회사 설립

주식회사를 세울 때 돈 대신 건물을 내면 정관에 적어야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 설립 때 돈 대신 건물을 출자하는 현물출자는 변태설립사항이어서 정관에 적어야 효력이 있습니다. 상법 제290조 제2호는 출자자 성명, 건물의 종류·수량·가격, 부여할 주식의 종류와 수를 정관에 기재하도록 합니다. 지금은 건물 감정평가액과 설립 자본금의 5분의 1을 비교해 검사인 조사가 필요한지 확인하십시오.

건물 가격과 자본금 규모에 따라서는 법원이 선임한 검사인 조사를 받지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2026년 7월 아들과 함께 물류 회사를 세우면서, 자신이 가진 시가 6억원 상당의 창고 건물을 현금 대신 출자하고 아들은 현금 2억원을 내기로 했습니다. 설립 자본금은 8억원으로 잡았습니다. T씨는 건물을 출자하는 경우에도 정관에 따로 적어야 하는지, 건물 가격은 누가 어떻게 정하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주식회사 설립 때 건물로 출자하면 정관에 적어야 하나요?

네, 적어야 효력이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」은 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류·수량·가격, 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 정관에 기재함으로써 효력이 있다고 정합니다. 이런 사항을 변태설립사항이라 하고, 정관에 적지 않은 현물출자는 회사에 대해 효력을 주장하기 어렵습니다.

변태설립사항은 네 가지입니다. 발기인이 받을 특별이익, 현물출자, 회사 성립 후 양수하기로 약정한 재산(재산인수), 회사가 부담할 설립비용과 발기인 보수입니다. 건물을 출자하지 않고 설립 후 회사가 사들이기로 약속하는 경우에도 재산인수로 정관에 적어야 합니다.

건물 가격은 누가 확인하나요?

원칙적으로 법원이 선임한 검사인이 조사합니다. 정관에 변태설립사항을 적었다면 발기설립에서는 이사가, 모집설립에서는 발기인이 검사인 선임을 법원에 청구해야 하고, 검사인은 현물출자 사항과 이행 상황을 조사해 법원에 보고합니다.

검사인 조사를 공인된 감정인의 감정으로 대신할 수 있습니다. 현물출자 사항과 현물출자 이행은 감정인의 감정으로 검사인 조사를 갈음하고, 감정인은 결과를 법원에 보고합니다. 부동산은 감정평가 방식이 실무에서 널리 쓰입니다.

검사인 조사를 생략할 수 있는 경우는?

현물출자와 재산인수 재산 총액이 자본금의 5분의 1을 넘지 않고 5천만원을 넘지 않으면 검사인 조사를 받지 않아도 됩니다. 사례처럼 건물 가격이 6억원이면 이 기준을 넘으므로 검사인 조사나 감정인 감정이 필요합니다.

거래소 시세가 있는 유가증권을 출자하면서 정관에 적은 가격이 법정 방식으로 산정한 시세를 넘지 않는 경우도 조사가 생략됩니다. 건물 같은 부동산은 이 예외에 해당하지 않습니다.

건물 출자는 언제 어떻게 넘기나요?

현물출자를 하는 발기인은 납입기일에 지체 없이 건물을 인도하고, 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 갖춰 넘겨야 합니다. 등기 서류가 늦어지면 설립 경과 조사에서 문제가 되므로, 근저당이나 임차인 문제를 미리 정리해 두어야 합니다.

건물 현물출자 대응 순서

• 정관 기재 - 출자자·건물 특정 정보·가격·부여 주식의 종류와 수를 정관에 적습니다. 빠지면 효력이 흔들립니다.
• 가격 평가 - 감정평가를 받아 정관 가격의 근거를 만듭니다. 과대평가는 다른 주주와 채권자와의 분쟁을 부릅니다.
• 조사 절차 선택 - 자본금 5분의 1과 5천만원 기준을 넘는지 계산합니다. 넘으면 검사인 조사나 감정인 감정을 거칩니다.
• 권리관계 정리 - 근저당·임대차 등 건물에 걸린 권리를 확인합니다. 인도와 이전등기 서류를 납입기일에 맞춰 준비합니다.
• 설립등기 - 조사 절차가 끝난 날부터 2주간 내에 설립등기를 합니다. 이후 건물 소유권이전등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출자할 건물에 대출이나 임차인이 있거나 가족 간 출자로 지분 비율이 시가와 어긋나는 경우에는 등기부와 감정서, 세무 영향을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 설립 구조 설계와 주주 사이 분쟁, 관련 세무 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현물출자를 정관에 안 적으면 어떻게 되나요?
  효력을 주장하기 어렵습니다. 상법 제290조는 현물출자 사항을 정관에 기재함으로써 효력이 있다고 정하므로, 정관에 적지 않고 건물을 넘기면 회사에 대해 현물출자로서의 효력을 인정받기 어렵습니다. 설립 후 발견되면 정관 변경이나 별도 양수 절차로 바로잡아야 하는 문제가 생깁니다.
• 검사인 조사를 안 받아도 되는 경우가 있나요?
  있습니다. 상법 제299조 제2항 제1호와 시행령 제7조 제1항은 현물출자와 재산인수 재산 총액이 자본금의 5분의 1을 넘지 않고 5천만원을 넘지 않으면 검사인 조사를 적용하지 않는다고 정합니다. 두 기준을 모두 충족해야 하므로 소액 장비 출자 정도가 해당합니다.
• 감정평가로 검사인 조사를 대신할 수 있나요?
  대신할 수 있습니다. 상법 제299조의2는 현물출자 사항과 현물출자 이행에 관하여 공인된 감정인의 감정으로 검사인 조사를 갈음할 수 있다고 정하고, 이 경우 감정인은 결과를 법원에 보고하도록 합니다. 부동산 출자에서 실무상 자주 쓰는 방법입니다.
• 설립 후 회사가 건물을 사기로 약속해도 적어야 하나요?
  적어야 합니다. 상법 제290조 제3호는 회사 성립 후에 양수할 것을 약정한 재산의 종류·수량·가격과 양도인의 성명을 정관에 기재해야 효력이 있다고 정합니다. 현물출자를 피하려고 설립 후 매매로 돌리는 약정도 재산인수에 해당하면 같은 절차를 거쳐야 합니다.
• 건물은 언제까지 회사에 넘겨야 하나요?
  납입기일에 지체 없이 넘겨야 합니다. 상법 제295조 제2항은 현물출자를 하는 발기인이 납입기일에 지체 없이 출자 재산을 인도하고, 등기 등 권리 이전이 필요하면 관련 서류를 완비해 교부하도록 정합니다. 모집설립에도 제305조 제3항이 이를 준용합니다.
• 현물출자한 발기인이 설립 경과를 조사해도 되나요?
  안 됩니다. 상법 제298조 제2항은 이사와 감사 중 발기인이었던 자, 현물출자자, 재산인수 계약 당사자는 설립 경과 조사·보고에 참가하지 못한다고 정합니다. 이사와 감사 전원이 여기에 해당하면 같은 조 제3항에 따라 공증인이 조사·보고를 합니다.

비슷한 상황

• 현물출자 재산을 고평가하면 출자자에게 곧바로 상여처분되나요?
• 투자를 받는데 계약서에서 무엇을 확인해야 하나요?
• 개인사업을 법인으로 바꾸면 세금이 바로 나오나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성