과징금·보조금

메워져 땅이 된 구거 위 건물에 공유수면 변상금이 나왔어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

국가가 공용폐지를 하지 않았다면 메워져 대지가 된 구거도 법률상 공유수면이어서 변상금 자체를 다투기는 어렵습니다. 공유수면은 자연공물이라 사실상 매립되어도 공용폐지 전에는 성질을 잃지 않는다는 것이 대법원 판례이고, 변상금은 점용료의 100분의 120입니다. 지금 해당 구거의 공용폐지 기록과 실제 점용 면적부터 확인해 두십시오.

물이 흐르지 않는다는 사실만으로 변상금 전체를 다툴 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 공용폐지가 있었는지, 변상금 계산이 맞는지를 따지는 쪽이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지목이 구거로 된 국유지와 맞닿은 땅을 사서 2층 상가를 지었습니다. 오래전에 도랑이 메워져 평지가 된 곳이라 건물 일부가 그 국유지 위에 걸쳐 있다는 사실을 몰랐습니다. 2025년 관할 행정청은 A씨가 공유수면을 허가 없이 점용했다며 여러 해분 변상금을 부과했고, A씨는 물도 흐르지 않는 땅이 어떻게 공유수면이냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

메워져 대지가 된 구거도 공유수면인가요?

국가가 공용폐지를 하지 않았다면 법률상으로는 여전히 공유수면입니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」은 하천·호소·구거, 그 밖에 공공용으로 쓰이는 수면이나 수류로서 국유인 것을 공유수면으로 정합니다. 대법원 2013. 6. 13. 선고 2012두2764 판결은 공유수면이 자연공물이어서 일부가 사실상 매립되어 대지가 되었더라도 공용폐지가 없으면 공유수면의 성질을 잃지 않는다고 보았습니다.

그래서 「지금은 땅」이라는 주장만으로 변상금 부과처분을 뒤집기는 어렵습니다. 먼저 해당 구거에 대해 용도폐지나 공용폐지 절차가 있었는지를 관리청에 확인하고, 폐지 기록이 있다면 그 시점 이후 부분은 공유수면법상 변상금 대상이 아니라고 다툴 수 있습니다.

공유수면 무단 점용 변상금은 얼마나 나오나요?

점용료·사용료에 해당하는 금액의 100분의 120입니다. 점용·사용허가를 받지 않고 점용하거나, 변경허가 없이 허가기간을 넘겨 점용한 사람에게 징수하며, 기한까지 내지 않으면 체납액의 100분의 3 이내에서 가산금이 붙을 수 있습니다.

변상금은 점용 면적과 기간, 점용 대상의 종류에 따라 계산이 달라집니다. 위 판결도 공작물에 해당하는 건물의 변상금 산정 방법이 잘못되었는지를 따로 심리하게 했으므로, 측량으로 실제 점용 면적을 확인하고 산정 기준을 검토하는 것이 다툼의 중심이 됩니다.

변상금을 낸 뒤 건물은 어떻게 되나요?

허가 없이 공유수면을 점용한 사람은 설치한 인공구조물 등을 제거하고 원상회복할 의무가 있고, 관리청은 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있습니다. 원상회복이 불가능하거나 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 신청이나 직권으로 의무를 면제할 수 있으므로, 건물 철거가 어려운 사정을 자료로 정리해 면제나 점용·사용허가를 함께 검토합니다.

공유수면 변상금 대응 순서

• 부과서 확인 - 변상금 부과 기간, 면적, 산정 기준을 확인하고 받은 날짜를 적어 둡니다.
• 공용폐지 여부 조회 - 해당 구거에 용도폐지나 공용폐지 기록이 있는지 관리청과 지적공부로 확인합니다.
• 점용 면적 측량 - 경계측량으로 건물이 실제로 걸친 면적을 확인합니다. 부과 면적보다 작으면 감액 근거가 됩니다.
• 산정 방식 검토 - 점용 대상 분류와 적용 요율이 맞는지 봅니다. 산정 오류는 일부 취소 사유가 됩니다.
• 허가·면제 신청 - 앞으로의 점용은 점용·사용허가를 신청하고, 원상회복이 어려우면 면제 사유를 정리해 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 국유지 점유 사실을 숨겼거나 매립 경위에 국가가 관여한 사정이 있다면 매매계약서와 지적 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변상금 부과처분 취소소송과 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지목이 구거인 국유지는 모두 공유수면인가요?
  공공용으로 쓰이는 국유 구거라면 공유수면에 해당합니다. 공유수면법 제2조 제1호 다목은 하천·호소·구거, 그 밖에 공공용으로 사용되는 수면이나 수류로서 국유인 것을 공유수면으로 정합니다. 사유지인 구거나 공용폐지된 구거는 이 정의에서 벗어나므로 소유 관계와 폐지 기록을 확인해야 합니다.
• 매립되어 물이 없어도 공유수면인가요?
  공용폐지가 없으면 공유수면입니다. 대법원 2013. 6. 13. 선고 2012두2764 판결은 공유수면은 자연공물로서 일부가 사실상 매립되어 대지화되었더라도 국가가 공용폐지를 하지 않는 이상 법률상 공유수면의 성질을 보유한다고 보았습니다. 그래서 물이 없다는 사정만으로는 변상금을 피하기 어렵습니다.
• 공유수면 변상금은 어떻게 계산하나요?
  공유수면법 제15조 제1항은 점용·사용허가 없이 점용한 사람에게 점용료·사용료에 해당하는 금액의 100분의 120을 변상금으로 징수하도록 정합니다. 기한까지 내지 않으면 체납액의 100분의 3 이내에서 가산금을 징수할 수 있습니다. 점용 면적과 기간, 점용 대상 분류에 따라 금액이 달라집니다.
• 건물이 일부만 걸쳐 있어도 전체 변상금을 내야 하나요?
  실제로 점용한 면적만큼 내는 것이 원칙입니다. 변상금은 점용 면적을 기준으로 산정하므로, 경계측량으로 건물이 국유 구거에 걸친 면적을 확인해 부과 면적보다 작으면 감액을 다툴 수 있습니다. 공유수면법 제15조 제1항의 계산 기준이 되는 점용료 산정 방식도 함께 검토해야 합니다.
• 변상금을 내면 계속 건물을 써도 되나요?
  변상금만으로는 점용이 적법해지지 않습니다. 공유수면법 제21조 제1항은 허가 없이 점용한 사람에게 원상회복 의무를 지우고, 제2항은 관리청이 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있게 합니다. 앞으로도 쓰려면 제8조 제1항의 점용·사용허가를 받거나 원상회복 의무 면제를 신청해야 합니다.
• 원상회복 의무를 면제받을 수 있나요?
  면제받을 수 있는 경우가 있습니다. 공유수면법 제21조 제4항은 원상회복이 불가능하거나 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 원상회복 의무자의 신청이나 직권으로 의무를 면제할 수 있게 합니다. 면제 신청을 받은 관리청은 20일 이내에 면제 여부를 알려야 하므로, 철거가 어려운 사정을 자료로 정리해 신청합니다.

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