과징금·보조금

국유지 위 건물을 세 들어 쓰는데 저에게 변상금을 내라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 국유지 사용허가를 받은 사람이 지은 건물을 빌려 쓰는 임차인은 그 부지의 무단점유자가 아니어서 국유재산법상 변상금을 부과할 수 없습니다. 대법원 2024두31284 판결은 건물의 부지는 건물 소유자가 점용하는 것으로 본다며 임차인에게 한 변상금 부과를 적법하다고 본 원심을 파기환송했습니다. 지금은 건물 소유자를 보여 주는 서류와 임대차계약서부터 챙겨 두십시오.

건물을 빌린 임차인이 국유지 사용허가를 따로 받아 둘 필요는 없습니다. 건물 부지는 건물 소유자가 점유하는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 2023년 철도 부지 옆 국유지에 세워진 가설건축물의 일부를 각각 빌려 창고와 작업장으로 써 왔습니다. 이 건물은 C씨가 국유지 사용허가를 받아 직접 지은 것이고, A씨와 B씨는 C씨에게 월세를 냈습니다. 2025년 국유지를 관리하는 공단은 A씨와 B씨가 허가 없이 국유지를 사용하고 있다며 각자에게 변상금을 부과했습니다. 두 사람은 건물주에게 월세를 내고 있는데 땅에 대한 변상금까지 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유지 위 건물 임차인은 왜 무단점유자가 아닌가요?

건물 소유자가 아닌 사람은 실제로 건물을 점유·사용하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 것으로 볼 수 없고, 건물의 부지는 건물 소유자가 점용하는 것으로 봅니다. 그래서 국유지 위 건물을 빌린 임차인은 그 부지의 무단점유자가 아닙니다.

국유재산법상 변상금은 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 무단점유자에게 부과하는 금액입니다. 무단점유자에게는 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 징수하는데, 점유나 사용·수익 자체에 아무런 권원이 없어 정상적인 사용료를 받을 수 없기 때문에 그 대신 징수하는 것입니다.

대법원은 이 법리가 국유재산인 토지 위에 건물이 세워져 건물 소유자와 실제 사용자가 다른 경우에도 마찬가지라고 보았습니다. 지방자치단체 소유 토지 위 궤도구축물을 점유·관리한 기관에 대한 변상금을 위법하다고 본 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두10348 판결과 같은 흐름입니다. 이 사건 원고들은 사용허가를 받아 가설건축물을 지은 사람에게서 건물 일부를 빌린 사람에 불과하므로 무단점유자가 아니라고 판단했습니다.

그러면 부지 사용료나 변상금은 누가 내나요?

국유지 위 건물의 부지를 점용하는 사람은 건물 소유자이므로, 부지에 대한 사용료나 무단점유에 따른 변상금 문제는 건물 소유자를 기준으로 따집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「국유재산법」도 사용허가나 대부계약 기간이 끝난 뒤 계속 점유한 사람까지 무단점유자로 정하고 있습니다.

판결 사안의 건물 소유자는 국유지 사용허가를 받고 건물을 지었습니다. 소유자가 허가 기간이 끝난 뒤에도 건물을 그대로 두거나 허가 없이 지었다면 소유자에게 변상금이 부과될 수 있습니다. 이때 소유자가 임차인에게 그 부담을 넘길 수 있는지는 임대차계약의 특약으로 정해지는 민사 문제입니다.

건물 임차인이 변상금을 받았다면 어떻게 다투나요?

건물 소유자가 아닌 임차인에게 부지 변상금이 부과됐다면 무단점유자가 아니라는 점을 들어 처분의 취소를 구할 수 있습니다. 이 사건에서도 대법원은 임차인들이 토지를 사용·수익하고 있다고 본 원심을 파기해 서울고등법원에 환송했습니다. 최종 결론은 환송심에서 정해집니다.

다툴 때는 건물 소유자가 누구인지와 내가 건물을 빌린 사람이라는 점을 서류로 보여 주는 것이 먼저입니다. 건축물대장이나 가설건축물 축조신고 서류, 임대차계약서, 월세 송금 내역이 그 자료입니다. 소송 중 압류 등 징수 절차가 진행되면 집행정지 신청도 함께 검토합니다.

국유지 건물 임차인 변상금 대응 순서

• 건물 소유자 확인 - 건축물대장이나 가설건축물 축조신고 서류로 건물 소유자를 확인합니다. 부지 점유자를 정하는 기준입니다.
• 임대차 관계 증명 - 임대차계약서와 월세 송금 내역을 모읍니다. 건물을 빌린 사람일 뿐이라는 점을 보여 줍니다.
• 점유 범위 구분 - 건물 안을 쓰는 부분과 건물 밖 땅을 따로 쓰는 부분을 나눠 사진으로 남깁니다. 건물 밖 땅은 판단이 달라질 수 있습니다.
• 고지서 수령일 기록 - 변상금 고지서를 받은 날을 적어 둡니다. 취소소송은 안 날부터 90일 안에 냅니다.
• 취소소송·집행정지 - 무단점유자가 아니라는 점으로 처분 취소를 구하고 필요하면 집행정지를 신청합니다. 압류 등 징수 절차를 멈추기 위한 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 밖 마당이나 주차장을 임차인이 직접 쓰고 있거나 임차인이 건물을 증축해 사실상 소유하고 있다면 점유 범위와 건물 소유관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 변상금 부과처분 취소소송과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유재산 변상금은 누구에게 부과하나요?
  무단점유자에게 부과합니다. 국유재산법 제2조 제9호는 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자를 무단점유자로 정하고, 기간이 끝난 뒤 다시 허가나 계약 없이 계속 점유한 자도 포함합니다. 제72조 제1항은 이들에게 사용료나 대부료의 100분의 120을 변상금으로 징수하게 합니다.
• 건물을 실제로 쓰는 사람이 부지를 점유한 것 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2024두31284 판결은 건물 소유자가 아닌 사람은 실제로 건물을 점유·사용하더라도 건물의 부지를 점용하는 것으로 볼 수 없고, 부지는 건물 소유자가 점용하는 것으로 본다고 했습니다. 국유지 위 건물의 소유자와 사용자가 다른 경우에도 같습니다.
• 공유지 위 건물도 같은 법리인가요?
  같은 흐름입니다. 대법원 2011두10348 판결은 지방자치단체 소유의 공유재산인 토지 위에 설치된 궤도구축물을 점유·관리한 기관이 소유자가 아니라는 이유로 그 기관에 한 변상금 부과를 위법하다고 보았습니다. 공유재산은 공유재산 및 물품 관리법이 적용되므로 근거 조문은 따로 확인해야 합니다.
• 건물주가 변상금을 받으면 저에게 넘길 수 있나요?
  국가와의 관계에서 변상금 납부의무자는 무단점유자인 건물 소유자입니다. 건물주가 그 부담을 임차인에게 넘길 수 있는지는 임대차계약에 그런 특약이 있는지에 따라 정해지는 민사 문제입니다. 특약이 없다면 월세 외에 변상금을 따로 낼 의무가 생긴다고 보기 어렵습니다.
• 건물 밖 마당을 따로 쓰고 있으면요?
  그 부분은 판단이 달라질 수 있습니다. 대법원 판결은 건물의 부지를 건물 소유자가 점용한다는 법리이므로, 건물 밖 국유지를 임차인이 직접 마당이나 주차장으로 쓰고 있다면 그 땅에 대해서는 임차인이 무단점유자로 볼 여지가 있습니다. 점유 범위를 사진과 도면으로 나눠 두어야 합니다.
• 취소소송 중에도 변상금을 내야 하나요?
  소송을 내는 것만으로는 처분의 효력이 멈추지 않습니다. 압류 등 징수 절차가 진행돼 회복하기 어려운 손해가 생길 우려가 있으면 행정소송법 제23조 제2항에 따라 법원에 집행정지를 신청할 수 있습니다. 금전 부과처분은 손해의 회복 가능성이 문제 되므로 사정을 구체적으로 소명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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