행정처분 대응

이웃이 지나다니던 내 땅이 도로로 수용되면 보상금이 3분의 1로 깎이나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

이웃이 지나다녔다는 사실만으로는 깎이지 않습니다, 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상하는 「사실상의 사도」는 소유자가 자기 토지 편익을 위해 스스로 낸 길처럼 낮게 보상해도 될 객관적 사정이 있을 때만 해당합니다. 대법원은 불특정 다수가 통행한다는 이유만으로 3분의 1 이내로 평가하면 안 된다고 판단해 왔습니다. 지금은 그 통행로가 언제, 누구에 의해, 왜 생겼는지 보여 줄 옛 항공사진과 건축허가 서류부터 확인하십시오.

통행을 막으려고 지금 울타리부터 칠 필요는 없습니다. 판단 기준은 도로가 생긴 경위이고, 수용 직전에 막는다고 결론이 바뀌지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2010년 아버지에게서 물려받은 주택가 토지 한쪽 폭 3미터가량을 이웃들이 골목길처럼 지나다니는 것을 막지 않았습니다. 2025년 시가 도로 확장 사업으로 그 땅을 수용하면서, 통행로 부분을 사실상의 사도로 보아 인근 대지 평가액의 3분의 1 이내로 보상금을 정했습니다. U씨는 자신이 길을 낸 적도 없고 이득을 본 것도 없다며 보상금 증액을 원하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로로 쓰이던 땅은 모두 싸게 보상하나요?

그렇지 않습니다. 도로부지 평가는 사도법상 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내, 사실상의 사도는 3분의 1 이내로 하지만, 그 밖의 도로부지는 일반 토지와 같은 방법으로 평가합니다. 이웃 통행로라도 사실상의 사도에 해당하지 않으면 감액 대상이 아닙니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 시행규칙은 사실상의 사도를 네 가지로 정합니다. 개설 당시 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로, 소유자가 그 의사로 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 건축법에 따라 건축허가권자가 위치를 지정·공고한 도로, 개설 당시 소유자가 대지나 공장용지를 조성하려고 설치한 도로입니다.

이웃이 통행해 왔다면 사실상의 사도가 되나요?

통행만으로는 되지 않습니다. 대법원은 도로의 개설 경위와 목적, 주위 환경, 인접 토지의 면적과 소유관계, 이용 상태에 비추어 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 공중의 통행에 제공하는 등 낮게 보상해도 될 객관적 사정이 없으면 3분의 1 이내로 평가해서는 안 된다고 판단했습니다.

이웃이 오래 지나다녔지만 소유자가 길을 낸 적도 없고 그로 이익을 본 것도 없다면 인근 토지와 같은 기준으로 평가받을 수 있습니다. 반대로 소유자가 옆 필지를 분양하면서 진입로로 남겨 둔 땅이라면 사실상의 사도로 볼 가능성이 큽니다. 인근 대지 기준 평가액이 3억원인 땅이라면 일반 기준으로는 3억원, 사실상의 사도로 보면 1억원 이내로 평가되어 차이가 큽니다.

인근 토지 가격은 무엇을 기준으로 하나요?

인근 토지는 그 도로부지가 도로로 쓰이지 않았을 경우 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지로서 위치상 가까운 토지를 말합니다. 도로가 된 현재 상태가 아니라 도로가 아니었다면의 상태를 기준으로 삼습니다.

그래서 주택가 한가운데 있는 통행로라면 인근 대지 가격이, 농지 사이 통행로라면 인근 농지 가격이 기준이 됩니다. 감정평가서에서 인근 토지를 어떻게 잡았는지도 다툴 수 있는 부분입니다.

보상금이 적다면 어떻게 다투나요?

수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하거나, 재결서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다. 보상금 증액만 다툰다면 사업시행자를 상대로 합니다.

소송에서는 법원 감정으로 도로부지를 다시 평가받을 수 있고, 사실상의 사도가 아니라는 판단이 나오면 인근 토지 평가액 기준으로 보상금이 올라갑니다.

도로부지 수용 보상 대응 순서

• 도로 개설 경위 조사 - 옛 항공사진, 지적도 연혁, 건축허가 서류로 길이 생긴 시기와 이유를 확인합니다. 사실상의 사도 여부를 가르는 자료입니다.
• 도시계획 도로 여부 확인 - 도시·군관리계획으로 도로 결정된 뒤 도로가 된 땅인지 봅니다. 그렇다면 사실상의 사도에서 빠집니다.
• 감정평가서 검토 - 3분의 1 이내 적용 여부와 인근 토지 선정을 확인합니다. 감액 근거가 적혀 있는지 봅니다.
• 의견제출과 이의신청 - 재결 전 의견을 내고, 재결 후 30일 안에 이의신청합니다. 평가 자료를 함께 냅니다.
• 보상금 증액 소송 - 이의재결서를 받은 날부터 60일, 이의신청 없이 재결서를 받은 날부터 90일 안에 사업시행자를 상대로 소송합니다. 법원 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로가 건축법상 지정도로이거나 소유자가 과거에 분할·분양하면서 길을 남긴 경우에는 건축허가 서류와 분할 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용재결 불복과 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사도법상 사도와 사실상의 사도는 어떻게 다른가요?
  사도법상 사도는 사도법에 따라 개설 허가를 받은 사도로, 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내로 평가합니다. 사실상의 사도는 허가 없이 생긴 도로 중 시행규칙이 정한 네 가지에 해당하는 도로로 3분의 1 이내입니다. 두 가지에 모두 해당하지 않는 도로부지는 일반 토지 기준으로 평가합니다.
• 불특정 다수가 다니면 사실상의 사도인가요?
  그것만으로는 아닙니다. 대법원 2002. 12. 24. 선고 2001두3822 판결은 개설 경위, 목적, 주위 환경, 소유관계, 이용 상태에 비추어 소유자가 스스로 통행에 제공하는 등 낮게 보상해도 될 객관적 사정이 없으면 3분의 1 이내로 평가해서는 안 된다고 보았습니다.
• 도시계획 도로로 쓰이던 땅은요?
  도시·군관리계획에 따라 도로로 결정된 뒤부터 도로로 사용되고 있는 토지는 사실상의 사도에서 제외됩니다. 이런 땅은 계획 결정이 없었다면의 상태를 기준으로 일반 토지처럼 평가합니다. 도로 결정 고시일과 실제 도로 사용 시점을 비교해 확인합니다.
• 인근 토지는 어떤 땅을 말하나요?
  그 도로부지가 도로로 쓰이지 않았을 경우 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지로서 위치상 가까운 토지를 말합니다. 주택가 통행로면 인근 대지, 농지 사이 통행로면 인근 농지가 기준이 됩니다. 감정평가서의 인근 토지 선정이 잘못됐다면 그 부분도 다툽니다.
• 재결에 불복하는 기한은 얼마인가요?
  수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청 없이 소송을 하려면 재결서를 받은 날부터 90일 안에, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 행정소송을 내야 합니다.
• 소송에서 보상금을 다시 평가받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 보상금 증액 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 다시 평가하고, 사실상의 사도가 아니라는 판단이 나오면 인근 토지 평가액을 기준으로 보상금을 산정합니다. 소송은 보상금을 지급할 사업시행자를 상대로 제기합니다.

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