규제·허가 기준

우리 땅이 자연재해위험개선지구로 지정되면 집을 못 짓나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 자연재해위험개선지구로 지정·고시되면 시장·군수·구청장이 재해 예방에 필요한 범위에서 건축과 형질 변경 등을 제한할 수 있습니다. 자연재해대책법 제15조가 행위 제한을 정하되, 그 행위로 생길 수 있는 재해 예방대책을 함께 마련해 추진하면 제한하지 않는다고 정합니다. 지금은 해당 지방자치단체 조례가 어떤 행위를 어떻게 제한하는지 확인하십시오.

지정됐다고 해서 모든 건축이 금지되는 것은 아닙니다. 재해 예방대책을 함께 마련해 추진하면 제한하지 않는다는 단서가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 하천변 농지를 사서 2025년 단독주택을 지으려고 설계를 맡겼습니다. 그런데 건축허가 상담 과정에서 그 일대가 상습침수지역으로 자연재해위험개선지구에 지정돼 있다는 말을 들었습니다. A씨는 지정된 지역에서는 집을 아예 지을 수 없는지, 땅이 수용될 수도 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자연재해위험개선지구는 어떤 곳인가요?

상습침수지역이나 산사태위험지역처럼 지형적인 여건 때문에 재해가 생길 우려가 있어 시장·군수·구청장이 지정·고시한 지역입니다. 지정 결과는 시·도지사를 거쳐 행정안전부장관과 관계 중앙행정기관의 장에게 보고되고, 지형도면이 함께 고시됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「자연재해대책법」에 따른 제도입니다.

시장·군수·구청장은 지구 안 시설물의 소유자·점유자·관리인에게 재해 예방에 필요한 범위에서 점검·정비 등의 조치를 요청하거나 명할 수 있습니다. 이 명령을 이행하지 않으면 300만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

지정되면 어떤 행위가 제한되나요?

시장·군수·구청장은 재해 예방을 위해 필요하면 건축과 형질 변경 등의 행위를 제한할 수 있습니다. 다만 그 행위와 함께 행위로 생길 수 있는 자연재해 예방대책이 마련되어 추진되면 제한하지 않습니다. 행위 제한의 구체적인 내용은 해당 지방자치단체 조례가 정합니다.

• 제한 대상 행위 - 건축, 형질 변경 등입니다.
• 제한 예외 - 그 행위로 생길 수 있는 재해의 예방대책을 함께 마련해 추진하는 경우입니다.
• 구체 기준 - 지방자치단체 조례로 정합니다.
• 우선 정비 - 행위를 제한하는 지구는 다른 지구보다 먼저 정비해야 합니다.

A씨라면 바닥 높이를 올리거나 배수시설을 갖추는 등 침수 예방대책을 설계에 넣어 허가를 신청하는 방안을 검토할 수 있습니다. 예방대책으로 인정되는 기준은 조례와 허가 부서의 판단에 달려 있습니다.

지정된 땅이 수용될 수도 있나요?

수용될 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 자연재해위험개선지구 정비사업을 시행하기 위해 필요하면 사업구역 안의 토지·건축물과 그 위의 물건에 관한 소유권이나 그 밖의 권리를 수용하거나 사용할 수 있습니다. 수용 절차와 보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용합니다.

인접 검색어로 「자연재해위험개선지구 해제」를 찾는 분도 많습니다. 정비사업 등으로 재해 위험이 없어지면 시장·군수·구청장은 전문가 의견을 들어 지정을 해제하고 고시해야 합니다. 건축허가가 거부되면 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 행정심판을 청구할 수 있습니다.

자연재해위험개선지구 대응 순서

• 지정 여부 확인 - 토지이용계획과 지형도면 고시를 확인합니다. 지정 범위가 필지 전체인지 일부인지도 봅니다.
• 조례 확인 - 해당 지방자치단체 조례가 정한 행위 제한 내용을 확인합니다. 제한의 구체 기준은 조례에 있습니다.
• 예방대책 설계 - 침수·산사태 예방대책을 설계에 넣습니다. 예방대책이 함께 추진되면 제한 예외가 됩니다.
• 허가 신청 - 예방대책 자료를 붙여 건축허가를 신청합니다. 거부되면 거부 사유를 서면으로 받습니다.
• 불복·보상 검토 - 허가 거부는 알게 된 날부터 90일 안에 행정심판을 청구합니다. 수용 대상이면 보상 절차를 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 필지 일부만 지정됐거나 정비사업 실시계획이 이미 공고된 경우에는 고시 도면과 실시계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 거부 등 행정처분의 취소를 구하는 행정심판·행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지정 여부는 어디서 확인하나요?
  토지이용계획과 지형도면 고시로 확인합니다. 자연재해대책법 제12조 제1항은 지정·고시할 때 토지이용규제 기본법에 따라 지형도면을 함께 고시하도록 정합니다. 필지 일부만 지정될 수도 있으므로 도면으로 경계를 확인하십시오.
• 리모델링이나 증축도 제한되나요?
  건축과 형질 변경 등이 제한 대상이므로 증축도 제한될 수 있습니다. 구체적으로 어떤 행위를 어느 범위에서 제한하는지는 지방자치단체 조례가 정합니다. 재해 예방대책을 함께 추진하면 제한하지 않는다는 단서도 적용됩니다.
• 기존 건물에 정비 명령이 나올 수 있나요?
  나올 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 지구 안 시설물의 소유자·점유자·관리인에게 재해 예방에 필요한 한도에서 점검·정비 등을 명할 수 있습니다. 명령을 받으면 조치를 하고 그 결과를 통보해야 합니다.
• 정비 명령을 이행하지 않으면 어떻게 되나요?
  300만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 자연재해대책법 제79조 제2항 제1호가 제12조 제2항에 따른 점검·정비 명령을 이행하지 않은 사람을 과태료 대상으로 정합니다. 이행이 어렵다면 사유를 서면으로 미리 알려 두십시오.
• 수용되면 보상은 어떻게 받나요?
  자연재해대책법 제14조의3 제3항은 수용·사용에 관해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용하도록 정합니다. 그 법의 보상 절차에 따라 협의와 재결을 거칩니다. 감정평가 결과에 이의가 있으면 이의신청과 소송을 검토합니다.
• 정비가 끝나면 지정이 풀리나요?
  풀립니다. 정비사업 시행 등으로 재해 위험이 없어지면 시장·군수·구청장은 관계 전문가 의견을 들어 지정을 해제하고 그 결과를 고시해야 합니다. 해제 전까지는 행위 제한이 유지되므로 정비 일정을 확인해 두십시오.

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