이웃 분쟁
경매로 산 마을 통행로 토지, 포장한 지자체에 부당이득을 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
원칙적으로 어렵습니다. 전 소유자가 땅을 나누어 팔면서 가운데를 통행로로 남겨 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 경매로 산 사람도 그 부담을 알고 취득한 것으로 보아 지자체에 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 지금은 분할 경위와 경매 감정가에 도로 제한이 반영되었는지부터 확인하십시오.
경매로 토지를 사기 전이라면 현황조사서·감정평가서에 「현황 도로」라는 기재가 있는지, 감정가에 도로 이용 제한이 반영되었는지를 먼저 확인하십시오. 이 두 가지가 나중에 특별한 사정을 다툴 자료가 됩니다.
지자체가 포장·관리한다는 사실만으로 곧바로 부당이득반환청구가 되는 것은 아닙니다. 전 소유자가 토지를 어떻게 남겨 두었는지부터 확인하면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 11월 경매에서 면적 180제곱미터의 토지를 낙찰받았습니다. 이 땅은 전 소유자가 2000년대에 주변 땅을 여러 필지로 나누어 팔면서 가운데에 남겨 둔 것이어서, 분할된 주택들이 큰길로 나가는 하나뿐인 통행로로 쓰이고 있었고 시가 포장해 관리하고 있었습니다. A씨는 2026년 시를 상대로 도로 사용료를 청구할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
경매로 산 통행로 토지를 지자체가 포장해 쓰면 부당이득을 받을 수 있나요?
전 소유자가 토지를 나누어 팔면서 가운데 땅을 통행로로 남겨 두었다면, 경매로 그 토지를 산 사람도 원칙적으로 지자체에 부당이득반환을 청구하기 어렵습니다. 원소유자가 독점적·배타적인 사용·수익권을 포기한 토지를 경매·매매·대물변제로 특정승계한 사람은 그런 부담을 알고 취득한 것으로 보기 때문입니다.
대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 이 법리를 유지하면서, 이 경우 국가나 지자체가 토지를 점유·사용하더라도 소유자에게 손해가 생긴다고 볼 수 없어 부당이득반환을 청구할 수 없고 토지 인도도 구할 수 없다고 정리했습니다. 원안이 인용한 대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결도 같은 취지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제741조도 원안 당시와 같습니다.
전 소유자가 사용·수익권을 포기했는지는 어떻게 판단하나요?
소유자가 토지를 갖게 된 경위와 보유기간, 공공 용도로 제공한 경위와 규모, 제공으로 얻은 이익, 토지의 위치와 형태, 주변 토지와의 관계를 종합하고, 소유권 보장과 공공의 이익을 비교형량해 판단합니다. 전원합의체 판결은 종전의 판단 요소에 이 비교형량을 더했습니다.
나머지 땅을 나누어 팔면서 가운데 땅을 남겨 그 땅이 분할된 토지들에서 공로로 나가는 하나뿐인 통행로가 되었다면 포기로 볼 여지가 큽니다. 반면 자투리땅으로 남았고 다른 통로가 있으며 소유자가 재산세를 계속 냈다면 포기로 단정하기 어렵다고 본 판례도 있습니다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결).
특정승계인이 예외적으로 권리를 행사할 수 있는 경우는?
특정승계인이라도 특별한 사정이 있으면 독점적·배타적인 사용·수익권을 행사할 수 있습니다. 전원합의체 판결은 취득 경위와 목적, 도로 이용 제한이 현황과 지목으로 겉에 드러나 있었는지, 취득가액에 그 제한이 반영되었는지 등을 따지도록 했습니다.
| 판단 요소 | 권리 행사에 유리한 사정 |
|---|---|
| 취득가액 | 도로 제한이 가격에 반영 안 됨 |
| 외관 표시 | 지목·현황상 도로로 안 보임 |
| 이용상태 변화 | 예견 못 한 중대한 변화 |
- 취득가액
- 권리 행사에 유리한 사정: 도로 제한이 가격에 반영 안 됨
- 외관 표시
- 권리 행사에 유리한 사정: 지목·현황상 도로로 안 보임
- 이용상태 변화
- 권리 행사에 유리한 사정: 예견 못 한 중대한 변화
출처 - 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결
또 토지이용상태가 크게 바뀌어 제한의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었고 제공 당시 예견할 수 없었으며 제한을 계속하는 것이 중대한 불균형을 낳는다면, 사정변경을 이유로 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있습니다.
도로 편입 토지 부당이득 대응 순서
- 분할 경위 확인 - 토지대장과 폐쇄등기부로 분할 시기와 분할된 토지의 매도 경위를 확인합니다. 통행로로 남긴 것인지 자투리땅인지가 여기서 갈립니다.
- 경매 자료 확인 - 현황조사서·감정평가서의 「현황 도로」 기재와 감정가를 확인합니다. 제한이 가격에 반영되었으면 특별한 사정 주장이 약해집니다.
- 대체 통로 조사 - 주민들이 다른 길로 공로에 나갈 수 있는지 현장 사진과 지도로 확인합니다. 다른 통로가 있으면 포기 판단에 불리하지 않습니다.
- 사정변경 검토 - 도로 확장·포장 등으로 이용상태가 크게 바뀌었는지 확인합니다. 제공 당시와 달라졌다면 사정변경을 주장합니다.
- 보상 절차 확인 - 지자체에 도시계획시설 결정이나 보상 계획이 있는지 정보공개로 확인합니다. 보상 절차가 있으면 소송보다 빠를 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 분할 당시 사정이 불분명하거나 경매 감정가에 도로 제한이 반영되지 않았다면 토지대장과 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부당이득반환·토지 인도 청구 소송과 그에 따른 집행을 수행합니다.
실무상 착안점
경매로 산 땅을 지자체가 도로로 쓰고 있으면 당연히 사용료를 받을 수 있다고 생각하는 분이 많습니다. 그러나 전 소유자가 통행로로 남겨 둔 땅이라면 그 부담이 경매로 산 사람에게도 이어지는 것이 대법원 판례입니다.
그래서 매수 당시 기록이 결론을 가릅니다. 현황조사서의 「현황 도로」 기재, 감정평가서의 평가액, 매각기일과 낙찰가를 보관해 두어야 합니다. 도로 제한이 가격에 반영되지 않은 채 정상 대지 가격으로 샀다는 자료는 특별한 사정의 근거가 됩니다.
소송에서는 분할 연도와 분할 토지의 매도일, 통행로 외 다른 통로의 존재가 쟁점입니다. 토지대장과 항공사진으로 이용상태가 바뀐 시점을 보여 주면 사정변경 주장도 할 수 있고, 인정되면 그때부터 부당이득이나 인도 청구가 가능해집니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 도로 편입 토지의 부당이득반환과 인도 청구 사건을 수행해 왔으며, 분할 경위와 경매 기록을 먼저 확인해 특별한 사정과 사정변경 주장을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항전부증명서, 토지대장, 경매 감정평가서를 준비해 주시면, 사용·수익권 포기 여부, 특별한 사정, 사정변경 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결
- 민법 제741조
- 대법원 2009. 12. 10. 선고 2006다11708 판결
- 대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결
- 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성