. 지금은 매도인에게 대금 반환을 청구할 준비부터 하십시오.

그 자리에서

국가의 말소 청구를 받았다면 매도인에게 곧바로 매매계약 해제와 대금 반환을 요구하는 서면을 보내 두십시오. 땅을 지키기 어려운 경우를 대비한 청구입니다.

「나는 등기부만 믿고 샀으니 보호받는다」고 생각할 필요는 없습니다. 국유재산법 위반으로 무효인 취득에는 선의의 제3자를 보호하는 규정이 없어, 다툴 방향을 대금 회수 쪽으로 빨리 잡는 편이 낫습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 인터넷 매물로 나온 토지 330㎡를 B씨에게서 2억 1천만 원에 사고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 2025년 9월 국가가 A씨를 상대로 등기말소 소송을 냈습니다. 알고 보니 이 땅은 2022년 국유재산 매각 업무를 맡던 공무원 C씨가 지인 B씨 명의로 사들인 국유지였습니다. A씨는 그런 사정을 전혀 몰랐는데도 땅을 내놓아야 하느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유재산 담당 직원이 남의 이름으로 산 국유지는 왜 무효인가요?

국유재산 사무를 맡은 직원이 다른 사람 명의를 빌려 국유재산을 취득하는 것은 강행법규를 피해 가려는 탈법행위이므로 무효입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 국유재산 사무에 종사하는 직원이 그 처리하는 국유재산을 취득하지 못하게 하고, 이를 위반한 행위를 무효로 정합니다. 총괄청이나 중앙관서의 장의 허가를 받은 경우만 예외입니다.

명의만 빌렸다면 괜찮은 것 아닌가요?

아닙니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다43207 판결은 국유재산 사무 직원이 타인 명의로 국유재산을 취득한 행위를 강행법규의 적용을 잠탈하기 위한 탈법행위로서 무효라고 했습니다. 명의를 빌려준 사람이 형식상 매수인이어도 실제 취득자가 직원이면 같은 결론입니다. 이 판결은 1976년 개정 전 구 국유재산법 제7조에 관한 것이지만, 현행 제20조도 금지와 무효를 같은 구조로 정하고 있습니다.

모르고 산 제3자도 땅을 내놓아야 하나요?

원칙적으로 그렇습니다. 같은 판결은 국유재산법이 거래 안전을 위해 무효를 주장할 수 있는 상대방을 제한하는 규정을 두지 않았으므로 무효는 누구에게나 주장할 수 있고, 제3자가 전득한 행위도 당연무효라고 했습니다. 명의신탁약정의 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 하는 부동산실명법과 다른 점입니다. 전득자는 매도인에게 담보책임이나 부당이득 반환을 묻는 방법으로 손해를 회복해야 합니다.

매도인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

매수한 땅이 처음부터 남의 것이어서 소유권을 이전받을 수 없게 되면, 사정을 몰랐던 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매매계약 해제로 지급한 대금은 원상회복으로 돌려받는 구조입니다. 매도인의 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.

국유지 탈법 취득 대응 순서

등기 경위 확인 - 등기부 갑구로 국가에서 누구에게, 언제 넘어갔는지 확인합니다. 최초 매수인이 직원의 명의대여자인지가 무효의 출발점입니다.
국가 소장 검토 - 국가가 무효 사유로 무엇을 내세웠는지 봅니다. 직원의 관여 사실을 증명할 자료가 소장에 붙어 있는지 확인합니다.
매도인에게 서면 통지 - 담보책임에 따른 해제와 대금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 발송일과 도달일을 기록해 둡니다.
보전처분 검토 - 매도인 명의 재산에 가압류를 신청할지 정합니다. 판결을 받아도 재산이 없으면 회수할 수 없습니다.
소송고지 - 국가와의 소송에 매도인을 끌어들여 판결의 효력이 매도인에게도 미치게 합니다. 이후 대금 반환 소송에서 같은 쟁점을 다시 다투지 않게 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 총괄청 허가가 있었는지나 중간에 여러 사람을 거쳐 전매되었는지는 등기부와 매각 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 말소 소송과 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

전득자 대응 흐름

1
등기 경위 확인
최초 매수인 확인
2
소장 검토
무효 사유 확인
3
해제 통지
매도인에게 내용증명
4
가압류
매도인 재산 보전
5
소송고지
판결 효력 확장

실무상 착안점

등기부를 믿고 산 매수인은 보호받는다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 국유재산법 위반으로 무효인 취득에는 선의의 제3자 보호 규정이 없어, 몇 단계를 거쳐 산 사람도 등기를 지키기 어렵습니다. 이 사건 유형에서 실제로 다툴 곳은 매도인 쪽입니다.

대금 회수는 날짜 싸움입니다. 국가의 소장을 받은 날, 매도인에게 해제 통지를 보낸 날, 가압류를 신청한 날이 매도인의 재산 처분보다 앞서야 합니다. 매매 당시 중개사를 통했다면 중개대상물 확인서와 중개 경위도 함께 남겨 둡니다.

국가와의 소송에서 매도인에게 소송고지를 해 두면, 그 판결의 결론을 매도인과의 소송에서 다시 증명할 필요가 줄어듭니다. 가압류로 잡아 둔 재산은 대금 반환 판결을 받은 뒤 강제집행의 대상이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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