행정처분 대응

시청이 관리하는 국유지를 대부받아 쓰는데 대부료가 과하면 행정소송을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 국유 일반재산 대부료의 납부고지는 행정처분이 아니라 사법상 이행청구여서 행정소송이 아니라 민사소송으로 다퉈야 합니다. 대법원은 옛 잡종재산(현행 일반재산) 대부를 국가가 사경제 주체로서 맺는 사법상 계약으로 봅니다. 지금은 대부계약서의 대부료 산정 조항과 고지 금액부터 대조해 보십시오.

행정심판이나 취소소송의 90일 기간에 쫓길 필요는 없습니다. 대부료 고지는 행정처분이 아니어서 그 기간이 적용되지 않고, 민사상 권리의 소멸시효 문제로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 시청이 관리를 위임받은 국유 일반재산인 밭 1,200제곱미터를 2022년부터 대부계약으로 빌려 농사를 지어 왔습니다. 연 180만원이던 대부료가 2026년 2월 갑자기 연 310만원으로 고지됐고, 고지서에는 이의가 있으면 행정심판을 청구하라는 안내가 없었습니다. B씨는 행정소송으로 대부료 부과처분 취소를 구해야 하는지, 민사소송으로 다퉈야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유 일반재산 대부료 고지는 행정소송으로 다투나요?

아니요, 국유 일반재산의 대부료 납부고지는 사법상 이행청구여서 행정소송이 아니라 민사소송으로 다퉈야 합니다. 대법원은 관리 권한을 위임받은 기관이 옛 잡종재산(현행 일반재산)을 대부하는 행위는 국가가 사경제 주체로서 대등한 위치에서 맺는 사법상 계약이고, 사용료 납입고지도 항고소송의 대상인 행정처분이 아니라고 했습니다.

2026. 10. 1. 기준 현행 「국유재산법」은 옛 잡종재산을 일반재산으로 부르고, 대부계약을 일반재산을 국가 외의 자가 일정 기간 사용·수익할 수 있도록 체결하는 계약으로 정의합니다. 이름만 바뀌었을 뿐 대부의 성질은 계약이라는 판례의 전제는 그대로입니다.

지방자치단체가 고지해도 민사소송인가요?

네, 지방자치단체의 장이 국유 일반재산의 관리·처분 사무를 위임받아 대부료를 고지했더라도 성질은 사법상 이행청구입니다. 총괄청은 일반재산의 관리·처분 사무 일부를 지방자치단체의 장에게 위임할 수 있고, 위임받은 기관은 국가를 대신해 계약상 권리를 행사하는 것입니다.

대부료 체납 시 국세징수법의 강제징수 규정을 준용할 수 있다는 조문이 있어도 결론은 같습니다. 대법원은 체납처분 규정을 준용해 대부료를 징수할 수 있다고 해서 대부계약의 성질이 달라지지 않는다고 했습니다.

대부료가 과다하게 고지되면 연체료도 내야 하나요?

정당한 대부료 부분은 기한까지 내지 않으면 지체책임이 생기지만, 고지 금액이 현저히 과다하면 그 고지는 적법한 이행청구가 되지 않습니다. 대법원은 정당한 금액보다 약 55% 많게 고지한 사안에서 적법한 이행청구로서 효력이 없어 연체료 책임이 생기지 않는다고 했습니다.

그래서 다툼이 있어도 계약서 기준으로 계산한 정당한 금액만큼은 먼저 내 두는 방법을 검토할 만합니다. 그러면 정당한 부분의 지체책임을 줄이고, 초과 부분은 소송에서 따로 다툴 수 있습니다.

민사소송은 어떤 형태로 내나요?

아직 내지 않았다면 초과 부분의 대부료 채무부존재확인을, 이미 냈다면 초과 부분의 부당이득반환을 구하는 것이 보통입니다. 대부계약 기간이 끝나거나 계약이 해지되면 대부보증금에서 내지 않은 대부료가 공제되므로 보증금 반환 범위도 함께 따집니다.

국유지 대부료 다툼 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 계약서 제목과 조항으로 일반재산 대부계약인지 확인합니다. 행정재산 사용허가라면 행정소송으로 방향이 바뀝니다.
• 정당 금액 계산 - 계약서와 시행령 기준으로 대부료를 다시 계산합니다. 고지 금액과의 차이가 과다 여부를 판단하는 기준이 됩니다.
• 이의 제기 문서화 - 관리기관에 산출 근거를 묻고 정정을 요청하는 서면을 보냅니다. 회신과 함께 날짜가 남는 기록이 됩니다.
• 정당 금액 납부 검토 - 다툼 없는 부분은 기한 안에 냅니다. 지체책임과 계약 해지 위험을 줄일 수 있습니다.
• 민사소송 제기 - 채무부존재확인이나 부당이득반환을 청구합니다. 피고는 국가이고 관리기관이 소송을 수행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산이 지방자치단체 소유 공유재산이거나 계약서에 대부료 조정 특약이 있으면 공유재산 및 물품 관리법과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국·공유재산 대부료와 사용료를 둘러싼 민사소송과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유지 대부료 고지에 행정심판을 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 94누5281 판결은 국유 일반재산(옛 잡종재산) 대부를 사법상 계약으로, 사용료 납입고지를 사법상 이행청구로 보아 항고소송의 대상인 행정처분이 아니라고 했습니다. 행정처분이 아니면 행정심판과 취소소송도 할 수 없으므로 민사소송으로 다퉈야 합니다.
• 잡종재산과 일반재산은 같은 말인가요?
  같은 재산을 가리킵니다. 국유재산법은 국유재산을 행정재산과 일반재산으로 나누고, 행정재산 외의 모든 국유재산을 일반재산으로 정의합니다. 2009년 전부개정 전에는 이를 잡종재산이라고 불렀습니다. 옛 판례의 잡종재산 법리는 현행 일반재산에도 그대로 쓰입니다.
• 체납하면 세금처럼 압류당할 수 있나요?
  그럴 수 있습니다. 국유재산법은 대부료가 기한까지 납부되지 않으면 국세징수법의 강제징수 규정을 준용해 징수할 수 있게 합니다. 다만 대법원 99다61675 판결은 이런 준용 규정이 있어도 대부계약의 사법상 성질은 달라지지 않는다고 했으므로, 금액을 다투는 소송은 여전히 민사소송입니다.
• 과다 고지된 대부료의 연체료도 내야 하나요?
  정당한 금액 범위의 연체료는 낼 책임이 있습니다. 다만 대법원 99다61675 판결은 고지 금액이 정당한 금액보다 현저히 과다하면 적법한 이행청구가 아니어서 연체료 책임이 생기지 않는다고 보고, 약 55% 과다 고지를 그런 경우로 판단했습니다. 과다 정도에 따라 결론이 달라집니다.
• 이미 낸 대부료가 과다했다면 돌려받는 방법은?
  초과 부분에 대해 국가를 상대로 부당이득반환을 청구하는 민사소송을 냅니다. 계약서와 법령에 따라 계산한 정당 대부료와 실제 낸 금액의 차이가 청구액이 됩니다. 관리기관이 위임받은 지방자치단체라도 대부계약의 당사자는 국가이므로 피고 지정에 주의해야 합니다.
• 대부계약이 끝나면 대부보증금은 어떻게 되나요?
  대부기간이 끝나거나 계약이 해제·해지되면 관리기관은 대부보증금을 반환해야 합니다. 이때 내지 않은 대부료와 공과금 등이 있으면 이를 빼고 돌려줍니다. 대부료 금액에 다툼이 있다면 공제할 금액의 범위도 함께 다투게 됩니다.
• 시청 소유 땅을 빌린 경우도 같은가요?
  지방자치단체 소유 땅은 국유재산이 아니라 공유재산이어서 공유재산 및 물품 관리법이 적용됩니다. 이 법도 공유재산을 행정재산과 일반재산으로 나누므로, 먼저 그 땅이 어느 쪽인지와 사용허가인지 대부계약인지를 확인해야 합니다. 판단 구조는 국유재산과 비슷합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성