부동산 경매

변제기를 미뤄 준 공사대금 유치권, 경매 낙찰자에게 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

경매개시 전에 이미 변제기가 지나 유치권을 취득했고 그 뒤 변제기를 미뤄 주었다면, 개시결정 당시 유예 중이었다는 이유만으로 유치권을 잃지 않습니다. 대법원 2021다253710 판결로 판단 기준과 입증 자료를 정리했습니다.

주장할 수 있는 경우가 있습니다. 경매개시결정 전에 이미 변제기가 지나 유치권을 취득했고, 그 뒤 변제기를 미뤄 주었다가 다시 도래했다면 낙찰자에게 유치권을 행사할 여지가 있다는 것이 대법원 판단입니다. 경매개시결정 당시 변제기가 유예 중이었다는 사정만으로 유치권을 잃는 것은 아닙니다. 다만 변제기 유예가 경매를 앞두고 꾸며낸 것이면 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 업체를 운영하는 A씨는 2025. 3. 상가 건물 세 칸의 내부 공사를 마쳤지만 공사대금 2억 원을 받지 못했습니다. A씨는 2025. 5. 출입문에 유치권 안내문을 붙이고 잠금장치를 한 뒤 점유를 시작했습니다. 건물주가 사정을 호소해 2025. 7. 변제기를 두 달 미뤄 주었는데, 그사이 은행이 근저당권으로 경매를 신청했고, A씨는 경매법원에 유치권 신고를 했습니다. 2026. 8. 낙찰자는 경매개시결정 당시 변제기가 오지 않았으니 유치권이 없다며 비워 달라고 합니다. A씨는 대금을 미뤄 준 것이 오히려 불리해졌는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 변제기 유예를 어떻게 보았나요?

변제기 유예만으로 유치권을 부정할 수 없다고 보았습니다. 피고 건설사는 인테리어 공사를 마친 뒤 경매개시결정 전인 2010. 8.경부터 구분건물 5채에 안내문을 붙이고 잠금장치를 해 점유했습니다. 2010. 8. 6. 채무자와 변제기를 2010. 9. 6.로 미루기로 했고, 2010. 8. 24. 경매개시결정등기가 되었습니다. 원심은 개시결정 당시 변제기가 오지 않았다며 유치권 주장을 배척했습니다.

대법원은 유예 전에 이미 변제기가 도래해 개시결정등기 전에 유치권을 취득했다면 개시결정 뒤 변제기가 다시 도래해 유치권을 다시 취득했다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 피고가 경매 전후로 계속 점유하며 유치권 신고를 했고, 현황조사보고서에도 기재되었으며, 유치권 존재를 확인한 판결까지 확정된 점도 들었습니다. 거래 당사자가 자기 이익을 위해 유치권을 일부러 만들어 냈다는 사정도 보이지 않는다고 했습니다. 그래서 원심을 파기환송했습니다.

낙찰자 쪽에서 보면, 입찰 전에 유치권 신고와 확인 판결을 알 수 있었던 물건이라는 점이 불리하게 작용했습니다. 반대로 유치권 신고가 없었고 현황조사에서도 드러나지 않았다면 낙찰자가 다툴 여지가 커집니다.

경매개시 뒤에 생긴 유치권은 원래 안 되는 것 아닌가요?

원칙은 그렇습니다. 유치권은 성립 시기와 관계없이 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 피담보채권을 변제할 책임을 집니다. 다만 대법원은 경매개시결정등기 뒤에 비로소 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생해 유치권을 취득한 경우에는 매수인에게 행사할 수 없다고 보아 왔습니다. 경매 절차의 신뢰와 안정성을 지키기 위해서입니다.

이 판결은 그 제한의 이유를 다시 짚었습니다. 대법원은 이 사건에서는 “유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없”다고 보았습니다. 형식적으로 개시결정 뒤에 변제기가 도래했다는 사정보다, 이해관계인이 유치권을 알 수 있었는지와 고의로 만들어 낸 유치권인지가 판단의 중심입니다. 판결이 적용한 민사집행법 제91조 제5항은 현행법에서도 같습니다.

유치권자는 무엇을 입증해야 하나요?

변제기 유예 전에 이미 변제기가 도래했다는 사실이 출발점입니다. 공사 완료일, 대금 청구일, 계약서상 지급 기일을 보여 주는 자료가 필요합니다. 다음으로 경매개시결정 전부터 지금까지 점유가 끊기지 않았다는 점을 보여야 합니다. 안내문 사진, 잠금장치 설치 기록, 관리비나 출입 기록이 쓰입니다.

현황조사보고서에 유치권 점유가 기재되었는지, 매각물건명세서에 유치권 신고가 표시되었는지도 확인합니다. 매수인이 유치권을 알고 입찰했다는 사정이 됩니다. 유치권부존재확인 소송에서 이긴 판결이 있다면 가장 강한 자료입니다. 변제기 유예 합의서가 있다면 유예 사유와 날짜가 경매와 무관한 정상 거래였다는 점도 정리합니다. 경매개시 뒤 점유를 넘겨받은 경우는 「경매개시결정 등기 뒤에 공사대금 유치권을 얻었다면 매수인에게 버틸 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

유치권 주장에 대한 대응 순서

• 변제기 확인 - 공사 완료와 대금 청구 시점, 유예 합의 전후 날짜를 표로 정리합니다.
• 점유 증거 확보 - 개시결정 전후 점유를 보여 주는 사진과 기록을 모읍니다.
• 경매 기록 열람 - 현황조사보고서와 매각물건명세서의 유치권 기재를 확인합니다.
• 유치권 신고 유지 - 경매가 속행되면 다시 신고하고 점유를 계속합니다.
• 인도명령·소송 대응 - 인도명령 심문이나 인도소송에서 위 자료로 대항 권원을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변제기 유예 전에 이미 변제기가 지났는지와 경매 전후 점유가 이어졌는지에 따라 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공사대금 유치권 분쟁과 경매 인도명령·건물인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자가 유치권을 인정하면 공사대금은 누가 주나요?
  매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 실무에서는 매수인이 공사대금을 정산하고 인도받는 방식으로 해결하는 경우가 많고, 원래 채무자에 대한 청구권도 남습니다.
• 경매개시결정 뒤에 공사를 마쳤다면 유치권이 있나요?
  개시결정등기 뒤에 비로소 피담보채권이 발생하거나 점유를 넘겨받았다면 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 개시결정 전 사정이 있었는지가 출발점입니다.
• 가압류만 된 상태에서 유치권을 취득했다면 어떤가요?
  가압류등기 뒤 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우는 처분행위로 보지 않아 매수인에게 대항할 수 있다는 판례가 있습니다. 압류 효력이 생긴 경매개시결정등기와는 구별해서 봅니다.
• 점유를 잠시 비웠다면 유치권이 사라지나요?
  유치권은 점유를 상실하면 소멸합니다. 짧은 공백이라도 다른 사람이 점유를 시작했거나 잠금장치를 풀었다면 다툼이 생기므로 점유 기록을 꾸준히 남겨야 합니다.
• 유치권 신고를 안 하면 유치권을 잃나요?
  유치권 신고는 경매법원에 권리를 알리는 절차로, 신고하지 않았다고 유치권이 소멸하지는 않습니다. 다만 매수인이 유치권을 알 수 있었는지를 판단할 때 중요한 자료가 됩니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면 어떻게 대응하나요?
  법원은 점유자가 매수인에게 대항할 권원이 있으면 인도명령을 하지 않습니다. 채무자 아닌 점유자는 원칙적으로 심문을 받으므로 그때 변제기와 점유 자료를 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 경매개시결정 등기 뒤에 공사대금 유치권을 얻었다면 매수인에게 버틸 수 있나요?
• 경매개시 뒤에 건물을 넘겨받은 유치권자도 낙찰자에게 버틸 수 있나요?
• 가압류해 둔 건물에 나중에 공사업체가 유치권을 걸면 무효인가요?
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