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보상금 공탁 착오로 수용재결이 실효된 땅, 변전소를 철거하라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 철거 청구권은 생기지만, 변전소처럼 공익 피해가 크고 토지를 달리 쓸 길이 없는데 시가 이상의 매수 제안까지 거절했다면 권리남용으로 막힐 수 있습니다. 대법원은 공탁 착오로 재결이 실효된 변전소 부지의 철거·인도 청구를 권리남용이라고 보았습니다. 지금은 철거 대신 사용료 상당 부당이득과 재결 실효로 인한 손실을 계산해 보십시오.

변전소를 철거시키지 못하더라도 땅을 공짜로 내준 채 포기할 필요는 없습니다. 철거와 별도로 그동안 땅을 쓴 대가를 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

AA씨 가족 소유 임야 일부는 2019년 변전소 부지로 수용되었는데, 2024년 보상금 공탁에 착오가 있어 재결이 실효되었다는 사실이 밝혀졌습니다. 그 땅은 개발제한구역이라 인도받아도 쓸 곳이 없었고, 사업시행자는 시가의 120%에 사겠다고 제안했습니다. AA씨는 2026년 변전소를 철거하고 땅을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용재결이 실효되면 변전소를 철거하라고 할 수 있나요?

원칙적으로 청구권은 생기지만, 사정에 따라 권리남용으로 막힐 수 있습니다. 사업시행자가 수용 개시일까지 보상금을 지급하거나 적법하게 공탁하지 않으면 재결은 효력을 잃고, 사업시행자는 토지를 점유할 권원을 잃게 됩니다. 이때 토지 소유자는 소유권에 기해 철거와 인도를 청구할 수 있습니다.

그러나 대법원은 공탁 착오로 재결이 실효된 변전소 부지 사건에서 철거 청구를 권리남용으로 보았습니다. 철거되면 6만 1,750가구에 전력 공급이 끊기고, 대체 부지를 찾기 어려우며, 토지 시가 약 6억원에 비해 같은 규모 변전소 신축에 약 164억원이 드는 반면, 토지는 개발제한구역이라 인도받아도 쓸 길이 없었고 소유자는 시가 120% 매수 제안까지 거절했다는 사정이 근거였습니다.

어떤 사정이면 권리남용으로 판단되나요?

소유자에게는 철거로 얻는 이익이 거의 없고 상대방과 공익의 피해가 극심하면, 그 청구는 주관적으로 고통을 주려는 목적이 추인되고 객관적으로 사회질서에 반한다고 봅니다. 법원이 비교하는 사정은 다음과 같습니다.

• 공익 피해 - 전력 공급 중단 가구 수, 대체 시설 확보 가능성
• 비용 차이 - 토지 시가와 시설 이전·신축 비용의 차이
• 소유자의 이익 - 인도받은 토지를 실제로 개발하거나 쓸 수 있는지
• 협상 경과 - 시가 이상의 매수 제안을 거절했는지

반대로 토지를 택지로 쓸 수 있고 사업시행자가 보상 노력을 전혀 하지 않았다면 철거 청구가 받아들여질 수 있습니다.

철거가 안 되면 무엇을 받을 수 있나요?

재결이 효력을 잃어 생긴 손실과, 권원 없이 토지를 쓴 기간의 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 사업시행자는 재결 실효로 토지 소유자가 입은 손실을 보상해야 합니다.

권원 없이 남의 땅을 쓴 사업시행자는 그 이익을 돌려줘야 하고, 보통 토지 임료 상당액으로 계산합니다. 부당이득 반환 청구권은 10년 시효에 걸리므로 오래된 기간부터 소멸하지 않도록 청구 시기를 계산해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 재결 실효 조문은 원안 당시 내용과 같은 취지입니다.

사업시행자가 다시 수용할 수도 있나요?

있습니다. 재결이 실효되었더라도 사업인정이 유효하고 사업시행자가 다시 재결을 신청하면, 새 재결에 따라 보상금을 받고 토지를 넘겨야 할 수 있습니다. 그래서 철거 소송보다 보상금 증액 협상이나 새 재결 절차에서 정당한 보상을 받는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다.

수용재결 실효 토지 대응 순서

• 실효 경위 확인 - 공탁서와 공탁 수령 여부, 수용 개시일을 확인합니다. 재결이 실제로 실효되었는지가 출발점입니다.
• 토지 이용 가능성 확인 - 용도지역과 개발제한 여부를 토지이용계획확인서로 봅니다. 쓸 길이 없으면 철거 청구는 권리남용으로 막히기 쉽습니다.
• 매수 제안 검토 - 사업시행자의 매수 제안 금액을 감정가와 비교합니다. 무조건 거절하면 권리남용 판단에서 불리합니다.
• 부당이득·손실보상 청구 - 권원 없이 쓴 기간의 임료와 재결 실효로 인한 손실을 계산해 청구합니다. 시효를 확인합니다.
• 새 재결 대비 - 재결 신청이 다시 들어오면 보상금 산정 자료를 준비해 이의신청과 소송을 검토합니다. 보상금 증액이 실질적 목표가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 택지로 개발될 수 있거나 사업시행자가 보상 협의를 전혀 하지 않은 경우에는 토지이용계획과 협의 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 보상금 증액과 공익시설 부지의 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공탁을 잘못하면 수용이 없던 일이 되나요?
  재결이 효력을 잃습니다. 토지보상법 제42조 제1항은 사업시행자가 수용 개시일까지 재결 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 재결이 효력을 상실한다고 정합니다. 공탁이 부적법하면 공탁하지 않은 것과 같아, 사업시행자는 토지를 점유할 권원을 잃게 됩니다.
• 권원이 없어졌는데 왜 철거가 안 되나요?
  권리남용으로 판단될 수 있기 때문입니다. 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다27613 판결은 철거 시 6만 1,750가구의 전력 공급이 끊기고 신축에 약 164억원이 드는 반면 소유자는 토지를 쓸 길이 없고 시가 120% 매수 제안도 거절한 사정을 들어 철거 청구를 민법 제2조 제2항의 권리남용으로 보았습니다.
• 철거가 안 되면 받을 수 있는 돈은 무엇인가요?
  두 가지입니다. 토지보상법 제42조 제2항에 따라 재결 실효로 입은 손실의 보상을 청구할 수 있고, 민법 제741조에 따라 권원 없이 토지를 쓴 기간의 사용료 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 부당이득은 보통 토지 임료 감정으로 금액을 정합니다.
• 매수 제안을 거절하면 불리한가요?
  권리남용 판단에서 불리해질 수 있습니다. 99다27613 판결은 소유자가 시가의 120%에 사겠다는 제안을 거절하고 철거만 요구한 점을 권리남용의 근거로 들었습니다. 금액이 부족하다면 거절만 하지 말고 감정가를 근거로 반대 제안을 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 모든 공익시설 철거 청구가 권리남용인가요?
  아닙니다. 권리남용은 개별 사안마다 판단합니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다58173 판결은 상대방 손해가 현저히 크다는 사정만으로는 권리남용이 아니라고 보았습니다. 토지를 택지로 쓸 수 있고 사업시행자가 보상 노력을 전혀 하지 않았다면 철거 청구가 받아들여질 수 있습니다.
• 부당이득은 몇 년 치까지 받을 수 있나요?
  청구 시점부터 거꾸로 10년 치가 원칙입니다. 부당이득 반환 청구권은 민법 제162조 제1항의 일반 채권으로 10년 시효가 적용되고, 권원 없이 쓴 기간 동안 날마다 새로 생기므로 10년이 지난 부분부터 차례로 소멸합니다. 오래된 사안일수록 청구를 서둘러야 합니다.

비슷한 상황

• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

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