계약·거래

중개사가 대출 잔액을 잘못 알려 줘 계약했다면 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 확인하지 않은 채 근저당 피담보채무 액수 같은 그릇된 정보를 사실처럼 전달해 임차인이 그 말을 믿고 계약했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 중개사가 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없어도, 확인하지 않은 정보를 진실처럼 전달하면 성실 중개의무를 어긴 것이라고 보았습니다. 지금은 중개사가 한 설명을 적은 확인·설명서와 문자부터 확보하십시오.

중개사의 과실을 증명하려고 중개사가 받은 수수료 영수증부터 찾을 필요는 없습니다. 중개사가 한 말과 확인·설명서 기재가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 중개사 B씨 소개로 보증금 2억원 상가 임대차계약을 맺었습니다. 등기부에는 근저당 설정금액 3억6,000만원의 근저당이 있었지만, B씨는 임대인 말만 듣고 대출이 5,000만원만 남았으니 걱정 없다고 했습니다. A씨가 계약금과 중도금 1억원을 낸 뒤 확인해 보니 실제 대출은 2억8,000만원이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 근저당에 대해 어디까지 설명해야 하나요?

개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시해야 합니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결은 근저당이 설정된 경우 중개사는 근저당 설정금액을 조사·확인해 설명하면 되고, 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 같은 확인·설명의무를 정합니다.

확인 의무가 없는 정보를 잘못 전하면 책임이 있나요?

있습니다. 같은 판결은 중개사가 조사 의무가 없는 사항이라도 의뢰인이 계약 여부를 정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관해 그릇된 정보를 확인하지 않은 채 진실처럼 전달했다면 선량한 관리자의 주의로 성실하게 중개해야 할 의무를 어긴 것이라고 보았습니다. 이 사건에서 중개사는 임대인 말만 듣고 대출이 1,200만원만 남았다며 걱정 없다고 권했습니다.

중개사가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 주차장 부지 임대 상황처럼 부동산 이용에 중요한 사항을 잘못 알린 경우도 같은 구조로 판단합니다.

배상 금액은 얼마나 받을 수 있나요?

배상 범위는 중개사의 잘못된 설명과 인과관계가 있는 손해입니다. 보통 돌려받지 못한 보증금, 계약금·중도금처럼 계약에 들인 돈이 기준이 됩니다. 다만 의뢰인도 등기부의 근저당 설정금액을 보고 스스로 확인할 수 있었다면 법원은 과실상계로 배상액을 줄이는 경우가 많습니다.

중개사의 배상책임을 보장하는 보증은 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상입니다. 보증보험이나 공제에서 이 범위 안에서 배상금을 받을 수 있으므로 중개사에게 재산이 없어도 회수 경로가 있습니다.

중개사 과실 손해배상 대응 순서

• 설명 내용 확보 - 중개대상물 확인·설명서, 중개사와 주고받은 문자, 녹음 대신 남긴 메모를 모읍니다. 그릇된 정보 전달을 증명하는 자료입니다.
• 등기부와 실제 채무 대조 - 계약 당시 등기사항증명서와 실제 피담보채무액을 비교합니다. 설명과 실제의 차이가 손해의 출발점입니다.
• 손해액 정리 - 돌려받지 못한 보증금, 계약금·중도금, 이사 비용을 계산합니다. 인과관계가 있는 손해만 청구합니다.
• 보증기관 확인 - 보증보험·공제 증서로 보장금액과 기관을 확인합니다. 배상금 청구 상대방이 됩니다.
• 소송 또는 공제금 청구 - 중개사를 상대로 손해배상 소송을 내고, 판결을 근거로 공제금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 설명을 거부했거나 확인·설명서에 근저당 설정금액만 적혀 있다면 설명서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개사고에 따른 손해배상 소송과 공제금 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사는 실제 대출 잔액까지 조사해야 하나요?
  조사할 의무까지는 없습니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결은 근저당이 설정된 경우 중개사는 근저당 설정금액을 조사·확인해 설명하면 되고 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다고 보았습니다. 다만 잘못된 액수를 사실처럼 전하면 책임이 생깁니다.
• 중개사가 틀린 말을 하면 어떤 책임을 지나요?
  손해배상 책임을 집니다. 98다30667 판결은 중개사가 확인하지 않은 그릇된 정보를 진실처럼 전달해 의뢰인이 이를 믿고 계약했다면 성실 중개의무를 어긴 것이라고 보았습니다. 중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 손해를 입히면 배상해야 합니다.
• 중개사에게 돈이 없으면 어떻게 받나요?
  보증보험이나 공제에서 받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무 시작 전에 손해배상책임을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 하고, 보장금액은 법인이 아닌 경우 2억원 이상, 법인은 4억원 이상입니다.
• 제 과실도 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 등기부에 근저당 설정금액이 적혀 있었는데 확인하지 않았다면 법원은 의뢰인의 과실을 참작해 배상액을 줄일 수 있습니다. 중개사의 설명을 믿을 만한 사정이 컸다는 자료가 있으면 과실 비율을 낮추는 데 도움이 됩니다.
• 확인·설명서는 왜 중요한가요?
  중개사가 무엇을 설명했는지 보여 주는 공식 서면이기 때문입니다. 중개사는 거래계약서를 작성할 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 서명·날인하고 거래당사자에게 줘야 합니다. 설명서 기재와 실제 설명이 다르면 그 차이가 과실 증거가 됩니다.
• 공제 증서는 언제 받아야 하나요?
  중개가 완성된 때 받습니다. 개업공인중개사는 보장금액, 보증기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본이나 전자문서를 줘야 합니다. 받지 못했다면 지금이라도 요구해 청구 상대방을 확인하십시오.

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