행정처분 대응

건물 살 때 이미 있던 국유지 진출입로에도 변상금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 이용자만 쓰는 국유지 진출입로라면 누가 만들었는지와 관계없이 변상금 부과 대상이 될 수 있습니다. 국유재산법은 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 쓰는 무단점유자에게 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수합니다. 지금은 진출입로를 다른 사람도 함께 쓰는지부터 사진과 현황으로 확인해 두십시오.

진출입로를 직접 만들지 않았다는 이유만으로 변상금에서 벗어나지는 않습니다. 다만 그 길을 누가 실제로 쓰는지에 따라 무단점유자인지가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 경기도의 3층 상가건물을 매수했습니다. 건물 앞 30㎡ 남짓한 차량 진출입로는 전 소유자 때부터 포장돼 있었는데, 2026년 4월 한국자산관리공사로부터 이 부분이 국유지라며 과거 사용분 변상금 1,650만원을 부과받았습니다. 그 길은 A씨 건물 주차장으로만 이어지고, 다른 차량이 지나갈 일은 없습니다. A씨는 자신이 만든 길이 아닌데 내야 하는지, 부당이득반환 소송과는 무엇이 다른지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

진출입로를 만들지 않았어도 무단점유자인가요?

그럴 수 있습니다. 변상금은 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자에게 부과합니다. 건물 이용자 외에는 그 국유지를 차량 진출입로로 쓰는 사람이 없고, 국유지를 지나지 않고는 차량이 들어올 수 없다면, 개설 주체와 관계없이 건물 소유자가 국유지를 점유·사용한다고 보게 됩니다.

반대로 인근 주민이나 다른 건물 차량도 그 길을 일반 통행로처럼 쓴다면 건물 소유자 한 사람이 점유한다고 보기 어렵습니다. 통행 현황 사진, 인근 건물 출입구 위치, 도로 표지가 이 판단의 재료입니다.

변상금과 부당이득반환청구는 무엇이 다른가요?

성질이 다릅니다. 변상금 부과는 행정청이 우월적 지위에서 하는 행정처분이고, 부당이득반환청구권은 국가가 국유재산 소유자로서 갖는 민사상 채권입니다. 변상금은 대부료나 사용료의 100분의 120에 해당하는 금액이어서 부당이득보다 많습니다. 대법원 2014. 7. 16. 선고 2011다76402 전원합의체 판결은 국가가 변상금 부과와 별도로 민사상 부당이득반환 소송을 낼 수 있다고 보았습니다.

두 권리는 같은 금액 범위에서 함께 존재하지만 이중으로 받을 수는 없습니다. 민사상 부당이득금을 내서 그 채권이 소멸하면, 그 범위에서 변상금 부과·징수권도 소멸합니다.

변상금을 내지 않아도 되는 경우가 있나요?

있습니다. 등기사항증명서 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 대가를 치러 취득한 재산이 뒤에 국유재산으로 밝혀져 국가에 귀속된 경우, 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유하게 한 경우에는 변상금을 징수하지 않습니다. 처음부터 국유지였던 진출입로는 보통 첫째 경우에 해당하지 않습니다.

한꺼번에 내기 어렵다면 무단점유 경위, 용도, 경제적 사정을 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다. 납부기한을 넘기면 연체료가 붙고 강제징수 절차로 이어질 수 있으니, 분할납부 신청은 기한 전에 하십시오.

앞으로도 계속 변상금을 내야 하나요?

사용허가나 대부계약을 받으면 그 뒤부터는 변상금이 아니라 사용료나 대부료를 냅니다. 변상금은 허가나 계약 없이 쓰는 기간에 대한 금액이어서, 진출입로를 계속 써야 한다면 관리청에 대부 또는 사용허가를 신청하는 편이 부담을 줄입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국유재산법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

국유지 변상금 대응 순서

• 점유 현황 확인 - 진출입로를 누가 쓰는지 사진과 현장 도면으로 남깁니다. 다른 사람도 함께 쓰면 무단점유 여부를 다툴 수 있습니다.
• 부과 내역 검토 - 부과 기간, 면적, 산정 기준이 된 대부료를 확인합니다. 면적이나 기간이 부풀려진 경우가 있습니다.
• 불복 여부 결정 - 무단점유 자체를 다툴지, 금액만 다툴지 정합니다. 불복은 고지서를 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다.
• 분할납부 신청 - 다투지 않는 부분은 기한 전에 분할납부를 신청합니다. 연체료와 강제징수를 막는 방법입니다.
• 대부계약 신청 - 계속 쓸 길이라면 대부 또는 사용허가를 받습니다. 이후 변상금이 새로 쌓이지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자와 매매계약에서 진출입로 사용 문제를 약정했거나 지적도와 실제 경계가 다르면 계약서와 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변상금 부과처분 취소소송과 국유재산 관련 부당이득 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변상금은 얼마나 나오나요?
  사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액입니다. 국유재산법 제72조 제1항에 따라 허가나 계약 없이 쓴 기간 동안의 사용료·대부료를 기준으로 20%를 더해 계산합니다. 적법하게 대부계약을 맺은 사람보다 무겁게 물리려는 것이어서, 계속 쓸 땅이라면 대부계약을 맺는 편이 비용이 적습니다.
• 변상금을 내면 부당이득금은 따로 안 내도 되나요?
  같은 금액 범위에서는 이중으로 내지 않습니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2012두5688 판결은 변상금 부과·징수권과 민사상 부당이득반환청구권이 같은 금액 범위에서 함께 존재하고, 한쪽이 만족을 얻어 소멸하면 그 범위에서 다른 쪽도 소멸한다고 보았습니다. 납부 영수증을 보관해 두십시오.
• 변상금을 분할해서 낼 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 국유재산법 제72조 제2항은 무단점유 경위, 무단점유지의 용도, 무단점유자의 경제적 사정을 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있다고 정합니다. 신청은 납부기한 전에 하는 편이 좋고, 이 경우 이자가 붙을 수 있습니다.
• 변상금을 안 내면 어떻게 되나요?
  연체료가 붙고 강제징수로 이어질 수 있습니다. 국유재산법 제73조는 납부기한까지 내지 않은 변상금에 연체료를 물리되 연체기간은 납기일부터 60개월을 넘을 수 없게 하고, 국세징수법의 강제징수 규정을 준용해 재산을 압류할 수 있게 합니다. 다툴 생각이라도 불복 기한은 따로 지켜야 합니다.
• 다른 사람도 그 길을 쓰면 어떻게 되나요?
  무단점유를 다툴 여지가 생깁니다. 변상금은 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자에게 부과하므로, 인근 주민이나 다른 건물 차량도 그 길을 일반 통행로로 쓴다면 건물 소유자 한 사람의 점유로 보기 어렵습니다. 통행 사진과 인근 건물 출입구 위치를 모아 두십시오.
• 전 소유자가 쓴 기간도 제가 내야 하나요?
  원칙적으로 내가 점유한 기간에 대해서만 부과됩니다. 변상금은 무단점유자 각자의 사용·점유에 대해 부과하는 것이므로, 매수 전 기간이 고지서에 포함됐다면 부과 기간을 다툴 수 있습니다. 매매계약서의 잔금일과 인도일을 기준으로 부과 기간을 대조해 보십시오.

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