부동산 경매

부동산 경매는 신청부터 배당까지 어떤 순서로 진행되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

부동산 경매는 채권자의 신청, 경매개시결정과 압류, 매각 준비, 매각기일 입찰, 매각허가결정, 대금 납부, 배당 순으로 진행됩니다. 민사집행법은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 대금이 지급되면 법원이 배당절차를 밟도록 정합니다. 지금은 관심 사건이 이 가운데 어느 단계에 와 있는지부터 확인하십시오.

입찰에 참여한다고 해서 경매 절차 전체를 직접 챙길 필요는 없습니다. 입찰자는 매각기일, 매각결정기일, 대금지급기한 세 날짜만 정확히 관리하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 거래처에 받을 물품대금 8천만원에 대해 판결을 받은 뒤, 2025년 1월 거래처 대표 소유 오피스텔에 강제경매를 신청했습니다. 법원은 경매개시결정과 함께 압류를 명했고, 현황조사와 감정평가를 거쳐 2025년 7월 첫 매각기일이 열렸습니다. 한 번 유찰된 뒤 두 번째 기일에 매수인이 정해졌고, A씨는 대금 납부 뒤 열린 배당기일에서 배당표를 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매는 어떻게 시작되나요?

강제경매는 채권자가 판결 같은 집행권원을 가지고 채권자·채무자, 부동산, 청구채권과 집행권원을 적은 신청서를 내면서 시작됩니다. 법원이 경매개시결정을 하면 동시에 그 부동산의 압류를 명합니다.

압류는 채무자에게 결정이 송달되거나 경매개시결정등기가 된 때 효력이 생깁니다. 이후 법원은 1주 안에 배당요구의 종기를 첫 매각기일 전으로 정해 공고하고, 집행관에게 현황조사를, 감정인에게 평가를 명합니다. 저당권 실행을 위한 임의경매도 이 절차를 준용합니다.

매각기일에는 어떻게 입찰하나요?

부동산의 매각은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 세 가지 방법 가운데 법원이 정한 방법으로 합니다. 실무에서는 대부분 매각기일에 법정에서 입찰표를 내는 기일입찰로 진행합니다.

입찰자는 집행법원이 정한 매수신청 보증을 집행관에게 제공해야 하고, 기일입찰의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 최고가매수신고인이 되지 못한 입찰자는 그 자리에서 보증금을 돌려받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행규칙」이 이 비율을 정합니다.

낙찰 뒤에는 어떤 절차가 남나요?

최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 매각허가 여부를 결정하고, 허가결정에는 매각한 부동산, 매수인, 매각가격을 적습니다. 허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다.

매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 내야 하고, 대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 대금을 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면 법원은 직권으로 재매각을 명합니다. 대금을 낸 뒤 6월 안에는 점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다.

배당은 어떻게 하나요?

매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟고, 대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 민법·상법 등 법률이 정한 우선순위에 따라 배당합니다. 배당표에 이의가 있는 채권자는 배당기일에 이의를 하고 소송으로 다툴 수 있습니다.

부동산 경매 절차 대응 순서

• 경매 신청 - 채권자가 집행권원이나 담보권을 근거로 신청서를 냅니다. 법원이 개시결정과 함께 압류를 명합니다.
• 매각 준비 - 배당요구 종기 공고, 현황조사, 감정평가가 진행됩니다. 최저매각가격이 정해집니다.
• 매각기일 입찰 - 공고된 방법으로 입찰하고 보증금을 냅니다. 기일입찰 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다.
• 매각허가·대금 납부 - 매각결정기일에 허가결정이 나고 확정되면 대금지급기한까지 냅니다. 대금 완납 때 소유권을 취득합니다.
• 배당·인도 - 법원이 배당기일을 열어 배당하고, 매수인은 6월 안에 인도명령을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매개시결정에 대한 이의나 매각허가결정에 대한 항고가 제기되면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 강제집행과 배당이의, 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 신청서에는 무엇을 적나요?
  강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 채권과 집행할 수 있는 집행권원을 적어야 합니다. 판결문 같은 집행권원 정본과 부동산 등기사항증명서를 함께 냅니다.
• 입찰 보증금은 얼마를 내나요?
  기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 다만 법원은 상당하다고 인정하면 다르게 정할 수 있고, 재매각 사건에서는 더 높게 정하는 경우가 많으니 공고를 확인하십시오.
• 입찰자가 아무도 없으면 어떻게 되나요?
  허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 마감되면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다. 이를 흔히 유찰이라고 부르고, 유찰될 때마다 최저매각가격이 낮아집니다.
• 낙찰받았는데 대금을 못 내면요?
  대금지급기한까지 대금을 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면 법원은 재매각을 명합니다. 재매각에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고 보증금 반환도 요구하지 못합니다. 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 비용을 내면 재매각이 취소됩니다.
• 소유권은 등기해야 제 것이 되나요?
  경매에서는 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득합니다. 소유권이전등기는 그 뒤 법원이 촉탁하지만, 권리 취득 시점은 대금 완납일입니다. 이날부터 인도명령 신청기간 6월도 계산하므로 납부일을 기록해 두십시오.
• 점유자가 안 나가면 어떻게 하나요?
  매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 채무자·소유자 또는 점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있으면 인도명령이 나오지 않으므로, 입찰 전에 점유자의 대항력을 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성