생활 속 범죄

관리비를 넉 달 밀렸다고 관리사무소가 수도계량기를 떼어 가도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 관리비가 밀렸더라도 관리사무소가 자치 규약만 내세워 집에 들어와 수도계량기를 떼어 가는 방식으로 단수하는 것은 정당행위로 인정되기 어렵습니다. 대법원은 단전·단수가 정당행위가 되려면 목적뿐 아니라 수단의 상당성, 긴급성, 다른 방법이 없다는 보충성까지 갖추어야 한다고 보았습니다. 지금은 관리사무소가 보낸 단수 예고문과 연체 내역, 집에 들어온 경위를 기록해 두십시오.

관리비를 밀렸으니 단수를 받아들여야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 연체 관리비 문제와 단수 조치의 적법성은 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 초 다니던 회사가 문을 닫아 수입이 끊기면서, 수도요금이 포함된 아파트 관리비를 넉 달 동안 내지 못했습니다. 관리사무소는 「관리비 1개월 이상 연체 시 급수를 제한할 수 있다」는 입주자 규약 조항을 들며 일주일 안에 수도계량기를 떼어 가겠다는 안내문을 현관에 붙였습니다. K씨는 밀린 돈은 갚을 생각이지만, 물을 끊는 것까지 허용되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리비가 밀리면 관리사무소가 단수할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 법령에 의한 행위나 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 처벌하지 않지만, 규약에 단수 조항이 있다는 것만으로 이 정당행위가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 정당행위가 되려면 동기·목적의 정당성, 수단·방법의 상당성, 법익균형성, 긴급성, 보충성을 모두 갖추어야 한다고 봅니다.

물은 생활의 기본 조건이고, 관리비 연체는 지급명령이나 소송 같은 다른 회수 수단이 있습니다. 그래서 4개월 연체를 이유로 사람이 사는 집의 물을 끊는 조치는 수단의 상당성과 보충성을 갖추었다고 보기 어렵습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」에서도 정당행위 규정은 바뀌지 않았습니다.

단전·단수가 정당행위로 인정된 경우도 있나요?

있지만 요건이 엄격합니다. 대법원 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결은 시장번영회가 회원들의 동의를 얻어 시행하던 관리규정에 따라, 칸막이를 천장까지 설치해 규정을 어긴 점포에 단전한 행위를 정당행위로 보았습니다. 단전 자체가 목적이 아니었고 적법한 절차를 거친 사정이 고려되었습니다.

반면 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 차임 연체를 이유로 한 단전·단수라도 약정 기간이 남아 있고 보증금도 상당히 남은 상태에서 해지 통보와 경고만 한 뒤 단행했다면 정당행위가 아니라고 했습니다. 계약 기간이 끝나고 보증금도 남지 않은 상태에서 미리 예고한 경우와 구별한 것입니다. 연체 정도, 남은 담보, 사전 예고, 다른 수단의 유무가 기준입니다.

허락 없이 계량기를 떼어 가면 무슨 죄가 되나요?

여러 죄가 문제 될 수 있습니다. 입주민의 허락 없이 집 안이나 계량기함이 있는 전용 공간에 들어갔다면 주거침입죄가 될 수 있고, 계량기를 떼어 내 효용을 해쳤다면 재물손괴죄가 문제 됩니다. 재물손괴죄는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다.

집에서 가게를 운영하는 등 단수로 영업에 지장이 생겼다면 위력에 의한 업무방해죄도 함께 검토합니다. 업무방해죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 다만 관리비 채무는 그대로 남으므로, 형사 대응과 별개로 분납 협의를 함께 진행하는 편이 현실적입니다.

관리비 체납 단수 대응 순서

• 예고문 보관 - 단수 안내문과 문자를 사진으로 남깁니다. 사전 예고 여부와 단수 근거가 판단 요소입니다.
• 규약 확인 - 입주자 규약의 단수 조항 문구와 의결 절차를 확인합니다. 규약이 있어도 정당행위가 되는 것은 아닙니다.
• 출입 거부 표시 - 집 안 출입을 허락하지 않는다는 뜻을 분명히 전합니다. 이후 무단 출입이면 주거침입이 문제 됩니다.
• 분납 제안 - 연체 관리비 상환 계획을 서면으로 제안합니다. 관리사무소의 긴급성 주장을 약하게 하고 분쟁을 줄입니다.
• 고소 또는 원상회복 요구 - 계량기를 떼어 갔다면 원상회복을 요구하고, 응하지 않으면 고소를 검토합니다. 단수 기간의 피해도 기록합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가나 오피스텔처럼 영업용 건물이거나 임대차계약서에 단전·단수 특약이 있는 경우에는 계약 기간과 보증금 잔액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 관리비와 단전·단수를 둘러싼 형사 고소와 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 규약에 단수 조항이 있으면 합법 아닌가요?
  규약 조항만으로 합법이 되지는 않습니다. 형법 제20조의 정당행위는 대법원 판례상 목적의 정당성, 수단의 상당성, 법익균형성, 긴급성, 보충성을 모두 갖추어야 인정됩니다. 관리비는 지급명령이나 소송으로 받을 수 있으므로 사람이 사는 집의 물을 끊는 조치는 보충성을 갖추기 어렵습니다.
• 가게 단전·단수는 다르게 보나요?
  판단 기준은 같지만 사정에 따라 결론이 달라집니다. 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 계약 기간이 끝나고 보증금도 남지 않은 상태에서 미리 예고한 단전·단수는 정당행위로, 기간과 보증금이 남은 상태에서 경고만 하고 한 단전·단수는 정당행위가 아니라고 보았습니다.
• 계량기를 떼어 가면 무슨 죄인가요?
  재물손괴죄가 문제 됩니다. 형법 제366조는 타인의 재물을 손괴하거나 그 효용을 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다. 허락 없이 집 안이나 전용 공간에 들어가 떼어 갔다면 형법 제319조 제1항의 주거침입죄도 함께 검토합니다.
• 집에서 영업하는데 단수되면요?
  위력에 의한 업무방해죄를 검토할 수 있습니다. 형법 제314조 제1항은 위력으로 사람의 업무를 방해한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처합니다. 단수로 영업이 멈춘 날짜와 매출 감소를 기록해 두면 피해를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 관리비를 안 내도 된다는 뜻인가요?
  아닙니다. 단수 조치가 위법하더라도 밀린 관리비 채무는 그대로 남고 연체료도 붙을 수 있습니다. 형법 제20조의 판단은 관리사무소 조치의 위법성에 관한 것일 뿐입니다. 분납 계획을 서면으로 제안해 두면 분쟁을 줄이고 상대의 긴급성 주장을 약하게 할 수 있습니다.
• 정당행위가 인정된 단전 사례도 있나요?
  있습니다. 대법원 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결은 시장번영회가 회원 동의로 시행하던 관리규정을 어기고 칸막이를 천장까지 설치한 점포에 단전한 행위를 정당행위로 보았습니다. 단전 자체가 목적이 아니었고 적법한 절차를 거쳤다는 사정이 고려되었습니다.

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