주주·지분

주총 특별결의 없이 넘긴 회사 부동산, 근저당권까지 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

회사가 주총 특별결의 없이 영업의 중요한 일부인 부동산을 넘겼다면 그 매매는 무효이고, 회사가 이를 이유로 근저당권 말소를 구하는 것이 신의칙에 반한다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 근저당권자가 등기만 믿었고 회사가 신뢰를 준 사정이 없다면 회사의 권리행사를 막을 수 없다고 보았습니다. 지금은 주주총회가 실제로 열렸는지와 주주 전원이 동의했는지부터 확인하십시오.

지분 95%를 가진 주주들이 매매에 찬성했다는 사정만으로 무효 주장을 포기할 필요는 없습니다. 주주 전원의 동의가 있었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

자동차 부품을 만드는 A사의 주식은 이사 B씨와 C씨가 47.5%씩, 전 이사 D씨가 5%를 가지고 있었습니다. B씨와 C씨는 2023년 주주총회를 실제로 열지 않은 채 의사록만 만들어 회사 공장 부지와 건물을 두 사람에게 22억원에 팔고, 대금은 자신들의 배당금과 상계했습니다. 석 달 뒤 두 사람은 부동산을 회사에 되돌리기로 합의했지만 B씨는 자기 지분을 돌려주지 않았고, 회사가 곧바로 등기말소 소송과 처분금지가처분을 냈는데도 B씨는 그 지분을 담보로 은행과 대부업체에서 돈을 빌려 근저당권을 설정해 주었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사 부동산을 팔 때 주주총회 특별결의가 필요한가요?

그 부동산 매각이 영업의 전부나 중요한 일부를 양도하는 것이라면 필요합니다. 이때는 출석한 주주 의결권의 3분의 2 이상과 발행주식총수의 3분의 1 이상의 찬성이 있어야 하고, 이 결의 없이 한 양도는 상대방이 그 사정을 알았는지와 관계없이 무효입니다.

이 규정은 주주의 이익에 중대한 영향을 미치는 거래에 주주의 뜻을 반영하려는 강행법규입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상법」도 같습니다. 주주총회를 실제로 열지 않고 의사록만 만든 경우는 결의가 부존재하는 것으로 보아 특별결의가 없는 것과 같습니다.

회사가 스스로 매매 무효를 주장해도 되나요?

됩니다. 강행법규를 어긴 당사자가 스스로 무효를 주장한다고 해서 그 주장을 신의칙 위반으로 막으면 강행법규가 배제하려던 결과를 실현시키게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 회사의 무효 주장은 신의칙에 반하지 않습니다.

여기서 말하는 특별한 사정은 주주 전원이 그 약정에 동의한 것으로 볼 수 있는 경우 같은 것입니다. 일부 주주라도 찬성하지 않았거나, 동의했던 주주들이 나중에 원상회복에 합의했다면 이 예외에 해당한다고 보기 어렵습니다.

넘겨받은 이사가 설정한 근저당권도 말소할 수 있나요?

말소를 구하는 것이 신의칙에 반한다고 단정할 수 없습니다. 근저당권자가 이사 명의 등기를 믿었다 하더라도, 회사가 근저당권자에게 어떤 신뢰를 준 사정이 없다면 원인무효 등기에 터 잡은 근저당권의 말소를 구하는 회사의 권리행사를 막을 수 없습니다.

대법원은 이 사건에서 의사록이 허위였던 점, 소수주주가 찬성한 자료가 없는 점, 회사가 석 달 만에 원상회복 합의를 하고 거의 곧바로 소송과 가처분을 낸 점을 들어, 근저당권 말소 청구가 정의관념상 용인될 수 없는 정도는 아니라고 보았습니다. 원심은 신의칙 위반이라며 회사 청구를 배척했지만 대법원이 이를 파기하고 사건을 돌려보냈으므로, 근저당권 말소의 최종 결과는 다시 심리해 정해집니다.

회사 부동산 무단 처분 대응 순서

• 결의 여부 확인 - 주주총회 소집 통지와 의사록, 실제 개최 여부를 확인합니다. 회의를 열지 않았다면 결의 부존재를 주장합니다.
• 영업 중요 일부 해당 확인 - 넘어간 부동산이 회사 영업에서 차지하는 비중을 정리합니다. 공장 부지처럼 영업의 기반이면 특별결의 대상이 됩니다.
• 처분금지가처분 신청 - 이사 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가거나 담보가 잡히는 것을 막습니다.
• 등기말소 소송 제기 - 이사 명의 이전등기와 그 뒤 설정된 근저당권 등기의 말소를 함께 구합니다. 이사와 회사 사이 소송은 감사나 법원이 선임한 사람이 회사를 대표합니다.
• 근저당권자 관계 정리 - 근저당권자가 등기 외에 회사로부터 무엇을 근거로 신뢰했는지 확인합니다. 회사가 신뢰를 준 사정이 없으면 신의칙 항변은 받아들여지기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 당시 주주 전원이 찬성한 서면이 있거나 근저당권자가 회사 대표자로부터 직접 확인을 받은 사정이 있으면 의사록과 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주주총회 결의 다툼과 회사 재산 회복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 부동산 매각이 영업의 중요한 일부 양도인가요?
  회사 영업의 기반이 되는 재산을 넘겨 영업을 계속하기 어렵게 만드는 매각이 대표적입니다. 상법 제374조 제1항 제1호는 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도에 제434조의 특별결의를 요구합니다. 이 사건에서는 자동차 특장차 제조회사의 공장 부동산 매각이 이에 해당한다고 본 관련 확정판결이 전제가 되었습니다.
• 특별결의 요건은 어떻게 되나요?
  출석한 주주 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로 결의해야 합니다. 상법 제434조가 정한 요건이고, 제374조 제1항의 영업양도 등에 그대로 적용됩니다. 주주총회를 실제로 열지 않고 의사록만 작성했다면 결의가 부존재하므로 이 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없습니다.
• 매수인이 사정을 몰랐어도 무효인가요?
  무효입니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다210092 판결은 상법 제374조 제1항 제1호를 주주의 이익을 보호하려는 강행법규로 보고, 주주총회 특별결의 없이 이루어진 영업양도 약정은 상대방의 선의나 악의를 묻지 않고 무효라는 선례를 다시 확인했습니다.
• 대주주 전원이 찬성했으면 어떻게 되나요?
  주주 전원의 동의가 있었다면 회사의 무효 주장이 신의칙에 반할 수 있습니다. 대법원 2018. 4. 26. 선고 2017다288757 판결은 주주 전원이 그 약정에 동의한 것으로 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없으면 무효 주장이 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다. 84% 지분 주주의 동의만으로는 부족하다고 본 사안입니다.
• 근저당권자는 등기를 믿었는데 보호받지 못하나요?
  등기를 믿었다는 사정만으로는 부족합니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다210092 판결은 신의칙으로 권리행사를 막으려면 상대방에게 신의를 공여했거나 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태여야 한다고 보고, 회사가 근저당권자에게 어떤 신의를 공여한 사정이 없다면 말소 청구를 신의칙 위반으로 볼 수 없다고 했습니다.
• 이사와 회사 사이 소송은 누가 회사를 대표하나요?
  대표이사가 아니라 감사가 대표합니다. 상법 제394조 제1항이 정한 내용입니다. 자본금 10억원 미만이라 감사를 두지 않은 회사라면 같은 법 제409조 제5항에 따라 회사, 이사 또는 이해관계인이 법원에 회사를 대표할 사람을 선임해 달라고 신청해야 합니다. 이 사건 관련 소송도 이 점 때문에 한 차례 파기되었습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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