이웃 분쟁

옆 단지 공사로 일조 피해를 본 뒤 집을 팔면 배상청구권도 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 일조 침해 손해배상청구권은 집을 판 뒤에도 원래 소유자에게 남고, 매수인에게 따로 양도하지 않았다면 사라지지 않습니다. 법원은 새 건물의 외부 골조공사가 끝나거나 준공된 때 일조 침해 불법행위가 성립하고 소멸시효도 그때부터 진행한다고 봅니다. 지금은 골조공사 완료일과 매매계약서에 배상청구권 양도 문구가 있는지부터 확인해 두십시오.

집을 팔기 전에 소송부터 제기해 둘 필요는 없습니다. 매도 후에도 청구권은 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년부터 살던 아파트 남쪽에 새 아파트 단지가 들어서면서 2024년 4월 외부 골조공사가 끝난 뒤로 동지 무렵 거실에 해가 1시간도 들지 않게 되었습니다. A씨는 2025년 10월 그 집을 5억 2천만원에 팔고 이사했는데, 매매계약서에는 일조 관련 권리에 대한 특약이 없었습니다. 2026년 8월 이웃들이 시행사를 상대로 소송을 준비한다는 소식을 듣고, 이미 집을 판 자신도 배상을 청구할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일조 침해 불법행위는 언제 성립하나요?

새 건물의 외부 골조공사가 끝나거나 건물이 준공된 때 일조 침해 불법행위가 성립합니다. 그 시점 이후에는 그림자가 더 늘어나지 않고, 피해자도 앞으로 생길 재산상 손해와 정신적 손해를 예견할 수 있기 때문입니다. 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결은 이 시점부터 소멸시효가 진행한다고 보았습니다.

일조 침해가 모두 배상 대상은 아닙니다. 피해 정도, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 공법상 규제 위반 여부를 종합해 사회통념상 수인한도를 넘어야 위법한 가해행위가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 판단을 불법행위 일반 규정으로 처리합니다.

집을 판 뒤에도 일조 피해 배상을 청구할 수 있나요?

있습니다. 소유물에 대한 불법행위로 손해배상청구권을 취득한 사람은 그 뒤 소유권을 넘기더라도, 청구권을 새 소유자에게 양도하지 않았다면 이미 발생한 청구권을 잃지 않습니다. 서울고등법원 2005. 10. 28. 선고 2004나56440 판결이 이 법리를 밝혔습니다.

이유는 두 가지입니다. 위자료는 그 기간 동안 햇빛을 잃고 산 사람의 정신적 고통에 대한 것이므로 당연히 그 사람에게 남습니다. 재산상 손해인 시가하락분도 새 매매가격에 이미 반영되어 있어, 매도인이 손해를 떠안은 채 집을 판 것으로 봅니다. 그래서 매매계약서에 「일조 관련 배상청구권 일체를 매수인에게 양도한다」는 특약이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

일조 피해 배상청구 소멸시효는 언제까지인가요?

골조공사 완료일이나 준공일을 기준으로, 피해를 안 날부터 3년 또는 그날부터 10년 가운데 먼저 끝나는 날까지입니다. 집을 판 날은 시효 계산과 관계가 없습니다. 매도 후 시간이 지나 뒤늦게 청구하면 3년이 이미 지났을 수 있습니다.

예외도 있습니다. 법원이 가해 건물의 전부나 일부를 철거할 의무를 인정한 경우에는 철거하지 않는 상태가 날마다 새로운 불법행위가 되어, 그 손해마다 따로 시효가 진행합니다. 다만 아파트처럼 이미 준공된 건물에서 철거의무가 인정되는 사례는 드뭅니다.

일조 침해 배상청구 대응 순서

• 골조공사 완료일 확인 - 가해 건물의 외부 골조공사 완료일과 사용승인일을 건축물대장과 공사 기록으로 확인합니다. 소멸시효가 이날부터 진행합니다.
• 일조 감정 자료 확보 - 동지일 기준 일조시간을 측정한 감정서나 시뮬레이션 자료를 준비합니다. 수인한도 초과 여부가 이 자료로 갈립니다.
• 매매계약서 특약 검토 - 매도 시 계약서에 배상청구권 양도 문구가 있는지 봅니다. 양도 특약이 있으면 청구권이 매수인에게 넘어갑니다.
• 시가하락분 산정 - 공사 전후 시세를 비교한 감정평가를 받습니다. 재산상 손해액이 이 차이로 정해집니다.
• 청구 상대방 확정 - 시행사와 시공사 가운데 누구를 상대로 할지 정합니다. 시공사는 공동 사업주체일 때 책임을 집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 권리 양도 특약이 있거나 입주민들이 이미 시행사와 합의서를 쓴 경우에는 문서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사로 인한 일조 침해 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집을 판 뒤 청구하면 매수인과 나눠야 하나요?
  원칙적으로 나누지 않습니다. 일조 침해로 이미 발생한 손해배상청구권은 불법행위 당시 소유자에게 귀속하고, 매매로 소유권이 넘어가도 청구권을 양도하지 않았다면 매도인에게 남습니다. 시가하락분은 매매가격에 이미 반영되었다고 보기 때문입니다. 다만 매매계약서에 권리 양도 특약이 있으면 매수인이 권리자가 될 수 있습니다.
• 불법행위 성립 시점은 준공일인가요, 골조 완료일인가요?
  대법원은 건물이 준공되거나 외부골조공사가 완료된 때를 기준으로 봅니다. 아파트는 골조공사가 끝나면 그림자가 더 늘지 않으므로 대체로 골조 완료 시점이 앞섭니다. 두 날짜가 다르면 시효 계산에서는 더 이른 날을 기준으로 잡아 두는 편이 안전합니다.
• 위자료도 집을 판 사람이 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 위자료는 그 집에 살면서 햇빛을 잃은 사람의 정신적 고통에 대한 배상이므로 매도 후에도 그 사람에게 남습니다. 서울고등법원 2004나56440 판결은 위자료의 경우 이 법리가 더욱 분명하다고 보았습니다. 거주하지 않은 소유자라면 위자료 인정이 어려울 수 있습니다.
• 매수인이 일조 피해를 청구할 수는 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 매수인은 이미 일조가 침해된 상태의 집을 그만큼 낮은 가격에 샀다고 보기 때문입니다. 다만 매도인에게서 배상청구권을 양도받고 가해자에게 채권양도 통지가 되었다면 매수인도 청구할 수 있고, 매수 뒤 새로 발생한 침해가 있으면 별개로 따집니다.
• 시효가 지났는지 어떻게 계산하나요?
  골조공사 완료일에 피해와 가해자를 알았다면 그날부터 3년 안에 소를 제기해야 합니다. 가해자를 늦게 알았더라도 골조공사 완료일부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다. 집을 판 날이나 이사한 날은 계산에 들어가지 않습니다.
• 일조시간이 얼마나 줄어야 배상 대상인가요?
  공동주택은 동지일 기준 오전 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상, 또는 오전 8시부터 오후 4시까지 합계 4시간 이상 햇빛이 들면 참아야 한다고 본 판결이 많습니다. 이 기준에 못 미치면 수인한도를 넘었다고 볼 여지가 커지지만, 지역성과 선후관계도 함께 봅니다.

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