규제·허가 기준

집 마당에 걸친 국가 땅도 20년 쓰면 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

그 땅이 행정재산이면 시효취득할 수 없고, 공용폐지된 일반재산일 때만 20년 점유로 시효취득을 주장할 수 있습니다. 국유재산법 제7조 제2항이 행정재산의 시효취득을 막고, 공용폐지의 증명책임은 시효취득을 주장하는 쪽에 있습니다. 지금은 그 필지가 행정재산인지 일반재산인지 재산관리기관에 서면으로 조회하십시오.

도로나 하천 부지가 수십 년째 쓰이지 않았다는 사정만으로 공용폐지됐다고 단정할 필요는 없습니다. 공용폐지는 관리청의 의사표시가 있어야 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2004년에 단독주택을 사서 살아왔는데, 2025년 측량을 해 보니 마당 일부 45제곱미터가 국가 소유 옛 도로 부지로 나왔습니다. 재산관리기관은 변상금을 내거나 대부계약을 맺으라고 안내했습니다. E씨는 20년 넘게 마당으로 써 왔으니 시효취득을 주장할 수 있는지, 애초에 국유재산이 무엇을 말하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유재산이란 정확히 무엇을 말하나요?

국유재산은 국가의 부담, 기부채납, 법령이나 조약에 따라 국가 소유가 된 재산 중 법이 정한 종류를 말합니다. 부동산과 그 종물, 선박·항공기, 정부기업의 기계·기구, 지상권·전세권 같은 권리, 증권, 특허권·저작권 같은 지식재산이 여기에 들어갑니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」은 국유재산을 이렇게 열거된 재산으로 한정하므로, 국가가 가진 것이라도 목록에 없는 재산은 이 법의 국유재산이 아닙니다. 기부채납은 국가 외의 자가 재산 소유권을 무상으로 국가에 넘기는 것을 말합니다.

행정재산과 일반재산은 어떻게 구분하나요?

국유재산은 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 나뉩니다. 행정재산은 국가가 직접 사무·사업에 쓰거나 쓰기로 결정한 공용재산, 도로·하천처럼 공공용으로 쓰는 공공용재산, 정부기업이 쓰는 기업용재산, 법령에 따라 보존하는 보존용재산입니다. 일반재산은 행정재산을 뺀 나머지 전부입니다.

행정재산은 사용허가로, 일반재산은 대부계약으로 쓰게 합니다. 어느 쪽이냐에 따라 사용 방법, 매각 가능성, 시효취득 가능성이 모두 달라집니다.

국가 땅을 20년 넘게 쓰면 시효취득할 수 있나요?

행정재산은 시효취득 대상이 아니고, 일반재산만 민법상 점유취득시효가 적용됩니다. 일반재산이라면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다.

옛 도로처럼 원래 행정재산이던 땅은 공용폐지가 있어야 일반재산이 됩니다. 대법원 1999. 1. 15. 선고 98다49548 판결은 본래 용도에 쓰이지 않는다는 사실만으로 공용폐지 의사표시가 있었다고 볼 수 없고, 공용폐지돼 시효취득 대상이 됐다는 증명책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있다고 보았습니다.

국유지를 허락 없이 쓰면 어떤 불이익이 있나요?

사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 쓰면 무단점유자로서 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 내야 합니다. 등기부상 명의인을 믿고 적절한 대가를 치르고 샀는데 나중에 국유재산으로 밝혀진 경우에는 변상금을 징수하지 않습니다.

국유재산 시효취득 대응 순서

• 재산 구분 조회 - 재산관리기관에 해당 필지가 행정재산인지 일반재산인지 서면으로 묻습니다. 행정재산이면 시효취득 주장이 막힙니다.
• 공용폐지 자료 확보 - 용도폐지 고시나 도로 폐지 결정이 있었는지 찾습니다. 없으면 공용폐지 증명이 어렵습니다.
• 점유 기간 정리 - 매수일, 담장 설치 시기, 항공사진으로 20년 점유를 정리합니다. 일반재산이 된 뒤의 기간만 계산됩니다.
• 매수 경위 확인 - 매매계약서와 등기 기록을 모읍니다. 등기 명의를 믿고 산 경우 변상금 면제 사유가 됩니다.
• 대부·매수 병행 검토 - 시효취득이 어려우면 대부계약이나 매수를 검토합니다. 변상금보다 부담이 작습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도시계획시설 결정이 남아 있거나 공용폐지 시점이 불분명한 경우에는 토지대장·폐쇄등기부·도시계획 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 변상금 부과 취소소송과 국가 상대 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유재산에는 어떤 것들이 들어가나요?
  부동산과 종물, 선박·항공기, 정부기업의 기계·기구, 지상권·전세권 같은 권리, 증권, 특허권·등록된 저작권 같은 지식재산이 들어갑니다. 국유재산법 제5조 제1항이 범위를 열거하고, 제2조 제1호는 국가의 부담·기부채납·법령·조약에 따라 국가 소유가 된 재산으로 정의합니다.
• 행정재산인지 일반재산인지 어떻게 알 수 있나요?
  재산관리기관에 필지별로 조회하는 것이 가장 정확합니다. 국유재산법 제6조는 공용·공공용·기업용·보존용 재산을 행정재산으로, 그 밖의 국유재산을 일반재산으로 구분합니다. 도로·하천·청사 부지는 대체로 행정재산이고, 용도가 폐지된 땅은 일반재산으로 관리됩니다.
• 쓰지 않는 옛 도로는 공용폐지된 것인가요?
  그렇게 볼 수 없습니다. 대법원 1999. 1. 15. 선고 98다49548 판결은 행정재산이 본래 용도에 쓰이지 않는다는 사실만으로 공용폐지 의사표시가 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다. 묵시적 공용폐지도 가능하지만 적법한 의사표시여야 하고, 증명책임은 시효취득을 주장하는 사람에게 있습니다.
• 일반재산이면 몇 년 점유해야 하나요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 원래 행정재산이던 땅은 공용폐지로 일반재산이 된 뒤의 점유 기간만 계산됩니다.
• 국가 땅을 무단으로 쓰면 변상금은 얼마인가요?
  사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액입니다. 국유재산법 제72조 제1항이 정한 기준이며, 무단점유 경위와 경제적 사정을 고려해 5년 범위에서 징수를 미루거나 나눠 내게 할 수 있습니다. 변상금은 행정처분이므로 부과 통지를 받으면 불복 기간을 확인해야 합니다.
• 등기부를 믿고 샀는데 국유지였다면 변상금을 내나요?
  내지 않을 수 있습니다. 국유재산법 제72조 제1항 제1호는 등기사항증명서 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 적절한 대가를 지급해 권리를 취득했는데 그 재산이 뒤에 국유재산으로 밝혀져 국가에 귀속된 경우 변상금을 징수하지 않는다고 정합니다. 매매계약서와 대금 지급 자료가 필요합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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