상조·회원권

지분 등기한 콘도 운영회사가 파산하면 시설이용계약도 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 객실 지분을 등기로 분양받은 공유제 회원의 시설이용계약은 운영회사가 파산해도 당연히 종료되지 않습니다. 대법원은 이 계약이 콘도 시설 전체를 이용하는 것이 주된 목적이어서 위임계약이 아니라고 보았습니다. 지금은 분양계약서와 시설이용계약서가 따로 있는지, 등기부에 공유지분이 올라 있는지부터 확인해 두십시오.

운영회사가 파산했다고 해서 객실 공유지분까지 잃는 것은 아닙니다. 등기된 지분은 회원 소유로 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 콘도 운영회사에서 객실 한 개의 10분의 1 지분을 2,800만원에 분양받아 지분이전등기를 마치고, 같은 날 운영회사와 시설이용계약을 맺어 객실 관리를 맡겼습니다. 2025년 운영회사가 파산선고를 받자 A씨는 관리 위탁 계약이 끝났다고 보고 그동안 낸 관리비와 손해를 파산채권으로 신고했습니다. 파산관재인은 계약이 아직 살아 있다며 채권을 인정하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

콘도 시설이용계약은 위임계약인가요?

공유제 회원의 경우 위임계약으로 보지 않습니다. 위임은 사무 처리를 맡기는 계약이고 당사자 한쪽의 파산으로 종료됩니다. 대법원 2005. 1. 13. 선고 2003다63043 판결은 공유제 회원과 시설경영기업 사이의 시설이용계약이 콘도 시설 전체를 이용하는 것을 주된 목적으로 한다고 보았습니다. 객실 관리를 맡기고 관리비를 내는 부분은 시설 이용의 전제이거나 부수하는 것에 불과하다는 이유입니다.

그 결과 시설경영기업이 파산선고를 받아도 시설이용계약은 민법 제690조에 따라 당연히 종료되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제690조는 위임이 당사자 한쪽의 사망이나 파산으로 종료된다고 정하지만, 이 계약에는 적용되지 않는다는 것입니다.

계약이 끝나지 않으면 파산채권도 없나요?

계약 종료를 원인으로 한 파산채권은 생기지 않습니다. 회원이 시설이용계약이 끝났다며 부당이득반환이나 손해배상을 파산채권으로 신고해도, 계약이 존속하는 이상 그 채권은 인정되기 어렵습니다. 대법원도 같은 사안에서 계약이 종료되었다고 본 원심을 파기했습니다.

파산관재인이 계약을 해지하면 어떻게 되나요?

그때 생기는 채권은 파산절차에서 다툽니다. 쌍무계약에서 파산 당시 양쪽 모두 이행을 마치지 않았다면 파산관재인은 계약을 해제·해지하거나 이행을 선택할 수 있습니다. 회원은 파산관재인에게 상당한 기간을 정해 어느 쪽을 택할지 확답을 최고하는 통지를 보낼 수 있고, 그 기간 안에 답이 없으면 해제·해지한 것으로 봅니다.

파산관재인이 해지를 선택하면 회원은 그로 인한 손해배상청구권을 파산채권으로 신고할 수 있습니다. 회원권 형태가 등기 없는 회원제라면 결론이 달라질 수 있으므로 계약 유형을 먼저 가려야 합니다.

콘도 운영사 파산 대응 순서

• 회원 유형 확인 - 공유지분 등기가 있는 오너십인지 등기 없는 회원제인지 확인합니다. 이 구분에서 계약의 성질이 갈립니다.
• 계약서 분리 여부 확인 - 분양계약서와 시설이용계약서의 내용을 따로 봅니다. 관리 위탁이 부수적인지 판단하는 자료입니다.
• 파산관재인 통지 보관 - 해지 또는 이행 선택 통지를 받은 날짜를 기록합니다. 채권 신고와 이의 기한의 출발점이 됩니다.
• 확답 요구 검토 - 파산관재인이 선택을 미루면 기간을 정해 확답을 최고하는 통지를 보냅니다. 답이 없으면 해지된 것으로 봅니다.
• 채권 신고 - 해지로 생긴 손해배상 등 채권을 신고 기간 안에 신고합니다. 기간을 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회원권이 등기 없는 회원제이거나 시설이용계약에 파산 시 자동 종료 조항이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 파산절차의 채권 신고와 파산채권 확정 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 콘도 운영회사가 파산하면 회원 계약도 끝나나요?
  공유지분을 등기한 회원이라면 당연히 끝나지 않습니다. 대법원 2005. 1. 13. 선고 2003다63043 판결은 공유제 회원의 시설이용계약이 콘도 시설 전체 이용을 주된 목적으로 하므로 민법상 위임이 아니고, 따라서 운영회사의 파산으로 당연히 종료되지 않는다고 보았습니다.
• 객실 관리를 맡겼는데도 위임이 아닌가요?
  관리 위탁은 부수적인 것으로 봅니다. 민법 제680조의 위임은 사무 처리를 맡기는 계약이지만, 대법원은 객실 관리 위탁과 관리비 지급이 콘도 시설 전체를 이용하는 데 전제가 되거나 부수되는 것에 불과하다고 보았습니다. 계약 전체의 주된 목적이 판단 기준입니다.
• 관리비를 파산채권으로 신고할 수 있나요?
  계약 종료를 원인으로 한 신고는 어렵습니다. 시설이용계약이 존속하는 이상 계약이 끝났음을 전제로 한 부당이득반환이나 손해배상 채권은 생기지 않습니다. 파산관재인이 해지를 선택하거나 해지로 간주된 뒤에 그로 인한 손해배상채권을 신고하는 방식으로 접근해야 합니다.
• 파산관재인이 계약을 유지할 수도 있나요?
  있습니다. 쌍무계약에서 양쪽 모두 파산 당시 이행을 마치지 않았다면 파산관재인은 계약을 해제·해지하거나 채무를 이행하고 상대방에게 이행을 청구하는 것 중에서 선택할 수 있습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조 제1항이 이를 정합니다.
• 파산관재인이 선택을 미루면 어떻게 하나요?
  기간을 정해 확답을 최고하는 통지를 보낼 수 있습니다. 같은 법 제335조 제2항은 상대방이 상당한 기간을 정해 해제·해지나 이행 여부의 확답을 최고하는 통지를 보낼 수 있고, 파산관재인이 그 기간 안에 확답하지 않으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다고 정합니다.
• 등기 없는 회원제 콘도도 같은가요?
  같다고 단정할 수 없습니다. 콘도 회원계약은 일시 임대차에 가까운 것, 공유자가 되는 것, 조합에 가까운 것 등 내용이 여러 가지입니다. 대법원 판결은 지분을 등기한 공유제 회원 사안이므로, 회원제는 계약서의 권리 내용을 보고 위임 여부를 따로 판단합니다.

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