이사·경영권

두 회사 대표를 겸한 사람이 회사 땅을 다른 회사에 팔았다면 매매는 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

이사회 승인이 없었다면 무효입니다, 두 회사의 대표이사를 겸한 사람이 회사 사이에 토지와 건물을 사고판 것은 이사의 자기거래여서 매도 회사 이사회 승인이 없으면 매수 회사와의 관계에서 무효가 됩니다. 현행 상법은 중요사실을 밝히고 이사 3분의 2 이상의 승인을 받도록 정합니다. 지금은 매도 회사 이사회 의사록에 승인 기록이 있는지부터 확인하십시오.

매수 회사 명의로 소유권이전등기까지 마쳤다고 해서 매매가 확정된 것으로 볼 필요는 없습니다. 이사회 승인이 없었다면 매도 회사는 등기 말소를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 제조회사와 부동산 임대회사 두 곳의 대표이사를 함께 맡고 있었습니다. 2024년 6월 J씨는 제조회사 소유 공장 토지와 건물을 임대회사에 30억원에 파는 계약을 맺고 소유권이전등기까지 마쳤지만, 제조회사 이사회 승인은 받지 않았습니다. 2025년 경영권이 바뀐 제조회사는 그 매매를 되돌릴 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 회사 대표이사를 겸한 사람의 회사 간 거래도 자기거래인가요?

네, 별개인 두 회사의 대표이사를 겸한 사람이 두 회사 사이의 매매계약을 체결하면 이사의 자기거래에 해당합니다. 대법원 1996. 5. 28. 선고 95다12101 판결은 이런 거래가 특별한 사정이 없는 한 매도 회사와 그 이사 사이에 이해충돌의 염려나 회사에 불이익을 생기게 할 염려가 있는 거래라고 보고, 매도 회사 이사회의 승인이 없었으므로 매매계약이 매수 회사와의 관계에서 무효라고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」은 이사가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래하려면 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 이사 3분의 2 이상의 수로 승인을 받아야 하며, 거래의 내용과 절차가 공정해야 한다고 정합니다. 2011년 개정으로 승인 정족수와 공정성 요건이 더해졌고, 이사의 배우자·직계존비속과 이들이 지분 과반을 가진 회사의 거래도 대상에 들어갔습니다.

회사 부동산을 팔 때 이사회 결의도 따로 필요한가요?

토지와 건물이 회사의 중요한 자산이라면 자기거래 여부와 별개로 이사회 결의가 필요합니다. 중요한 자산의 처분 및 양도는 이사회의 결의로 하도록 정해져 있습니다. 겸직 사안에서는 자기거래 승인과 중요자산 처분 결의를 한 번의 이사회에서 함께 다루는 경우가 많지만, 자기거래 승인은 이사 3분의 2 이상이 필요하다는 점이 다릅니다.

제3자가 이미 부동산을 넘겨받았다면 어떻게 되나요?

이사회 승인 없는 자기거래는 회사와 이사 사이에서는 무효이지만, 회사가 제3자에게 무효를 주장하려면 제3자가 승인이 없다는 사실을 알았거나 모른 데 중대한 과실이 있음을 증명해야 합니다. 대법원 2004. 3. 25. 선고 2003다64688 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 매수 회사에서 부동산을 다시 산 사람이나 담보를 잡은 금융기관이 있다면 그 사람의 인식을 따로 따져야 합니다.

주주 전원이 동의했다면 무효를 주장할 수 없나요?

사전에 주주 전원의 동의가 있었다면 회사는 이사회 승인이 없었다는 이유로 책임을 피할 수 없다는 판례가 있습니다. 대법원 1992. 3. 31. 선고 91다16310 판결은 자기거래 규정의 취지가 회사와 주주에게 예기치 못한 손해를 막는 데 있다는 이유를 들었습니다. 다만 2011년 개정으로 공정성 요건이 더해진 뒤에도 같은 결론이 유지되는지는 사안마다 따져야 합니다.

대표이사 겸직 자기거래 대응 순서

• 거래 서류 확인 - 매매계약서, 대금 지급 내역, 등기부등본으로 거래 시기와 조건을 확인합니다. 시가와 차이가 있는지도 봅니다.
• 이사회 의사록 확인 - 매도 회사 이사회에서 중요사실을 밝히고 이사 3분의 2 이상이 승인했는지 확인합니다. 승인 여부가 효력을 가릅니다.
• 주주 동의 확인 - 사전에 주주 전원이 동의한 문서가 있는지 확인합니다. 무효 주장을 막는 사정이 됩니다.
• 처분금지가처분 - 매수 회사가 부동산을 다시 팔지 못하게 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자가 끼어들기 전에 합니다.
• 등기말소 청구와 책임 추궁 - 매매 무효를 이유로 소유권이전등기 말소를 청구하고, 회사에 손해가 났다면 대표이사에게 손해배상을 청구합니다. 이 경우 정관상 책임감면은 적용되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 회사가 모자회사 관계이거나 거래 조건이 시가대로여서 이해충돌이 없다는 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있으므로 의사록과 감정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이사의 자기거래와 관련한 등기말소 소송, 처분금지가처분, 이사 책임 추궁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 겸직 대표이사의 회사 간 거래도 자기거래인가요?
  네. 대법원 1996. 5. 28. 선고 95다12101 판결은 두 회사의 대표이사를 겸한 사람이 회사 사이의 매매계약을 체결한 경우 이사의 자기거래에 해당한다고 보았습니다. 매도 회사 이사회 승인이 필요합니다.
• 이사회 승인은 몇 명이 찬성해야 하나요?
  이사 3분의 2 이상의 수로 승인해야 합니다. 이사회에서 미리 해당 거래에 관한 중요사실을 밝혀야 하고, 거래의 내용과 절차도 공정해야 합니다. 2011년 개정으로 들어간 요건입니다.
• 이미 등기까지 마쳤으면요?
  매도 회사 이사회 승인이 없었다면 매매는 매수 회사와의 관계에서 무효이므로 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 매수 회사가 다시 팔기 전에 처분금지가처분을 먼저 검토하십시오.
• 제3자에게도 무효를 주장할 수 있나요?
  제3자가 이사회 승인이 없음을 알았거나 모른 데 중대한 과실이 있으면 주장할 수 있고, 그 증명은 회사가 해야 합니다. 대법원 2004. 3. 25. 선고 2003다64688 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
• 주주 전원이 동의했다면요?
  사전에 주주 전원의 동의가 있었다면 회사가 이사회 승인이 없었다는 이유로 책임을 피할 수 없다는 판례가 있습니다. 다만 2011년 개정으로 더해진 공정성 요건과의 관계는 사안마다 따로 따져야 합니다.
• 회사 손해는 대표이사에게 물을 수 있나요?
  자기거래로 회사에 손해가 났다면 대표이사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 자기거래에 해당하는 경우에는 정관에 따른 이사 책임감면 규정도 적용되지 않아 감면 없이 손해배상을 청구하게 됩니다. 거래 가격과 시가의 차이가 손해액 산정의 출발점입니다.

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