부동산 경매

강제경매 압류 효력은 결정문 송달과 기입등기 중 언제 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

압류의 효력은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때와 경매개시결정 기입등기가 된 때 가운데 먼저인 때에 생깁니다. 민사집행법 제83조 제4항이 이를 정하고, 대부분은 법원 촉탁으로 기입등기가 송달보다 먼저 이루어집니다. 지금은 등기부의 경매개시결정 접수일과 결정문을 받은 날을 함께 확인하십시오.

압류 효력이 언제 생겼는지 알려고 법원에 따로 확인서를 신청할 필요는 없습니다. 등기사항증명서의 접수일과 송달 날짜만 비교하면 됩니다.

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K씨는 2025년 8월 채무자 소유 아파트에 대한 강제경매 개시결정을 받았습니다. 등기부에는 8월 둘째 주에 경매개시결정 기입이 접수되었는데, 채무자는 이사 간 곳을 알리지 않아 결정문 송달이 두 차례 실패했습니다. 그 사이 다른 채권자가 같은 아파트에 가압류를 했다는 사실을 알게 된 K씨는 압류 효력이 언제 생긴 것으로 보는지, 그 가압류채권자와 배당 순위가 어떻게 되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류 효력은 언제 생기나요?

송달과 기입등기 중 먼저 된 때 생깁니다. 경매절차를 개시하는 결정에는 부동산의 압류를 함께 명하고, 그 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정 기입등기가 된 때에 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 규정입니다.

법원사무관등은 경매개시결정을 하면 즉시 등기관에게 기입을 촉탁하고, 등기관은 촉탁에 따라 경매개시결정 사유를 기입합니다. 송달은 채무자 주소 확인이나 폐문부재로 늦어지는 일이 많아, 실무에서는 대부분 기입등기가 먼저 됩니다.

송달이 안 되면 경매가 진행되지 않나요?

압류 효력은 등기로 생기지만 송달 없이 매각절차를 계속할 수는 없습니다. 대법원은 경매개시결정이 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고, 압류 효력 발생 여부와 관계없이 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 보았습니다.

송달이 등기보다 먼저 되면 무엇이 달라지나요?

송달 때 압류 효력이 생기지만, 등기 전에 압류를 모르고 권리를 얻은 제3자에게는 대항하기 어렵습니다. 제3자가 권리를 얻을 때 경매신청이나 압류가 있다는 것을 알았을 경우에만 압류에 대항하지 못하도록 정하고 있기 때문입니다. 등기가 된 뒤에는 누구나 압류를 알 수 있습니다. 그래서 송달이 먼저 된 사건에서는 등기 전 거래 상대방이 압류 사실을 알았는지가 따로 다투어집니다.

압류 효력 발생 시점은 어디에 쓰이나요?

배당요구 종기, 배당받을 채권자의 범위, 제3자 권리의 대항 여부를 가르는 기준이 됩니다. 법원은 압류 효력이 생긴 때 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다.

첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구 없이도 배당을 받습니다. 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류한 채권자는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

압류 효력 시점 확인 순서

• 등기부 접수일 확인 - 갑구의 경매개시결정 기입 접수일을 봅니다. 대부분 이날이 압류 효력 발생일입니다.
• 송달일 확인 - 결정문을 받은 날이나 송달증명을 확인합니다. 등기보다 앞서면 그날이 기준이 됩니다.
• 내 권리 날짜 비교 - 소유권·저당권·가압류·전입 날짜를 압류일과 비교합니다. 대항 여부가 여기서 갈립니다.
• 배당요구 종기 확인 - 법원 공고에서 종기를 확인합니다. 배당요구가 필요한 채권자라면 이 날까지 냅니다.
• 송달 누락 점검 - 채무자에게 송달이 안 된 채 매각이 진행되면 매각허가 단계에서 다툽니다. 절차 속행의 흠이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류일과 같은 날 다른 등기가 있거나 임차인의 전입일이 압류일 전후로 걸쳐 있다면 등기 접수 번호와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 강제경매와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류 효력은 송달과 등기 중 언제 생기나요?
  둘 중 먼저 된 때 생깁니다. 민사집행법 제83조 제4항은 압류가 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 제94조에 따른 기입등기가 된 때에 효력이 생긴다고 정합니다. 실무에서는 대부분 기입등기가 먼저 이루어집니다.
• 기입등기는 누가 신청하나요?
  법원이 촉탁합니다. 민사집행법 제94조 제1항은 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등이 즉시 등기관에게 기입을 촉탁하도록 하고, 제2항은 등기관이 그 촉탁에 따라 기입하도록 정합니다. 채권자가 따로 등기를 신청할 필요는 없습니다.
• 채무자가 결정문을 안 받으면 경매가 멈추나요?
  압류 효력은 등기로 생기지만 송달 없이 매각을 진행할 수는 없습니다. 대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정은 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 보았습니다. 법원은 주소 보정이나 공시송달로 송달을 마칩니다.
• 압류 효력이 생기면 무엇이 바로 진행되나요?
  배당요구 종기가 정해집니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생긴 때 법원이 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 같은 조 제3항은 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 종기결정과 공고를 하도록 정합니다.
• 등기 뒤 가압류한 채권자도 배당받나요?
  배당요구를 해야 받습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 경매개시결정이 등기된 뒤 가압류한 채권자를 배당요구할 수 있는 채권자로 정하고, 제148조 제3호는 첫 경매개시결정 등기 전 가압류채권자만 배당요구 없이 배당받게 합니다.
• 등기 전 압류를 모르고 산 사람은 어떻게 되나요?
  대항할 여지가 있습니다. 민사집행법 제92조 제1항은 제3자가 권리를 얻을 때 경매신청이나 압류가 있다는 것을 알았으면 압류에 대항하지 못한다고 정합니다. 송달로 압류 효력이 먼저 생겼어도 등기 전에 모르고 권리를 얻었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

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